Сегодня я расскажу как обычно проходят сделки с недвижимостью в Москве. Я никого ни к чему не призываю и не агитирую. Я просто расскажу, как это происходит в абсолютном большинстве случаев.
Многие жители других регионов, кто решил купить квартиру в Москве, ориентируются на свой опыт в регионе. Но они не учитывают специфику и сложившуюся практику покупки квартиры в столице. И переносят свой опыт из других городов на столичный регион.
Это не совсем правильно.
Дело в том, что в небольших городах и в Москве порядок ценообразования между округами (я не сравниваю сейчас центральный округ и окраину, тут все понятно) сильно отличается, и разброс цен при одинаковых параметрах квартиры может быть значительным. Кроме того, в Москве продаётся много квартир, которые покупать не стоит ни при каких условиях (права третьих лиц, находятся под судом и т.п.).
В чем особенности именно покупки квартиры в столичном регионе?
Если вы внимательно просмотрите объявления на Авито или Циане, например, то увидите, что абсолютное большинство объявлений (порядка 90%) публикуются риэлторами, которым собственники поручили продажу. Такая реальность.
И покупатели из регионов этому даже радуются.
Вот, мол, хорошо что в сделке участвует риэлтор. Он мне все сделает.
Но тут есть одно "но".
Риэлтор продавца стоит на страже интересов своего клиента и ему надо продать квартиру. Он не будет для покупателя проверять историю квартиры. Он посмотрит сегодняшние документы и все. Поэтому его абсолютно не интересует выгода и безопасность покупателя. Ему надо продать и продать подороже. И за это он получает комиссионные.
На практике в московском регионе и у продавца, и у покупателя свой риэлтор. И каждый стоит на страже интересов своего клиента. Поэтому и задачи у них разные. Но риэлтор продавца и риэлтор покупателя разговаривают друг с другом на одном языке и предпринимают действия, направленные не на обман, а на конструктивный диалог. При условии, конечно, если сделку ведут специалисты соответствующей квалификации, а не новички.
Поэтому, когда я слышу, как покупатели задают риэлтору продавца вопрос - "а у вас документы на квартиру в порядке?", меня этот вопрос, мягко говоря, забавляет. Что они хотят услышать в ответ ?
Проведу аналогию: вы пришли на рынок купить помидоры и спрашиваете у продавца, хорошие ли у него помидоры? Какой продавец даст ответ?
Рынок недвижимости - это такой же рынок. Тут ключевое слово именно "рынок", где каждый продавец хвалит свой товар.
Совсем другой функционал у риэлтора покупателя. Риэлтор, работающий в интересах покупателя, будет защищать интересы покупателя.
В чем функционал и отличие риэлтора покупателя от риэлтора продавца?
Что входит в обязанности риэлтора продавца: найти покупателя, готового заплатить нужную сумму, проконтролировать проведение сделки и проведение денежных расчётов , чтобы его клиент гарантированно получил свои деньги. И все.
А теперь разберёмся, что входит в обязанности риэлтора покупателя.
Первое. Если планируется приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита - нужно помочь клиенту подобрать банк с наилучшими условиями, исходя из того, что приобретается, какова сумма первого взноса и как клиент подтверждает доход, является ли он работником по найму или владельцем бизнеса и т. д.
Второе - помочь найти вариант. Поиск варианта для риэлтора - задача более простая и эффективная, потому что он пользуется не только досками объявлений, но и специальными платными агрегаторами. Хороший риэлтор должен знать что и где искать, и самое главное сколько это должно стоить.
Третье - провести предварительный андеррайтинг потенциально интересных квартир. Проще говоря, разобраться, что за ситуация у продавца, какие документы, потенциал для торга. Чтобы отсеять квартиры, которые для клиента не подходят, например, если у клиента ипотека и квартира не удовлетворяет требованиям банка.
Четвёртое - после просмотра квартиры покупателем и, соответственно, интереса к ней провести переговоры по торгу. Не все покупатели умеют хорошо торговаться. Риэлтор сделает это эффективнее. В подавляющем большинстве случаев удаётся отторговать сумму, превышающую вознаграждение риэлтора.
