Вероника и ее муж Сергей подыскивали себе квартиру долго. Денег не хватало, и нужно было брать ипотеку. Влезать в долги они решили только ради той квартиры, в которой все будет устраивать на 100%. По этой причине процесс поиска затянулся на многие месяцы. Каждая квартира, которую они смотрели, имела существенные на их взгляд недостатки. В одной не узаконена перепланировка, в другой слишком грязный подъезд, в третьей все было хорошо, но возле дома мало мест для парковки, у четвертой документы не в порядке. А еще, как правило, если квартира нравилась Веронике, то не устраивала Сергея, и наоборот.
Наконец, они пришли на просмотр, наверное, в двадцатую по счету квартиру. Тут у обоих екнуло сердце – это была она! Никаких существенных недостатков в квартире Вероника и Сергей не нашли. Документы тоже были в порядке. Хозяину они сказали, что подумают, но как только вышли за дверь, не сговариваясь, в один голос сказали: «Надо брать!».
На следующее утро Сергей уже звонил собственнику квартиры, Владимиру.
- Мы готовы купить вашу квартиру.
- Приезжайте сегодня или завтра, подпишем предварительный договор, и внесете мне задаток.
- Но нам еще ипотеку не одобрили. Надо дождаться одобрения банка.
- А вы уже были в банке?
- Нет еще.
Хозяин оказался упрямым и несговорчивым.
- Я вас ждать не буду. Если появится другой покупатель, продам квартиру ему. Хотите оставить квартиру за собой, забронировать ее, так сказать, то подписывайте предварительный договор, вносите деньги, и квартира будет вас ждать.
Сергей и Вероника посовещались и решили согласиться на условия хозяина. В конце концов, они ничего не теряют. Если откажет банк в ипотеке, сорвется сделка, то вернет им Владимир их задаток.
На следующий день они подписали договор, отдали Владимиру деньги и взяли с него расписку. Сумма задатка им показалась слишком большой, но хозяин уперся и не хотел идти ни на какие уступки. Также не хотелось им, чтобы договор был с задатком, а не с авансом. В интернете они прочитали, что если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю. Задаток же остается у продавца, если сделка срывается по вине покупателя. Но Владимир опять стоял на своем. Он сказал, что другой вариант договора даже не рассматривает.
- Я уезжаю за рубеж, покупаю там жилье, мне нужны гарантии получения денег. Если вы откажетесь от сделки, то я «попаду» на сроки. А так задаток останется у меня и компенсирует мне хотя бы какие-то траты. Если вас не устраивает, можете не покупать мою квартиру.
Пришлось и тут ему уступить.
На другой день они подали заявку на ипотеку в банк и стали ждать. Каково же было их разочарование, когда банк им отказал! Они позвонили Владимиру и попросили назад свои деньги.
Владимир же резонно отказался их возвращать. Он напомнил, что сделка сорвалась из-за них, следовательно, задаток остается у него по условиям договора. Сергей пытался объяснить ему, что их вины тут нет и отказ банка от них не зависит, но Владимир даже слушать не стал.
Давайте подробнее разберемся, кто прав в этой истории. Для начала обратимся к правовой стороне вопроса.
Когда покупатель принимает решение купить квартиру, то сообщает об этом продавцу. Затем обе стороны подписывают предварительный договор. Смысл его – подтвердить серьезность намерений. Покупатель подтверждает, что хочет приобрести квартиру у продавца. Продавец подтверждает, что готов продать квартиру именно этому покупателю. В договоре указывается дата сделки. После этого, как правило, покупатель вносит продавцу небольшую сумму денег и начинается сбор документов и подготовка к сделке.
Мы написали «как правило», так как по согласованию сторон можно действовать и без внесения денежной суммы, и вообще без предварительного договора. Однако на практике договор заключают и деньги вносят. Так спокойнее и покупателю, и продавцу. И внесенная сумма денег, и договор выступают в качестве гарантии для обеих сторон в том, что они готовы совершить сделку. Конечно, гарантировать на 100%, что сделка состоится, никто не может. Ведь в процессе проверки и подготовки документов могут возникнуть разные обстоятельства, которые, возможно, приведут к срыву сделки. Однако на практике при купле-продаже недвижимости делают именно так.
