В период кризиса многие рассматривают в качестве инвестиции недвижимость, как вариант сохранения и даже приумножения накоплений, в данном материале мы попробуем рассмотреть объективные факторы риска вложений в недвижимость во время текущего кризиса.
Карантинные затруднения
Традиционно особой популярностью пользуются инвестиции в московские квартиры. И так, на данный момент сделки с жилой недвижимостью из-за карантинных мер практически сошли на нет по двум причинам:
- Невозможность выезда на осмотры, для покупки квартир покупатели предпочитают осмотреть недвижимость и если вы покупаете квартиру по договору долевого участия вы еще можете удовлетвориться виртуальным туром т.к. самой квартиры еще нет, то при покупке на вторичном рынке все-таки хочется посмотреть.
- Затруднения при регистрации сделок – пожалуй главный фактор, во время самоизоляции совершать сделки можно только при помощи электронной системы регистрации. Многие или не умеют пользоваться системой или испытывают к ней недоверие.
Устоит ли спрос
Проблемы на рынке труда и снижение доходов приводит к тому, что спрос на квартиры естественным образом падает. Однако, есть факторы роста:
- Формирование отложенного спроса, благодаря которому произойдет некий всплеск активности рынка после снятия ограничительных мер, среди тех, кто откладывал покупку.
- Государственное субсидирование льготной ипотеки под 6,5%. Субсидирование распространяется на жилье в новостройках комфорт класса.
Однако субсидирование льготной ипотеки вряд ли поможет серьезно поддержать спрос, ввиду очень серьезных проблем почти во всех отраслях и снижения платежеспособности при обслуживании ипотечного кредита.
Опасные моменты стоимости
В результате мы имеем ситуацию, когда:
- Банки не заинтересованы в снижении стоимости квартир по той причине, что снизится стоимость тех квартир, которые уже находятся в залоге и это потребует увеличения резервов банков. Дело в том, что банки используют заемные средства для выдачи ипотечных кредитов, и поэтому регулярно должны отчитываться перед ЦБ и АСВ и переоценивать залог. Таким образом, регуляторы в случае обесценивания квартир и другой недвижимости потребуют от банков-ипотечников увеличить финансовые резервы для компенсации обесценивания залога, а банкам этого не нужно.
- С другой стороны, в снижении стоимости квартир не заинтересованы девелоперы, запущенные и запланированные проекты которых сформированы в совсем другой реальности. У застройщиков все посчитано на годы вперед и кризис жестко вмешался в планы, при снижении стоимости жилья есть угроза недополучения прибыли и резко возрастает риск банкротства застройщиков.
Таким образом, имеется ситуация, в которой, с одной стороны, хозяева рынка заинтересованы в сохранении спроса и текущего уровня цен, но объективная реальность совсем другая.
Кризис аренды
Еще одним негативным фактором является снижение спроса на рынке аренды. По данным Минтруда в Москве около миллиона человек лишились работы полностью или частично, это привело к оттоку людей и снижению спроса на аренду.
Между тем, многие рассматривают покупку квартиры с целью ее сдачи в аренду, но теперь это будет затруднительно из-за общего снижения спроса на аренду и как следствие возможного снижения ставок аренды, что также негативно скажется на спросе на квартиры и их стоимость.
Реновация и активная застройка
Еще одним негативным фактором является программа реновации, благодаря которой в ближайшие годы в Москве будут сданы огромные объемы жилых площадей и высокая активность застройщиков. Рост предложения на рынке также является фактором снижения стоимости.
Вывод
Рассматривать квартиры в качестве объекта инвестирования и тем более получения дохода в текущий кризис довольно рискованно. Скорого восстановления экономики не ожидается. Квартиры в городах, особенно в Москве всегда считались надежным объектом инвестирования из-за постоянно растущего спроса, в текущих обстоятельствах это не так.