В условиях резкого снижения спроса на ипотеку правительство решило удешевить жилье, возродив советскую индустрию панельного домостроения. Для этого Минстрой готовит программу строительства новых и реконструкции советских домостроительных комбинатов. Всего ВЭБ выделил на это 61 млрд рублей. По оценкам участников рынка, скорость сборки панельных домов в полтора-два раза выше, чем монолитных, а себестоимость коробки дома на 30–50% ниже. Покупателю метр в таком доме может обойтись на 15–30% дешевле.
Совещание с девелоперами и архитекторами по развитию технологий модульного строительства прошло в Минстрое 2 февраля под председательством замминистра Сергея Музыченко. По его итогам решено внести изменения в нормы проектирования и строительства зданий из крупногабаритных модулей, обновить сметно-нормативную базу и упростить прохождение главгосэкспертизы модульных зданий. Возводить домостроительные комбинаты ВЭБ предлагает с помощью промышленной ипотеки Минпромторга, а девелоперы — с помощью концессий.
Возвращение к модульному домостроению обсуждалось в Минстрое еще в июне 2022 года — на видеоконференции по строительству ДСК для комплексного развития территорий. Речь шла, в частности, о комплексной жилой застройке 6,7 млн кв. м жилья в Башкирии (проект «Южные ворота») и о строительстве 500 тыс. кв. м на Сахалине. Для этого в обоих регионах признали целесообразным создать домостроительные комбинаты, причем в Башкирии — сразу два, годовой мощностью 200 тыс. кв. м каждый. На Сахалине планируется создать ДСК мощностью 50 тыс. кв. м в год.
Дорожную карту по возрождению панельного домостроения 31 января утвердил вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует в правительстве строительный комплекс и Южный федеральный округ, включая восстановление жилья на присоединенных к России в 2022 году территориях.
Преимуществами модульного домостроения называют всепогодность и скорость монтажа, конкурентную цену, мобильность и значительно более низкие затраты на производство и труд. По сути, речь идет о возрождении советского панельного домостроения на новом технологическом уровне, говорит в беседе с «Компанией» основатель «Шепель-Холдинга», девелопер Алексей Шепель. Нареканий на качество панельного жилья, обычных для домов советской постройки, он не ожидает.
«Сегодня качество строительства намного выше, — объясняет девелопер. — Зазоры между панелями, которые раньше исчислялись сантиметрами, сейчас идут на миллиметры, все измеряется лазерами. Проблем с оборудованием не ожидается: качество китайского иногда превосходит западное. Скорость сборки в полтора-два раза выше, чем у монолитных домов, а это показатель цены».
Более низкую себестоимость панельного метра объясняют тем, что железобетонные панели и модули отливаются на комбинате в стандартной форме, поэтому лишнего расхода арматуры и цемента, как это бывает при монолитном домостроении, не ожидается. При одинаковой стоимости куба железобетона экономия оценивается в 30%.
«Кроме того, при строительстве большого монолитного дома каждый день курсирует множество разнообразного транспорта и работают 200–300 человек, а тут [после установки фундамента] хватит только панелевоза и бригады монтажников в 10–12 человек. Это снижает себестоимость квадрата коробки на 30–50 %. При этом котлован, остекление, трубы, батареи, электрика стоят так же. Поэтому в итоге экономия составит 15–20%. Для покупателя разница в стоимости квадратного метра может составить от 15 до 30%», — объясняет Алексей Шепель.
Однако у панельных домов есть и свои минусы. Все привычные для россиян жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек, отмечает архитектор Илья Заливухин. Он отметил, что по сравнению с постройками XX века материалы действительно стали лучше, но не до такого уровня, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы назвать качественной.
«Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции», — говорит эксперт.
Заливухин добавляет, что ключевое отличие панельных домов — в их конструкции, при перепланировке ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования здания, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. При этом точно определить на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно.
Еще одно слабое место панелек — теплоизоляция. Причинами плохой теплоизоляции, как правило, становятся небольшая толщина панелей или некачественно заделанные стыки между ними.
В Советском Союзе панельное домостроение обслуживали 800 домостроительных комбинатов. Сейчас в России, по словам собеседника «Компании», работают 20 и еще около 100 подлежат реконструкции. Это как раз соответствует президентскому поручению довести темпы ввода жилья до 120 млн кв. м в год. В 2022-м строители сдали 105 млн м — то есть необходимы еще 100 ДСК мощностью 150 кв. м в год каждый.
«Затраты на строительство ДСК составят от 1,5 до 4 млрд рублей в зависимости от серии домов и типа социальных объектов, — объяснил «Компании» Алексей Шепель. — Комбинат мощностью 25 тыс. кв. м жилья в год обойдется в 150 млн рублей».
Для поддержки модульного домостроения планируется использовать госпрограмму льготного кредитования производства стройматериалов, представленную Минстроем и ВЭБ.РФ в августе прошлого года. Минстрой определит перечень продукции, ВЭБ будет кредитовать ее по низкой ставке, а федеральный бюджет — субсидировать ВЭБу недополученные доходы. Кредиты будут выдаваться на срок до 15 лет под 5% годовых при условии, что компании-заемщики оплатят не менее 20% общей стоимости проекта из собственных средств. После окончания льготного периода рефинансировать кредиты будут коммерческие банки.
Подписывайтесь на нас, чтобы ничего не пропустить: Журнал «Компания»