Все что касается заключения предварительного договора и внесения денежной суммы (ее размер, условия возврата), происходит по согласованию продавца и покупателя.
Существует три вида предварительных договоров:
- предварительный договор без обеспечения;
- предварительный договор с обеспечительным платежом. По нему покупатель оплачивает продавцу некоторую сумму денег, которую называют "страховой депозит" или "обеспечительный платеж". В обычной речи неюристы называют такой тип договора «договором аванса», а уплаченную сумму – «авансом», хотя юридически это некорректно;
- предварительный договор с условием о задатке.
Соответственно, в первом случае покупатель не уплачивает продавцу никаких денег.
Во втором случае покупатель уплачивает продавцу некоторую сумму денег. Если сделка не состоялась по любой причине, продавец возвращает эту сумму покупателю. Если сделка состоялась, то продавец получает от покупателя сумму за квартиру, уменьшенную на сумму обеспечительного платежа.
В третьем случае покупатель уплачивает продавцу сумму, называемую задатком. Условия его возврата и ситуации, связанные с таким типом договора, мы рассмотрим ниже более подробно.
Какой именно договор заключать, решается обеими сторонами. Никаких строгих правил по данному вопросу не существует. Ни одна из сторон не может принудить другую к заключению какого-то определенного договора. Также одна сторона не может диктовать другой стороне размер уплачиваемой суммы. Тут все зависит от готовности продавца и покупателя идти на уступки, умения договариваться и отстаивать более выгодные для себя условия.
Давайте разберемся, что такое задаток и какие обязательства возникают при заключении договора задатка.
Все что касается задатка регулируется статьей 380 Гражданского Кодекса РФ. Задаток по предварительному договору - это сумма, которую покупатель платит продавцу до сделки. Внесение задатка является гарантией для продавца, что покупатель купит у него квартиру. Для покупателя это гарантия того, что продавец продаст ее именно ему.
При уплате денег за квартиру покупатель выплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.
Сумма его может быть любой и устанавливается по согласованию продавцом и покупателем. При покупке жилой недвижимости чаще всего размер задатка от 10 тыс. до 100 тыс. рублей. Уплаченная сумма обязательно прописывается в договоре.
В интересах покупателя сделать сумму как можно меньше. Бывают ситуации, когда продавец просит в качестве задатка достаточно большую сумму, например, 500 тыс. рублей. Он может мотивировать просьбу тем, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей и нет денег на ее оплату. Покупатель заключает договор, выплачивает ему задаток, а потом продавец вдруг исчезает. Покупатель обращается в суд, и по решению суда продавец обязан вернуть деньги. Он может заявить, что денег у него уже нет. Суд решает, что продавец должен выплачивать их из заработной платы. Если зарплата продавца небольшая, то покупатель может получать деньги назад частями в течение 10-15 лет! Получается, что продавец просто ими пользуется как беспроцентным кредитом.
По суду можно обязать продавца исполнить предварительный договор и продать квартиру. Такой вариант невозможен в том случае, если продавец уже продал ее другому лицу.
При уплате задатка наличными деньгами покупателю необходимо взять с продавца расписку в получении денег. Если продавец откажется возвращать задаток и дело дойдет до суда, то одного договора для подтверждения уплаты задатка будет недостаточно. В суде потребуется расписка или подтверждение банковского перевода.
В результате заключения договора задатка возможны четыре варианта развития событий.
- Сделка состоялась. Покупатель уплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.
- Сделка не состоялась по согласованию обеих сторон или по обстоятельствам, не зависящим ни от одной из сторон. В этом случае задаток возвращается покупателю.
- Сделка сорвалась по вине покупателя. Задаток остается у продавца.
- Сделка отменена по вине продавца. Продавец возвращает задаток покупателю в двойном размере. Это установлено законом. Если продавец не готов к этому, лучше заключить предварительный договор с обеспечительным платежом, который в разговорной речи называют «договором аванса». Как уже упоминалось выше, юридически это неверное название, однако неюристы называют его именно так.
