Вы решили строить дом... Естественно, хотите выбрать подрядчика, который построит быстро, качественно, в четком соответствии с проектом и сметой.
Оставим за скобками предварительные этапы поиска проекта и подрядчика, когда вы провели аудит на этапе выбора строительного подрядчика — изучили сайты строительных компаний, отзывы о них в интернете в целом и на Лесстрое в частности и составили шорт-лист из нескольких компаний, которые приглянулись вам по описанию, бюджетному сегменту, базе проектов и отзывам.
Как же выбрать из нескольких вариантов свой и не пожалеть об этом выборе в дальнейшем?
На этом этапе необходим личный контакт с каждой из компаний. В обращении можно прямо сказать, что вы намерены строиться в ближайшее время и выбираете между несколькими компаниями.
Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию, что надо выяснить о подрядчике перед тем, как принять решение о строительстве с ним.
1. Запрашиваем типовой договор подряда и скан свидетельства о регистрации компании. Проверяем юридическое лицо в Федеральной Налоговой Службе (сайты для проверки по ИНН: egrul.nalog.ru, kad.arbitr.ru) на предмет даты регистрации, суммы уставного капитала, состава учредителей (собственников), статуса юридического лица (не находится ли оно на стадии ликвидации).
2. Изучаем типовой договор подряда. Обращаем внимание на:
- предмет договора
- сроки строительства: предусмотрено ли включение сроков по отдельным этапам
- фиксацию стоимости договора на всех этапах
- этапы оплаты в привязке к этапам строительства
- учет условий для строительства (кто предоставляет жилье для бригады, электричество, кто осуществляет уборку мусора и т.д.)
- каким образом осуществляется приемка готового дома, как выглядит акт приемки (операционный лист)
- гарантию на все элементы дома (фундамент, стеновой комплект, коммуникации, используемые материалы)
3. Запрашиваем детальную смету и включаем её в договор подряда как приложение. Статья 33 Закона о защита прав потребителя (Смета на выполнение работы (оказание услуги)) гласит: «на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно». Смета основывается на проектной документации. В неё включается:
- полный перечень материала, используемого при изготовлении домокомплекта и строительстве объекта с указанием количества, размеров, категории, марки, стоимости. В этот раздел могут быть включены ненужные материалы, за которые придется заплатить, поэтому предпочтительнее, когда в качестве приложения к Договору добавляется проектная документация, являющаяся основанием для расчета объема материалов.
- описание и стоимость всех выполняемых работ
- условия и стоимость доставки
- дополнительные затраты (например, стоимость генератора в случае отсутствия электричества на участке)
4. Выясняем реальный опыт работы подрядчика в строительстве. Сколько и какие объекты построены компанией за всю деятельность и в течение одного года. Попросите адреса построенных объектов и контакты заказчиков для посещения построенных или строящихся объектов.
5. Уточняем, есть ли у подрядчика собственное производство и/или собственная заготовка леса. Если да, то какой лес заготавливается и какая продукция производится. Выбор строительной компании с собственным производством позволит избежать привлечения субподрядной организации. По возможности, посетите производство. Необходимо запросить сертификат о регионе происхождения леса.
При прочих равных условиях стоит выбирать лес, произрастающий в Северо-Западном или Сибирском федеральных округах. Суровый климат этих регионов обуславливает устойчивость древесины к гниению, растрескиванию и влиянию внешних природных факторов. Годовые кольца древесины получаются узкими, а сама древесина — прочной и твёрдой, с жёсткими волокнами, плотно прилегающими друг к другу. Влаги они впитывают гораздо меньше. Они менее гигроскопичны, и древесина хуже проводит тепло.
* При более детальном обсуждении Вашего проекта, когда с подрядчиком уже определились, обязательно выясните, какие материалы будут использованы конкретно на Вашем проекте: сорт пиломатериалов, из зеленого леса или сухостоя (последняя категория нежелательна, т.к. быстро гниет, хотя выглядит как доска камерной сушки), соответствие указанных в проекте сечений балок, несущих стоек, погонажных изделий фактическим размерам.