Пятое - необходимо все полученные договоренности зафиксировать на бумаге. Для этого делается договор аванса или задатка, иногда предварительный договор купли - продажи. Это самый ключевой и основной момент всей процедуры покупки. На авансе продавец предъявляет оригиналы документов, обговариваются все нюансы сделки, прописывается, что покупатель покупает за оговорённую сумму- только стены или квартира продаётся укомплектованной определённой мебелью и техникой.
Правильное составление авансового соглашения, в котором прописаны все этапы проведения сделки, - это 90% успеха самой сделки. Если договориться будет сложно - сделка будет сложной. Если договориться в части каких-то вопросов не удалось, сделки вообще не будет. И тут риэлтор покупателя должен проявить и гибкость одновременно и твердость. И составить четкий план сделки, какие документы должен предоставить продавец, какие проверки по квартире надо провести, чтобы покупатель купил юридически чистую квартиру.
Шестой момент - надо организовать проведение сделки. Если сделка простая, без ипотеки, то согласовать банк и процедуру регистрации, если сделка ипотечная - провести все взаимодействие с участниками сделки. Надо организовать оценку квартиры. При всей кажущейся простоте процесса, есть свои тонкости, если оценщики оценят квартиру ниже цены покупки, банк не выдаст требуемую сумму кредита и сделка развалится.
Надо согласовать страховку по квартире и помочь выбрать страховую, дающую самый низкий тариф. Согласовать с участниками сделки дату, время и всю процедуру проведения конкретной сделки. Согласовать и организовать порядок регистрации документов. Зачастую ипотечные банки предлагают услуги своих регистраторов или услуги по электронной регистрации договора купли-продажи. Согласовать порядок расчётов: наличными через ячейку или безналичными через аккредитив. Проверить все документы, подготовленные банком, на предмет ошибок и опечаток. Согласовать условия доступа продавца к деньгам. У покупателя должна быть полная защита средств, деньги должны передаваться продавцу только после государственной регистрации перехода права по сделке купли-продажи. Когда собственником квартиры станет покупатель.
Седьмое. Присутствовать на самой сделке и проконтролировать весь процесс от а до я. То есть, подписание договоров купли -продажи, договоров доступа к ячейке или документов на аккредитив, проконтролировать чтобы документы были отправлены на регистрацию.
Восьмое. После государственной регистрации проконтролировать проведение денежных расчётов и передачу квартиры по акту приема-передачи квартиры.
Есть еще чисто столичная специфика. Более чем две трети квартир продаются как альтернативные. То есть, люди продают свою квартиру и одновременно приобретают другую или несколько других квартир. И если покупатель остановил свой выбор на такой квартире, в задачу риэлтора добавляется согласование действий всех участников сделки. А в цепочках может быть от двух-трёх до десяти и более квартир. И все надо продумать, учесть и согласовать.
Любая сделка с недвижимостью - это совокупность четырёх факторов. Деньги, время, безопасность и сервис.
Если вы все делаете сами - значит у вас много свободного времени, сервис вам не нужен, безопасность - либо вы имеете соответствующую квалификацию, либо надеетесь, что повезет. И деньги у вас не последние и ими можно рискнуть.
Как действовать - каждый решает сам. Или вы уверены в своей квалификации и считаете что справитесь сами - действуйте самостоятельно. Если нет - нанимайте профессионала, чтобы не рисковать.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку
👉 Ипотечные иллюзии, или почему банк квартиры на юридическую чистоту не проверяет
👉 Купить квартиру в ипотеку для граждан Приднестровья, ЛНР, ДНР и стран СНГ. Что для этого нужно?
👉 КАК БЫСТРО ЗАКРЫТЬ ИПОТЕКУ? Погасить кредит за 6 лет вместо 20 с минимальной переплатой
👉 Какие квартиры нельзя покупать в 2020 году. ТОП-8 ситуаций. Юридические тонкости.
👉 Купить новостройку ДЕШЕВЛЕ? По каким документам лучше покупать новостройку
👉 Обвал цен на квартиры! Прогноз цен на недвижимость. Квартира в Москве за мешок гречки! Или нет?
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение
