Ловушка № 1. Гарантированный доход: «Вы получите 13% годовых»
Гарантированный доход от аренды – типичный маркетинговый ход продавцов недвижимости, который создаёт впечатление стабильного дохода от аренды недвижимости и уверенности в её ликвидности.
Как правило, механизм его действия таков. После того как вы выплатите 100% стоимости квартиры или виллы, получите документы о собственности и вступите в программу гарантированного дохода, управляющая компания застройщика начнёт сдавать вашу недвижимость в аренду. В конце каждого календарного года на ваш счёт будет поступать доход, зафиксированный в договоре.
Чтобы обеспечить такие высокие выплаты компании необходим огромный опыт в менеджменте и управлении отелями или апарт-комплексами. Ей потребуется обеспечить высокую загрузку на конкурентном рынке и оптимизировать свои расходы. Далеко не каждой компании-застройщику или отельной сети удаётся это сделать. Поэтому многие застройщики могут закладывать свои риски в стоимость недвижимости. И это может сильно повлиять на её ликвидность.
Рассмотрим на примере, как это происходит. Возьмём за основу два объекта в одной локации, с одинаковой инфраструктурой и под управлением одного и того же отеля.
Рыночная цена рассчитана исходя из реального положения дел на вторичном рынке с учётом расположения жилого комплекса, близости пляжа и доступности основной инфраструктуры.
На первый взгляд, квартира 2 – очень выгодное предложение. Но если учесть такие нюансы, как налоги, доход от аренды в долгосрочной перспективе, ликвидность и рентабельность, то цифры иллюстрируют явную убыточность покупки квартиры 2. К тому же её будет невозможно продать за ту цену, по которой она была куплена на стадии предпродажи.
Другой реальный пример показывает причину повышения процента по гарантированному доходу. В 2014 году один застройщик из-за низких продаж и высокой стоимости квадратного метра решил увеличить привлекательность своих объектов за счёт создания самого высокого предложения по гарантированному доходу на Пхукете. Компания взвинтила цены на 40%, предложив покупателям 9% годового дохода на четыре года (по сути, включив выплаты гарантированного дохода за квартиру в её стоимость). Так как это было самое высокое процентное предложение на рынке, на него моментально откликнулись клиенты из Сингапура, Гонконга и Шанхая.
Ловушка № 2. Rental pool: «Высокие доходы каждый год»
Альтернативная схема получения дохода – участие в программе «рентал пул» от застройщика. Эта система предлагается также после окончания программы гарантированного дохода. Суть её в следующем. Управляющая компания не рассматривает индивидуальные квартиры, а объединяет их по отельному принципу. Затем суммируется общий доход, полученный от сдачи всего фонда программы «рентал пул» в аренду, и делится среди всех собственников квартир каждого типа.
Такие квартиры сдаются отдельно от пула квартир с гарантированным доходом, и выплата дохода по ним не гарантирована, а рассчитывается по факту. Какую загрузку смогла обеспечить управляющая компания, такой доход вы и получаете.
На практике в первые годы работы жилых комплексов доход составляет 1–3% от стоимости квартиры. Есть, конечно, и исключения, которые могут приносить и 6%, но, как правило, это крупная управляющая компания с пулом более чем из 100 объектов недвижимости или известная отельная сеть, работающая отдельно от застройщика.
Ожидаемые доходы при программах rental pool, которые вы видите в рекламных брошюрах, могут быть существенно завышены. Самый эффективный метод проверки чересчур привлекательных условий – просмотреть на сайтах-агрегаторах по бронированию отелей реальную цену аренды аналогов вашей будущей недвижимости. При этом следует вычесть из суммы на сайте расходы на маркетинг и управляющую компанию, а это в среднем 50% дохода от аренды, и учесть заполняемость по году на уровне 50–60% для первых двух лет эксплуатации жилого комплекса.
Таким образом, в случае с rental pool всё зависит только от опыта и умения компании, занимающейся управлением вашей недвижимостью. Ваш доход полностью в её руках.
Всегда необходимо заранее уточнять условия работы по программе rental pool. Зачастую управляющие компании перекладывают на собственника расходы не только на содержание недвижимости (свет, вода, уборка, расходные материалы, ремонт и замена оборудования), но и на собственную операционную деятельность. А это дополнительная финансовая нагрузка на вас.
Поэтому, если вы планируете участие в rental pool, покупайте самую дешёвую квартиру любого типа и при этом внимательно читайте договор.
Ловушка № 3. Отельная лицензия: «Эффективность управления гарантируем»
В последнее время агенты часто напирают на наличие у объектов отельной лицензии, которая даёт возможность сдавать недвижимость посуточно. Наличие такой лицензии, безусловно, плюс. Однако остаётся главный вопрос: кто будет заниматься управлением?