6. Уточняем наличие проектного отдела в компании (или кто осуществляет проектирование). При наличии проектировщика Вы имеете возможность до заключения договора на строительство обсудить все свои пожелания к проекту и внести грамотные изменения в проектную документацию. Проектировщик грамотно рассчитает объем требуемого материала для минимизации его расхода.
7. Запрашиваем информацию о количестве бригад, их национальном составе и квалификации:
- как происходит набор, обучение и аттестация сотрудников
- предполагает ли технология строительства стабильную работу на объекте одной бригады с прорабом, или бригады будут меняться в зависимости от этапа работ и прочих факторов
- предоставляет ли компания контакты прораба, который будет курировать процесс строительства. Если возможно, задайте прорабу несколько вопросов, касающихся строительства по выбранной технологии. Он должен оперативно на них ответить. Уточните у него срок работы в компании. Случается, что при больших объемах строительства компании нанимают бригады, не оформляя их в штат и не заключая с ними договоров. Осторожно относитесь к компаниям, у которых бригады состоят из выходцев из бывших южных республик СССР. Исторически в Средней Азии основным материалом строительства была глина и камень — такие рабочие зачастую не имеют опыт работы с деревом. Если все же Вы остановились на бригаде из СНГ, требуйте от компании копий разрешений на работу. Будет неприятно, если в процессе строительства ваших рабочих депортируют на Родину, а вас обвинят в нарушении миграционного законодательства.
8. Узнаем, как осуществляется контроль качества строительных работ. Уточните у компании, имеется ли у нее отдел технического надзора, как осуществляется контроль качества строительства, какая документация ведется в процессе строительства, есть ли промежуточные приемки этапов работ (котлован, фундамент, возведение стенового комплекта, стропильная система, кровля, межэтажные перекрытия и внутренние перегородки, утепление, прокладка коммуникаций, внутренняя и внешняя отделка). Отдельно должен вестись контроль за качеством используемых строительных материалов от получения их с производства до использования на объекте заказчика. Есть практика, когда компания, имеющая отдел технического контроля, закрепляет за каждым изготавливаемым домокомплектом прораба, отвечающего за последующее строительство.
Дополнительным плюсом для компании будет возможность предоставления промежуточных актов по скрытым работам с фото- или видеофиксацией (скрытыми работами в строительстве называют те, которые невозможно проверить в момент сдачи здания в эксплуатацию, например, работы по фундаменту, монтажу несущих конструкций, толщину заложенного в стенах утеплителя, антисептирование древесины).
9. Уточняем наличие у компании собственного автопарка. Наличие собственного транспорта позволяет компании четко планировать доставку и рассчитывать её стоимость. Как правило, стоимость доставки собственным транспортом получается дешевле, чем привлечение транспортной компании.
10. Запрашиваем карту контактов представителей компании, с кем Вы можете связаться в разных случаях (менеджер-куратор, проектировщик, прораб, бухгалтерия, директор).
В данном обзоре мы отразили все важные критерии, по которым стоит выбирать подрядчика.
Но насколько часто на практике встречаются строительные компании, им соответствующие?
Для того чтобы Вы смогли представить себе реальную картину, мы попросили наших экспертов — представителей нескольких строительных компаний, активно работающих на Лесстрое — отразить их позицию по каждому из критериев.
Наши эксперты сегодня:
1. Предоставляем по запросу типовой договор подряда и скан свидетельства о регистрации компании.
Все компании, участвующие в текущем обзоре, предоставляют данные документы по запросу клиента.
2. Типовой договор на строительство (договор подряда) включает разделы:
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: 1. Предмет договора, 2. Сроки выполнения работ, 3. Цена договора. Порядок расчетов, 4. Порядок выполнения работ, 5. Порядок приема результата работ, 6. Ответственность сторон, 7. Расторжение договора, 8. Разрешение споров, 9. Остальные положения, 10. Гарантийные обязательства, 11. Реквизиты и подписи сторон, 12. Приложение №1: Комплектация (Спецификация на строение); Приложение №2: Поэтажные планировки; Приложение №3: Правила эксплуатации.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: В договор подряда включаются: нормы точности, комплектация дома, проект, график платежей и график работ, технические условия на материал, правила эксплуатации дома.
