Дарственная с обременением на квартиру — особенности сделки

Договор дарения с обременением заслуживает нашего внимания, хотя в практике встречается не так часто, как, например, договор купли-продажи. О том, в каких случаях применяются такие договоры дарения, и каковы основные плюсы и минусы такой передачи имущества — наш сегодняшний материал.

Определение понятий

Договор дарения часто также называют дарственной. И применяют для безвозмездной передачи движимого и недвижимого имущества (в том числе денежных средств) от дарителя одаряемому.

Основное отличие дарственной от других видов отчуждения (передачи в собственность) имущества — безвозмездность. В статье 572 ГК так и написано, что при встречной передаче вещи, права или какого-либо встречного обязательства такой договор не признается дарением.

Также важным условием является наличие дееспособности и совершеннолетие сторон по договору дарения. Дарить имущество от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет) закон не разрешает (статья 575 ГК), однако принимать дары они могут через своих законных представителей.

Если говорить о недвижимости, то существует, как минимум, пять видов обременений, которые могут воспрепятствовать свободному распоряжению имуществом.

1. Сервитут, то есть право ограниченного пользования недвижимым имуществом, в том числе, земельным участком (статья 274 ГК). Например, соседи могут проходить по чужому участку к своему дому или колодцу. Или могут использовать чужой участок для прокладки водопровода к своему дому.
2. Арест. Это обременение является обеспечительной мерой. На недвижимость может быть наложен арест судом или по постановлению судебных приставов ФССП. При аресте передача объекта в распоряжение другому лицу запрещена до полного выполнения судебного решения или выплаты долга.
3. Аренда. Аренда подразумевает передачу имущества во временное пользование арендатору за арендную плату. При дарении объекта, находящегося в аренде, не должны нарушаться права арендатора новым собственником — в соответствии с договором аренды, арендатор вправе пользоваться имуществом вплоть до конца обозначенного срока аренды.
4. Залог и ипотека. Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право вернуть данные в долг средства за счет реализации заложенного имущества. Ипотека — это наиболее распространенный вид обременения, который является формой залога. При покупке недвижимости в кредит банк дает средства на такую покупку, при этом приобретенная недвижимость остается в залоге у банка.
5. Право пожизненного проживания. Это право может возникать, например, при отказе граждан, проживающих в квартире, от приватизации этого жилья. Они не являются собственниками, но имеют право на бессрочное пользование данным помещением. При переходе приватизированной квартиры от одного собственника другому, эти граждане сохраняют свои права на проживание в квартире — их нельзя выселить.

Отдельно можно отметить обременения, вытекающие из того, что имущество имеет историческую или культурную ценность. В этом случае недвижимость (квартира или дом) могут быть признаны государством памятником истории и культуры. Тогда значительно ограничивается возможность распоряжением этим имуществом. В частности, очень часто нельзя переместить, снести, подарить или продать данный объект.

Дарственная с обременением: что это такое

Арест

Начнем с того, что подарить можно только то имущество, на которое не распространяются ограничения по сделкам.

При аресте недвижимости передать её в дар другому лицу невозможно до полного выполнения судебного решения. Если же арест наложен приставами из-за долгов, то при выплате долга это ограничение может быть снято досрочно. Причем арестовать можно не только недвижимое имущество (землю, дом или квартиру), но и движимое имущество, например, автомобиль или другие транспортные средства.

Таким образом, подарить имущество, находящееся «под арестом», не получится.

Сервитут

Если речь идет о дарении земельного участка, обремененном сервитутом, то такой участок можно подарить. Это подтверждается статьей 274 ГК, которая говорит, что наличие сервитута не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Однако при переходе права собственности от дарителя к одаряемому сервитут сохраняется.

И новый владелец (одаряемый) не имеет права прекратить действие сервитута (статья 275 ГК).

Поскольку установленный сервитут регистрируется в ЕГРН, то при оформлении дарственной на землю, сервитут также должен быть указан в тексте договора.

Залог/ипотека

Если имущество находится в залоге или является ипотечным, то здесь возможно несколько вариантов.

👉 Первый — погасить долг, снять обременение и затем дарить имущество.

👉 Второй вариант — переоформить залог на другой предмет. Например, переоформить залог вместо автомобиля на земельный участок.

👉 Третий вариант — получить согласие банка/кредитора на заключение договора дарения. В данном случае имущество после дарения продолжит находиться в залоге, и банк по-прежнему сможет изъять имущество при отказе заемщика рассчитаться.

Нужно понимать, что если не снять обременение или не взять согласие у банка/кредитора, то договор заблокирует Росреестр по причине наличия обременения. Если же дарение все же по какой-то причине состоится, то банк/кредитор будет вправе истребовать имущество на основании нарушения законодательства о залогах.