Все устные договоренности должны быть зафиксированы в договоре. Причина в следующем. Если покупатель и продавец о чем-то договорились на словах, а в договоре это не прописали, то в случае срыва сделки обе стороны должны действовать согласно договору. Если же одна из сторон отказывается выполнять условия договора, то вторая сторона обращается в суд. Он вынесет решение, опираясь именно на условия договора.
Например, продавец и покупатель договорились о том, что продавец возвращает задаток в однократном размере, если по его вине срывается сделка. Однако в договоре написано, что задаток возвращается в двукратном размере. Продавец подписал такой договор, не обратив на это внимания. В ситуации, когда продавец отказывается от сделки, покупатель имеет право требовать возврат задатка в двукратном размере. Суд его в этом поддержит – ведь именно это условие прописано в договоре.
Представьте себе ситуацию, когда заключен договор, внесен задаток, а покупатель только после этого начинает проверять документы продавца на квартиру. Допустим, он находит в них какие-то нюансы, которые в дальнейшем могут привести к судебным разбирательствам по поводу приобретаемой недвижимости, и вероятность этого очень высока. Покупатель не хочет рисковать и отказывается от сделки. Тогда задаток остается у продавца. Ведь формально сделка не состоялась по вине покупателя!
Для того чтобы такого не произошло, перед уплатой задатка покупателю следует проверить документы настолько тщательно, насколько это возможно. Задача покупателя - убедиться, что продавец является собственником квартиры. Это можно увидеть в выписке из ЕГРН. Нужно убедиться также, что квартира не является объектом спора, а продавец – ответчиком по каким-то искам. Сложность заключается в том, что не все продавцы готовы предоставлять полный комплект документов до уплаты задатка. Если продавец поступает именно так, упирается и говорит, что покажет документы после получения задатка, это должно насторожить покупателя. За таким поведением может скрываться мошенническая схема или какие-то детали, узнав о которых, покупатель, вероятно, откажется от сделки. Задаток останется у продавца. Именно поэтому для минимизации рисков стоит обратиться к опытному проверенному риэлтору или в надежное агентство, если среди знакомых риэлтора у вас нет.
Отличие договора аванса от договора задатка в том, что в любом случае аванс возвращается покупателю. При этом неважно, по чьей вине сорвалась сделка. В некоторых случаях продавцы и покупатели, не вдаваясь в юридические тонкости, прописывают в договоре условия, которые характерны для задатка, а сам договор называют договором аванса. В случае срыва сделки не имеет значения, как вы назвали договор. Важно, какие условия в нем прописаны! Обе стороны должны будут действовать согласно ему. Суд также выносит решение, опираясь на условия договора, а не его название.
Теперь вернемся к ситуации с Вероникой и Сергеем. Как нужно было действовать им при подписании договора? Если квартира покупается на ипотечные средства, то в договоре задатка нужно прописать следующее условие. Отказ банка в выдаче ипотеки и отказ покупателя от сделки по этой причине не является срывом сделки по вине покупателя. Ведь одобрение ипотеки – это обстоятельство, не зависящее от него. При наличии такого пункта в договоре у Вероники и Сергея не было бы проблем с возвратом задатка.
Что делать, если такой пункт в договор не включили, и продавец не хочет возвращать задаток, как это делает Владимир?
Сначала нужно написать продавцу письмо с требованием вернуть задаток. Письмо должно быть с уведомлением о вручении. Оно будет подтверждением того факта, что продавец письмо получил. Также это будет доказательством в суде, что покупатель попросил вернуть деньги, а продавец не возвращает. Затем следует обратиться в суд и уже через суд требовать возврата денег.
Точно так же следует действовать и в любом другом случае, когда продавец обязан вернуть задаток по условиям договора, но не возвращает его.
Рассмотрим еще одну спорную ситуацию. Продавец и покупатель заключили договор, который назвали договором задатка. В нем они прописали следующее. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает его покупателю в однократном размере. Согласно законодательству, по договору задатка продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму. Однако стороны договорились, что сумма будет возвращена в однократном размере. Следовательно, в данной ситуации суд примет решение, что сумма должна быть выплачена в однократном размере. На получение двойной суммы покупателю в такой ситуации рассчитывать не стоит.
А вы сталкивались со спорными ситуациями при подписании предварительного договора? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, оскорбительные и неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!