Николай Шаляпин, Домосковье: 1. Предмет договора, 2. Сроки строительства (предусмотрено включение сроков по отдельным этапам), 3. Стоимость договора (фиксируется на всех этапах), 4. Порядок оплаты (в привязке к этапам строительства), 5. Условия для строительства, 6. Приемка работ (в ходе строительства подписываются Акты скрытых работ, после окончания Акт приемки работ и материалов), 7. Гарантия (на все элементы дома и используемые материалы гарантия 5 лет).
Виктор Ли, Lee Group: 1. Предмет договора, 2. Сроки строительства, 3. Фиксация цены, 4. Этапы оплаты, 5. Условия размещения бригады, 6. Информация об условиях эксплуатации, 7. Гарантийные обязательства, 8. Информация об условиях вывоза мусора и приема работ. Приложение к договору: указываем полное техническое описание строения и применяемые материалы.
3. Оформляем смету приложением к договору.
Все наши эксперты оформляют смету приложением к договору, компания ЛесДомТорг имеет альтернативную позицию:
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Обычно фиксация сметы не требуется, т.к. в приложениях указан перечень работ, они входят в общую стоимость договора, которая является фиксированной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. Т.е. клиент за указанную стоимость получает полностью готовый объект, а прочие расходы, не оговоренные условиями договора, уже берет на себя компания. При наличии спецпредложений и акций, стоимость этих опций уменьшает стоимость дома. В случае если реальное количество материала превышает сметное, клиент не доплачивает за материал. Но в отдельных случаях смета предоставляется, например, для оформления строительства под «материнский капитал», т.к. этого требует Пенсионный фонд.
4. Смета включает:
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Номенклатура материала, его количество, описание, стоимость за единицу измерения, общая стоимость по каждому пункту, стоимость работ и стоимость доставки до участка клиента. Но возможны и другие варианты в зависимости от того, что хочет клиент.
Николай Шаляпин, Домосковье: Полный перечень материалов, используемых при изготовлении домокомплекта и строительстве объекта с указанием количества, размеров, категории, марки, стоимости. В этот раздел включены расходные материалы, в качестве приложения к Договору — проектная документация.
Виктор Ли, Lee Group: Перечень и стоимость материалов.
5. Реальный опыт работы в строительстве, лет:
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: 5 лет. Общий опыт работы с 2004 года, стартовали с перепродажи деревянных домов одной из ведущих компаний. В 2011 году объединились с предприятием, занимающимся производством пиломатериалов и начали строить дома в Новгородской, Вологодской, Архангельской, Ярославской и Тверской областях. В январе 2013 года был создан бренд ЛесДомТорг и открыто одноименное юридическое лицо и офис в Москве, позже — в Санкт-Петербурге. Реальный опыт работы в строительстве мы отсчитываем с августа 2011 года, когда мы начали впервые самостоятельно строить свои объекты, своими бригадами и из своего пиломатериала.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: 8 лет.
Николай Шаляпин, Домосковье: 6 лет.
Виктор Ли, Lee Group: 8 лет.
6. Количество построенных домов за календарный год.
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: В среднем с 2011 года — около 160 домов в год.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: 24-30 домов.
Николай Шаляпин, Домосковье: 40 домов в 2015 году.
Виктор Ли, Lee Group: 90-110 домов.
7. Вывозим заказчиков на строящиеся/построенные объекты.
Все эксперты вывозят клиентов на строящиеся и построенные объекты по договоренности.
8. Наличие собственной заготовки леса.
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: На данный момент собственные «делянки» с лесом мы не держим, закупаем пиловочник у 7 организаций из Архангельской и Вологодской областей. Но т.к. объемы мы забираем большие, практически полностью весь объем заготовок у данных компаний, то по цене это выходит практически так же, как если бы мы сами занимались лесозаготовками.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: нет.
Николай Шаляпин, Домосковье: Да (Кировская область).
Виктор Ли, Lee Group: Нет, лес закупаем.
9. Наличие собственного производства.
Все компании имеют собственное производство пиломатериалов.
10. Наличие проектного отдела/проектировщика.
Все компании имеют проектный отдел либо штатного или удаленного проектировщика и оперативно адаптируют проекты под заказчика.
11. Количество бригад, их национальный состав.
