Согласно аналитическим прогнозам, резкое понижение стоимости московской недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке по окончанию 2020 года не ожидается. Это подтверждается и тем, что Министерство строительного комплекса Московской области в марте пересмотрело в сторону увеличения норматив средней стоимости квадратного метра по рынку. Данный показатель на второе полугодие увеличился почти на шесть процентов по сравнению с первым, и составил 64 958 рублей за квадратный метр в Московской области и 105 751 рубль – за метр жилья в Северо-Западном административном округе Москвы.
Чтобы примерно рассчитать среднюю стоимость жилья в Москве на конец года, необходимо проанализировать факторы, влияющие на ценообразование. К ним относят количество заключенных сделок, имеющийся для реализации жилищный фонд, отклик рынка на предложение и ключевая ставка Центрального банка, которая влияет на комиссию банка по ипотечным предложениям.
Для 2020 года, по сравнению с предшествующим годом, характерен довольно большой спад по количеству заключаемых сделок. Его прогнозируемая ставка снижения составит порядка сорока процентов. Это объясняется тем, что в период самоизоляции и после постепенного выхода из него, у большинства людей существенно сократился ежемесячный доход, и значительно уменьшились оставшиеся накопления. В такой затяжной кризисной ситуации доля покупателей на Московском рынке, готовых в ближайшее время инвестировать свободные средства в недвижимость, заметно сократилась.
Откликом на то, что поток денежных вливаний в строительный бизнес снизился почти на шестнадцать процентов в сопоставлении с показателями прошлого года, стало уменьшение количества новых строящихся объектов. Согласно публикуемым данным, в Москве для продажи на рынке первичного жилья сейчас доступно около 160 тысяч новых квартир. С учетом такого обширного жилищного фонда, для реализации которого при текущих темпах понадобится не менее двух лет, застройщикам будет не выгодно сильно опускаться в цене. Более того, чтобы извлечь максимально возможную прибыль при текущем экономическом раскладе, строительные компании примерно с осени постепенно начнут увеличивать цены на жилье. Этот расчет делается на то, что к концу года ситуация на рынке стабилизируется. Такой ценовой скачок не будет сильным с учетом плато, которое образовалось из-за повешения цен в начале текущего года (порядка семи процентов) и последующего понижения примерно на пять процентов за счет скидок для активизации клиентского спроса.
Что касается небольшого процента новых строящихся объектов, то застройщики готовы идти на небольшое понижение цен ради увеличения динамики по продажам. Но они ограничены рамочными условиями банков, в которых у них открыты эскроу-счета, поэтому процент по скидке выйдет не больше того, что предлагается по уже доступным к реализации объектам в жилищном фонде новостроек.
Если брать во внимание внешние условия, влияющие на ценовые колебания на рынке недвижимости, то для 2020 года можно отметить положительную динамику по снижению ключевой ставки Центробанком на 0,5% в качестве инструмента восстановления экономики после инфляции. За счет этого банковский сектор активно привлекает клиентов на ипотечное кредитование, предлагая более выгодные ставки по сравнению с 2019 годом.
Но, не смотря на созданные положительные рыночные условия (привлекательные ставки по ипотеке, большой выбор объектов в строящихся домах и скидки от застройщиков, которые находятся в жёсткой конкурентной среде), активного отклика со стороны покупателей ждать не стоит. Это объясняется тем, что финансовая стабилизация благосостояния населения, прямым образом влияющая на платежеспособность, идет очень медленными темпами. Поэтому пик покупательского спроса на приобретение недвижимости ожидается не ранее следующего года.
Стоит также учитывать и ситуацию на рынке вторичного жилья. Здесь больше влияние оказывает человеческий фактор – в период экономического кризиса активы будут реализовываться максимально эффективно, поэтому падения цен не ожидается. Ровно, как и большого скачка, так как основной спрос идет на первичную недвижимость.
С учетом всех вышеизложенных факторов, можно прогнозировать рост цены на московскую недвижимость в сегменте новостроек порядка 5 - 10%. Тем самым средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве по состоянию на конец 2020 и начало 2021 года приблизится к значению в 8 миллионов рублей.
