Верховный Суд в конце июня направил на новое рассмотрение дело арендодателя, которого суды трех инстанций поддержали в требованиях обязать арендатора подписать акт приема-передачи к не исполнявшемуся договору аренды и уплатить гарантийный взнос и убытки.
17.08.2018 стороны заключили договор аренды, по которому арендатор был обязан 27.08.2018 принять помещения по акту, а до 01.09.2018 оплатить первую часть гарантийного взноса в размере 1,2 млн. рублей.
Арендатор не сделал ни того, ни другого, а 21.09.2018 направил арендодателю письменный отказ от договора аренды.
Арендодатель обратился в суд и потребовал:
- обязать арендатора подписать акт приема-передачи помещений,
- взыскать с арендатора подлежавшую уплате часть гарантийного взноса и неустойку за просрочку его уплаты,
- взыскать с арендатора убытки, возникшие у арендодателя в связи с неисполнением договора анеды.
Арбитражные суды трех инстанций сочли все перечисленные требования обоснованными и удовлетворили их в полном объеме.
Верховный Суд с таким подходом не согласился и высказался следующим образом:
1. Уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи помещения рассматривается как отказ от принятия имущества. В этом случае права арендодателя подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением. Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.
Следовательно, пришел к выводу Верховный Суд, требование обязать арендатора подписать акт приема-передачи подлежит отклонению судами.
2. Гарантийный (обеспечительный) по своей правовой природе взнос подлежит уплате должником, даже если тот в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, равно как и неустойка за просрочку исполнения этого денежного обязательства за весь период до даты расторжения договора.
3. По условиям договора аренды гарантийный взнос должен был использоваться арендодателем в счет обеспечения нарушения арендатором обязательств по договору. Следовательно, убытки, причиненные арендодателю неисполнением и расторжением договора аренда в первую очередь должны покрываться за счет гарантийного взноса и взыскиваться с арендатора только в размере, непокрытом взносом. Для более тщательного исследования обстоятельств спора в этой части дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Если пост был вам полезен, поставьте нам лайк, поделитесь им с друзьями и подпишитесь на наш канал «Юристы на драйве».