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Постоянно работает в компании 12-15 своих бригад, но в «горячий» сезон берем на субподряд дополнительно до 15-20 проверенных бригад от тех компаний, которым мы комплектуем материалы на объекты. Примерно половина бригад — граждане РФ. Но при условии, что в бригаде работают хорошие специалисты, ответственные и с опытом работы в данной сфере, также привлекаем рабочих из соседних стран, при наличии у них разрешения на работу и с оформлением договорных обязательств с нашей компанией.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: 12 бригад по 3-4 человека.
Николай Шаляпин, Домосковье: 12 бригад, белорусы.
Виктор Ли, Lee Group: 8 бригад: русские (Новгородская область, Пестовский р-н), 2 бригады привлекаем на летний сезон из Молдавии (работаем уже более 4 лет).
12. Как оценивается и отслеживается квалификация рабочих в бригадах.
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Проводится плановое тестирование и аттестация рабочих по теоретической и практической части каждые 3-4 месяца, а также внеплановые проверки на объектах. При поступлении каких-либо заявлений от клиентов проводим дополнительную аттестацию с рассмотрением целесообразности дальнейшей работы в нашей компании.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: На работу берем комплексные бригады, обзваниваем предыдущих работодателей и просим рекомендации, а также бывших клиентов (где работала бригада), если в этом есть необходимость.
Николай Шаляпин, Домосковье: Бригады постоянные работают с момента образования компании, периодически отправляются на курсы обучения (например, Velux-мансардные окна).
Виктор Ли, Lee Group: Как правило, все бригады работают с нами давно. Если надо добирать, нанимаем проверенных рабочих с хорошими рекомендациями с прошлых мест работы и смотрим выполненные работы.
13. Один объект строит одна бригада или есть разделение по этапам?
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Фундамент делает одна бригада, а разгрузку материалов для строительства объекта, а также монтаж дома или бани осуществляет вторая бригада. Замена бригады в течение процесса строительства осуществляется исключительно в индивидуальном порядке.
Валерий Митечкин, Регион Плюс и Николай, Домосковье: Один объект строит одна бригада.
Виктор Ли, Lee Group: Как правило, объект строит одна бригада. Исключение может быть на работах по ленточному и плитному фундаменту.
14. Как осуществляется контроль качества материала и производимых работ.
Павел Христофоров, ЛесДомТорг: Контроль качества материалов осуществляется на производственной базе перед отправкой на объект, а также в процессе разгрузки выездным менеджером. Контроль работ производится старшим бригады (или прорабом) и выездным менеджером в присутствии клиента. По требованию клиента, при необходимости, осуществляется дополнительный выезд сотрудника компании на объект.
Валерий Митечкин, Регион Плюс: Заказчикам предоставляются сертификаты соответствия на используемый материал, контроль качества производимых работ осуществляется техническим надзором 2-3 раза в месяц по согласованию с заказчиком.
Николай Шаляпин, Домосковье: В компании есть отдел технического надзора; Качество строительство отслеживается через промежуточную приемку этапов работ (фундамент, возведение стенового комплекта и т.д.); закрепляем прораба, отвечающего за строительство.
Виктор Ли, Lee Group: Контроль качества работ и материалов осуществляет бригадир, который есть в каждой бригаде и на которого возложена ответственность за выполнение работ.
15. Наличие собственного автопарка.
У половины экспертов (компании «Регион Плюс» и «Домосковье») есть свой автопарк, у компании «ЛесДомТорг» налажены долгосрочные договорные отношения с транспортно-логистической компанией.
16. Предоставляем заказчику карту контактов: чьи контакты предоставляются.
Все эксперты заявили, что предоставляют по запросу клиента лист контактов; в минимальном варианте это контакты менеджера, бригадира, директора.
Предварительная проверка подрядчика — работа не из легких, требующая затратить определенные усилия и время. Но это необходимая работа, позволяющая избежать значительно бОльших затрат усилий, времени и денег во время строительства и эксплуатации дома.
Если вы хотите сэкономить время и нервы, Лесстрой поможет. Чтобы получить бесплатную консультацию, оставьте заявку по телефону 8-800-500-07-31 (звонок по России бесплатный) или электронной почте info@lesstroy.net
