Редевелопмент бывших промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет высокими темпами. По оценке экспертов, в ближайшие годы интенсивность процесса снижаться не будет. Запасов земли в «сером поясе» хватит городским застройщикам еще надолго, сообщает Интернет-газета «Карповка».
Альтернативы нет
Популярность бывших промзон объясняется просто: им нет равноценной альтернативы. Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Но довольно скоро спрос на эти локации серьезно сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
«Застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных земель практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав „серого пояса“», — отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании Peterland.
С ним согласен Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
«Непосредственно в историческом центре участков для нового строительства мало. А территории „серого пояса“ выгодно отличаются близостью к центру, транспортной доступностью и видовыми характеристиками. Они всегда будут востребованы», — говорит он.
Статистика подтверждает стремительное развитие процесса. Всего в городе 26 промзон, где по Генплану намечено градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тысячи га. При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тысячи га. На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.
«К этим территориям промзон нужно добавить отдельные сравнительно небольшие производственные площадки, разбросанные по всему городу. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га», — рассказывает Юрий Зарецкий.
По его словам, по итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.
«Социальное измерение»
Есть у редевелопмента и «социальное измерение». Ведь промзоны, особенно советские, в значительной степени уже не используемые по назначению, отнюдь не украшают города.
«Создание в деловом и культурном центре качественной жилой инфраструктуры на месте заброшенных производств — сложная, но важная задача для развития современного большого города. Проекты редевелопмента необходимы, поскольку дарят Северной столице свежее лицо, избавляя ее от пришедших в печальный вид опустевших заводских зданий», — считает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев отмечает всеобщую выгодность процесса.
«Редевелопмент в целом выгоден и городу, который получает более эффективное использование своей территории и улучшенную среду обитания, и потребителям, которые имеют возможность приобрести недвижимость в интересных локациях, и инвесторам, и даже, в идеале, бывшим пользователям территории, которые за счет полученных от продажи объекта средств могут релоцироваться в новые современные помещения и произвести обновление оборудования», — говорит он.
Эдуард Тиктинский акцентирует внимание на том, что в зону редевелопмента нередко попадают объекты наследия.
«Они требуют бережной реконструкции, часто нового идеологического наполнения. Как в случае с нашими проектами реконструкции: газгольдером на Заозерной улице, гаражом фирмы Крюммеля на Большой Посадской, другими объектами. Последний пример — Левашовский хлебозавод на Барочной улице», — говорит он.
Еще один «плюс» редевелопмента, по словам эксперта, в том, что он развивает территории: первые проекты запускают масштабный процесс развития локации, как, например, в случае с Петровским островом.
Где «вкуснее»?
По мнению Игоря Кокорева, наиболее привлекательны участки «серого пояса» в локациях, примыкающих к сложившейся жилой или общественно-деловой застройке.
Судя по словам опрошенных «Карповкой» экспертов, география редевелопмента достаточно широка.
«Проекты представлены практически во всех популярных у покупателей районах: в Приморском, Московском, Невском и Выборгском. На эти районы приходится больше 60% рынка редевелопмента», — отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Из наиболее перспективных локаций Эдуард Тиктинский выделяет район метро «Фрунзенская», территории вдоль проспекта Обуховской Обороны в Невском районе, близ метро «Елизаровская», на другом берегу Невы — вся Октябрьская набережная, на Васильевском острове — Уральская улица, в Петроградском районе — западная его часть у метро «Чкаловская».
«К таким можно отнести промзоны вдоль Лиговского проспекта, где реализуется масштабный проект Ligovsky City, а также анонсирован новый проект Setl City. Кроме того, перспективные участки есть в Выборгском районе, где уже идет застройка территории бывшего завода „Светлана“. Есть запас земель под редевелопмент и в Василеостровском районе, который отличается развитой инфраструктурой, одновременно близостью к центру и береговой линии», — добавляет Дмитрий Коновалов.
Запас карман не тянет
В целом запас развития редевелопмента в Петербурге огромен.
«Учитывая заявленные к редевелопменту площадки, возможный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более 10 млн кв. метров. Такого объема хватит более чем на 10 лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. метров в год (текущий годовой объем спроса на проекты редевелопмента)», — говорит Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее.
«Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. метров. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит Юрий Зарецкий.
Однако, по его мнению, нужно иметь в виду разницу между теми землями, где редевелопмент в принципе допустим, и теми, которые привлекательны для девелоперов.
«К концу 2019 года в процесс преобразования крупных промзон было вовлечено 1,13 тысячи га, то есть уже свыше четверти этих территорий. Если при этом учесть, что достаточно много промышленных земель имеют низкую инвестиционную привлекательность, и говорить о территориях, интересных для застройщиков, то редевелопментом охвачено уже порядка половины таких площадей», — отмечает эксперт.
Однако Игорь Кокорев обращает внимание на то, что каждый преобразованный участок промзоны делает более привлекательным следующий.
«Еще один важный плюс редевелопмента — в его результате повышается потенциал для модернизации территорий, которые раньше были в окружении промышленных или инфраструктурных объектов, а теперь оказываются на границе современной застройки», — говорит он.
А директор по развитию YIT в Петербурге Анна Смольная подчеркивает, что возможности редевелопмента не исчерпываются только теми участками, которые сегодня определены под преобразование.
«Конечно, большая часть привлекательных участков под редевелопмент уже застроена или застраивается. Но привлекательных земель еще довольно много. Кроме того, часто участки под редевелопмент расположены в функциональных зонах, которые по Генплану предусмотрены для промышленных целей. Некоторые из них будут переведены в зоны, предназначенные для строительства жилья и общественно-деловых объектов уже в подготовленной новой редакции Генплана. Другие будут переводиться при следующем изменении документа», — прогнозирует она.
Цены не пугают
Ценник на жилье в проектах редевелопмента традиционно несколько выше, чем в близких по характеристикам «чистых» новостройках.
«Средняя цена „квадрата“ в зоне редевелопмента на 1 августа 2020 года оценивается в 147,5 тысячи рублей, в то время как в сегменте масс-маркет на землях под жилье — 115 тысяч. Таким образом, редевелопмент на четверть дороже», — рассказывает Ольга Трошева.
Традиционно это связывают с более высокой себестоимостью.
«Проекты редевелопмента дороже нового строительства на свободных пятнах, поскольку требуют дополнительных изысканий, экспертиз, работ и времени», — говорит Дмитрий Коновалов.
«Все зависит от конкретного проекта. Если на площадке есть опасное загрязнение почв, что не редкость на участках, где размещались промышленные предприятия, сложный и большой объем сноса, есть памятники или исторические здания, которые можно использовать только приспособив под современное использование, все это ведет к увеличению затрат по проекту», — добавляет Анна Смольная.
Но этим вопрос более высокого ценника не исчерпывается.
«Удорожание метра в редевелопменте обусловлено не только высокими затратами, но и лучшим расположением — проекты с хорошей транспортной доступностью, в кварталах сложившейся застройки, где, как правило, возводится жилье классов „комфорт“ и „высокий комфорт“», — отмечает Ольга Трошева.
С ней согласен Эдуард Тиктинский.
«Здесь мы можем создавать самобытные проекты комфорт- и бизнес-класса с уникальными продуктовыми характеристиками. Покупатель готов платить за них „премию“, а если в составе жилого комплекса есть отреставрированный памятник — он только повышает его привлекательность», — говорит он.
Расчистить место
Территорий, привлекательных под редевелопмент, в городе много, уверены участники рынка.
«Например, практически не затронут запад Кировского района, территории вдоль Обводного канала, на Васильевском острове и в Адмиралтейском районе, занятые крупными предприятиями. Потенциал для развития этих территорий большой: уже всем понятно, что действующим заводам не место в центре города», — говорит Эдуард Тиктинский.
При этом эксперты считают, что необходим системный подход к выводу производств из исторической части Петербурга.
«Сохраняется немало территорий, которые целесообразно преобразовать. Сложность в том, что часть этих территорий заняты действующими объектами, сложными для перевода на другие площадки (речь, прежде всего, о верфях) или находятся в зоне их влияния», — отмечает Игорь Кокорев.
Анна Смольная считает, что в городе еще много и недействующих устаревших промышленных предприятий, которые раздробленно сдаются в аренду мелким складам и производствам, чтобы продолжать получать какую-то прибыль от бывшего завода.
«При этом есть и ряд предприятий с грамотным менеджментом, конструктивно использующим финансовые инструменты, которые приходят к решению о переводе производства в современные индустриальные зоны и парки, где цивилизованно организованы инженерные коммуникации и исключается вред здоровью жителей», — констатирует она.
С ней соглашается Юрий Зарецкий.
«Многие собственники промышленных территорий, видя интерес девелоперов, сами начинают процесс перевода своих земель под жилищную застройку, поскольку это сразу увеличивает стоимость актива. Вообще, если речь идет об интересном участке, зонирование территории застройщиков уже мало интересует — технологию перевода под иную функцию крупные строительные компании уже отработали», — отмечает он.
«Еще одно условие, выполнение которого ускорило бы процесс редевелопмента, — более активные действия города по выводу промышленных предприятий из центра», — добавляет Эдуард Тиктинский.
По словам Анны Смольной, очевидно, что одновременный редевелопмент всех промышленных площадок города невозможен.
«Вопрос редевелопмента комплексный и должен быть гармонично увязан с развитием социальной и транспортной инфраструктуры, что, надеемся, найдет отражение в новом и последующих Генпланах», — резюмирует она.