Когда менеджментом занимается известная и одновременно крупная сеть отелей, высока вероятность профессиональной работы и, как следствие, конкурентного дохода. Но и работают они на менее выгодных для владельцев квартир условиях.
Другой популярный вариант: застройщики привлекают стороннюю управляющую компанию или создают собственную. Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться с неожиданными нюансами, которые повлияют на ваш доход.
При этом так называемая звёздность будущего отеля или кондоминиума носит исключительно маркетинговый характер. По статистике, около 80% зданий, построенных за последние три года, соответствуют не более чем трём звёздам, а сервис у них и вовсе на две звезды.
Чтобы вы могли рассчитывать на доход, управлением вашей квартирой должна заниматься компания с большим подтверждённым опытом работы в этой сфере.
Ловушка № 4. Дополнительные расходы: «Вы получите чистый доход»
При наших расчётах в первых трёх пунктах налоги и дополнительные платежи не принимались во внимание, а они могут существенно изменить общую картину. Так, в примере про гарантированный доход налог на прибыль квартиры 1 составлял 5% от дохода, а на квартиру 2 – 15% плюс ещё 3% за транзакцию. В таком случае маркетинговый ход «13% гарантированного дохода за три года» уже не так привлекателен, правда?
Далеко не всегда застройщик, разговаривая с покупателем, затрагивает тему налогов. Их размер и выплаты не звучат и в рекламном предложении. Ставка налога на доходы физического лица, являющегося нерезидентом Таиланда, составляет 15%. И уплата налога – ответственность обеих сторон, как на застройщика или управляющей компании, так и на собственника. В некоторых случаях этот налог можно снизить до 5%, а иногда и вовсе его избежать.
В зависимости от размера вашего годового дохода, порой рациональнее открыть тайскую компанию или оставаться в статусе нерезидента Таиланда, а не получать местный ИНН, уплачивая налог на доход по прогрессивной шкале.
Оплата коммунальных услуг и взносы в фонд капитального ремонта входят в обязательные платежи для собственников недвижимости. Размер выплат в большинстве случаев устанавливает застройщик. Вполне оправдана цена КУ за квадратный метр 45–60 батов, а взнос в общедомовой фонд – 400–600 батов. Если вы видите платежи, намного превышающие эти значения, поинтересуйтесь объективными причинами такого завышения.
Ловушка № 5. Покупка на этапе застройки: «Ваша недвижимость подорожает в полтора-два раза»
Миф о том, что цены на недвижимость вырастут за период строительства чуть ли не в два раза, можно услышать от многих. Скорее всего, они владеют неактуальной информацией 2013–2015 годов, когда цены действительно росли быстрыми темпами.
Сейчас же максимальный рост, на который можно рассчитывать, – 25% за период строительства. И причина в том, что цены на недвижимость начали соответствовать её ценности, то есть достигли среднего уровня по острову.
К примеру, вполне закономерно, что при покупке на этапе котлована стоимость квадратного метра составляет 70–75 тыс. батов, а при завершении 95–100 тыс., – это нормально для развивающихся локаций, где рядом со стройкой нет инфраструктуры, а только чистые поля. Но не 100–120 тыс. на нулевом цикле, а по завершении 150–180 тыс. Это больше похоже на необоснованное или искусственное завышение стоимости.
Даже если застройщик повышает цены, это не означает реальную возможность для вас продать самостоятельно на тех же условиях.
Ориентиром максимальных цен в развитых локациях может служить район Банг-Тао, где в кондоминиумах и кондотелях цена на старте составляла 80–90 тыс. батов за кв. м, а готовое жильё можно приобрести за 100–120 тыс. батов за кв. м. В этом микрорайоне есть всё необходимое как для краткосрочного отдыха, так и для длительного проживания: пешая доступность пляжа, парков, гольф-полей, озёр, кафе, ресторанов, магазинов, спа. Рядом торговый центр, рынки, аквапарк.
Ловушка № 6. Новостройки всегда надёжнее: «Вы легко сможете продать»
На рынке вторичной недвижимости тоже встречаются объекты, которые пользуются большим спросом по причине высокой доходности (8–11% годовых), цены за квадратный метр ниже средних по рынку, уникальности расположения и низкой конкуренции, а также популярности самих жилых комплексов. Но чаще всего не успевает такая недвижимость попасть в рекламу, как инвесторы моментально вносят депозит.
Стоимость квадратного метра для таких готовых объектов составляет 70–80 тыс. батов, тогда как для строящихся – 90–120 тыс. батов.