Аренда

Если предназначенное в дар имущество находится в аренде, то это не препятствует оформлению договора дарения. Единственное — необходимо соблюсти норму статьи 617 ГК, которая говорит, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу (в нашем случае к одаряемому) не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В виде пожизненного проживания

Особо следует отметить передачу в дар квартиры с обременением в виде пожизненного проживания. Вообще оформление договора дарения квартиры подразумевает передачу этой квартиры или ее отдельной части в собственность безвозмездно (статья 572 ГК).

Если же даритель хочет получать содержание, взамен на подаренную недвижимость, то это уже обмен выгодами между сторонами: одаряемый получает квартиру, а даритель — пожизненное содержание и другие преференции.

Такой подход исключает безвозмездность, а потому не является договором дарения. И называться такой договор может как угодно, но только не договором дарения.

Если же все-таки между сторонами будет заключен «договор дарения с пожизненным содержанием», то он, вероятнее всего, будет признан недействительным (незаконным) со всеми вытекающими последствиями. Поэтому для дарителя остается только один вариант — заключить договор дарения именно с правом пожизненного проживания.

В этом случае в договоре дарения рекомендуется указать, что:

• за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования одной или всеми комнатами;
• даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно;
• сохраняется право состоять на регистрационном учете в квартире пожизненно и оно не может прекратиться даже после последующего отчуждения жилья третьим лицам;
• даритель не имеет права препятствовать одаряемому в реализации своих прав в отношении подаренной квартиры, при этом одаряемый в случае продажи (обмена, сдачи в аренду) квартиры обязан предупреждать новых собственников (арендаторов) о существующем положении дарителя в жилище.

Плюсы и минусы

Рассмотрим плюсы и минусы дарения с обременением.

Плюсы:

• возможность для дарителя передать имущество определенному лицу;
• возможность для дарителя сохранить пожизненное проживание в подаренной недвижимости;
• отсутствие обязанности уплачивать НДФЛ с имущества, полученного в дар от близкого родственника;
• право одаряемого зарегистрировать иных лиц в подаренной квартире на основании договора дарения;
• если близкие родственники (например, родители) подарят недвижимость члену своей семьи (сыну/дочери), состоящему в браке, то после развода одаряемого подаренное имущество не будет считаться нажитым в браке, и его не придется делить пополам (статья 36 СК).

Минусы:

• данная сделка часто используется для прикрытия других видов сделок (не безвозмездных), и, таким образом, дарственная может быть признана недействительной;
• переданным в дар имуществом можно распоряжаться только с обязательным соблюдением прав третьих лиц, в пользу которых наложено обременение;
• нельзя снять с регистрации и/или выселить лиц, которые имеют право пожизненного проживания;
• нельзя лишить права пользования имуществом тех лиц, которые имеют основания для пользования подаренным имуществом (например, арендатора нельзя лишить права пользования до конца срока аренды);
• даритель не может отменить дарение, кроме отдельно оговоренных случаев (статья 578 ГК).

Особенности составления договора

Следует помнить, что обязательное удостоверение сделки у нотариуса потребуется, если в дар преподносится доля права в общей долевой собственности — например, если бабушка решит подарить внучке свою 1/2 квартиры.

В общем случае договор содержит:

• дату и место заключения договора;
• информацию о сторонах — дарителе и одаряемом: ФИО, адреса проживания, данные паспорта обеих сторон;
• описание предмета договора. В этом разделе описывается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. Также приводится вся информация об отдаваемой в дар недвижимости: адрес, её характеристики, реквизиты документа, доказывающего, что именно даритель является правообладателем объекта (дата и номер регистрации права собственности дарителя на недвижимость), стоимость;
• описание обременений и ограничений либо их отсутствие — если недвижимость не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это должно быть указано в договоре;
• права и обязанности сторон, при этом даритель должен внести условия дарения и обязательства соблюдения договора. Даритель в обязательном порядке информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, а одаряемый обязуется соблюдать их и все условия владения, приведенные в договоре. Всё, что не указано в договоре регулируется законодательством Российской Федерации;
• порядок разрешения споров между сторонами;
• дополнительные условия, в том числе, условия отмены дарения;
• заключительные положения, в которых указывается порядок получения одаряемым имущественного права и самого имущества;
  реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец договора дарения с пожизненным проживанием.

Также к договору нужно приложить актуальную выписку из ЕГРН на передаваемую в дар недвижимость и акт приема-передачи имущества.

Особо отметим, что все договоры дарения, заключенные после 01 марта 2013 года не требуют государственной регистрации в Росреестре. Однако подлежит регистрации сам переход права собственности на подаренную недвижимость на основании такого договора. Поэтому после оформления дарственной еще необходимо обратиться в Росреестр.

И только после внесения записи в ЕГРН о переходе права от дарителя к одаряемому можно точно сказать, что дарение официально состоялось. В противном случае дарственную можно оспорить.

Юридический экперт в правовых вопросах. Подпишитесь на наш телеграм канал