Публикуем очередную главу из книги Смирнова Сергея "Бетонное казино".
Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трех «Л»: локация, локация, локация.
Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, что цена недвижимости на 60% определяется ее месторасположением. Это одновременно и верно, и не совсем.
Как мы уже знаем, характеристики недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.
Нам нужен участок под строительство дома.
Возникает вопрос: «Какого дома? Для постоянного проживания или временного пребывания (дачный формат)?»
Если для постоянного проживания, то локация должна быть от центра города выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учебу.
Это определяет для нас в таком случае ценность: расположение рядом со станцией или шоссе.
Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения.
И как говорят профессионалы, локация определяет его цену.
Но, подождите минутку! Мы же с вами не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.
Дальше начинаем выяснять, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, какой налог будет платиться с этой земли и как дорого будет стоить оформление всех документов на строительство дома.
Что мы в итоге с вами рассчитаем?
Мы рассчитаем не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость этого земельного участка, мы должны его еще раз оценить с точки зрения наших ценностей. А теперь ответим на вопрос: «Мы все еще готовы заплатить такую стоимость за эти наши ценности?».
Таким образом, будет слишком большим лукавством говорить, что локация определяет цену недвижимости.
Вот вам другой пример.
Помещение под магазин в центре города. Казалось бы, высокий трафик, все отлично для инвестиций в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак «парковка запрещена». О чем это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.
Пойдем дальше — третий пример.
Помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут сплошным потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Нам задают вопрос:
— А что не так с помещением?
Мы сразу задаем встречный вопрос:
— К вам магазины не приходили? Бары?
— Приходили, но посмотрели и ушли.
— Почему?
— Ну, смотрят помещение, все нравятся, смотрят документы и уходят.
Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 кВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 кВт, поскольку кондиционеры, торговые холодильники требуют бóльшей мощности сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).
Казалось бы, — это хорошая локация, проходная. Но технические характеристики помещения не дают возможности продать/сдать его по хорошей цене.
Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая нас с техническими условиями. Вот пример моего хорошего приятеля.
Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации — через дорогу, легко будет подключиться. Однако позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит газовая труба через такую дорогу никак не может проходить: ни под землей, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления (отопление энергией земли). Итог какой? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали стоимость этой земли достаточно высокой. Покупка оказалось не выгодной.
Получается, что когда нам говорят: «О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдете такую цену?», не стоит сразу оформлять сделку, необходимо сначала посчитать конечную стоимость. А получив стоимость, заново определить ценность объекта в этой локации.
_____________________