Почему вторичную недвижимость тяжело продать
- Большой объём работ по проведению сделки. Необходимо согласовывать время показа с арендаторами и собственником, постоянно содержать объект недвижимости в презентабельном виде, заниматься документами по переоформлению и отвечать материально. Гораздо легче показать шоурум застройщика в рабочее время и всю работу по оформлению сделать за счёт его ресурсов.
- Комиссии для агентств ниже, чем на первичном рынке. Поэтому многие риелторы вторичным рынком просто не занимаются.
- Риск отмены сделки. В случае продажи от застройщика все риски перекрыты – это схема легка для понимания клиентов.
Как не промахнуться с покупкой недвижимости на вторичном рынке
- В 80% случаев зарубежную недвижимость рассматривают как инвестицию и/или как готовый бизнес. Поэтому большим преимуществом являются отчеты по доходности за последние 2-3 года.
- Выгодно покупать по цене ниже рыночной, однако средняя цена первичной недвижимости на 2020 год уже на этапе строительства ощутимо выше цены вторичной. Это ещё один повод присмотреться к вторичному рынку.
- Рассматривайте потенциальные инвестиции, опираясь на проверенные факты по ставкам аренды, среднюю цену вторичной недвижимости в конкретной локации, динамику рынка и перспективы развития района.
В чём преимущества инвестиций во вторичную недвижимость
- Нет рисков задержки строительства или банкротства застройщика.
- Ваша недвижимость начинает моментально приносить доход.
- Вы можете увидеть и «пощупать» то, что покупаете, а не оценивать по красивым брошюрам или специально меблированным и декорированным шоурумам.
Цена на квартиру в строящемся доме может быть сильно завышена из-за неверной оценки следующих параметров: локация, социальное окружение, доступность пляжа. В этом случае после завершения строительства продать такую квартиру будет крайне сложно – во-первых, из-за стоимости выше рынка, а во-вторых, из-за внутренней и внешней конкуренции.
Ловушка № 7. Студии – хит продаж: «Лучше купить три маленькие студии, чем одну двуспальную квартиру»
Внутренняя конкуренция – это сложность продажи квартиры в одном жилом комплексе, когда, помимо вашего предложения, на рынок выходят аналогичные 20, 40, 100 объектов от частных продавцов и ещё несколько десятков вариантов, оставшихся у застройщика. Чтобы продать, вам придётся позиционировать свой объект как уникальный. При этом нужно будет конкурировать с застройщиком, на стороне которого сильный маркетинг, ценовая политика, скидки, дополнительные рассрочки, понятные схемы перевода денег. А с вашей стороны единственное преимущество перед другими продавцами – низкая цена.
Такие сложности возникают прежде всего с перепродажами студий независимо от площади, так как квартиры такого типа занимают более 70% рынка. Казалось бы, на них должен быть высокий спрос из-за низкой цены. Однако рынок курортной недвижимости существенно отличается от рынка мегаполиса, где студии всегда пользуются большим спросом, тогда как на Пхукете они конкурируют с отелями.
Студии занимают очень узкий сегмент рынка – размещаться в них могут один или двое взрослых. Правительство Таиланда позиционирует Пхукет как место семейного отдыха, поэтому основная масса туристов приезжают с детьми и на срок более двух недель. А в этом случае размещение в студии уже не столь комфортно. Альтернативой как раз служат односпальные и двуспальные квартиры.
Рентабельность маленьких квартир сильно падает в низкий сезон, когда при естественном снижении цен разница в стоимости между студиями и односпальными квартирами практически незаметна.
Не стоит забывать и про конкуренцию со стороны отелей, где практически весь номерной фонд можно считать студиями. В то же время предложение двуспальных квартир остаётся дефицитным даже в низкий сезон.
По статистике, загруженность квартир с двумя спальнями достигает 90–95% весь год, и конкуренция крайне низка. Итог: выбрав ликвидный вариант двуспальной квартиры за те же деньги, что и три студии, вы можете не только хорошо заработать на аренде, но и выгодно перепродать.
Вывод. Не жалейте времени
Это далеко не полный список возможных ловушек и ложных суждений большинства агентов, с которыми вы можете столкнуться на Пхукете. Многие риелторы слепо руководствуются красивыми фразами, как правило, из-за отсутствия достоверной и актуальной информации, а также из-за нежелания проверять факты и вдаваться в детали.
Чтобы сбылись ваши мечты об успешной и прибыльной покупке недвижимости, уделите этому вопросу больше времени, чем два-три дня в отпуске. Ведь действительно стоящих и высокодоходных предложений с минимальным риском гораздо больше, чем вы успеете изучить за такой короткий промежуток времени. Рассмотрите максимальное количество объектов недвижимости на рынке, чтобы найти свой второй дом или стабильный источник дохода.
Оригинал статьи читайте тут.
Подписывайтесь на наш канал. Ставьте лайки, комментируйте, делайте репосты :)