Всем привет.
Ранее я писал, да и наверное только ленивый не рассказал, что ипотеку сейчас можно взять по ставке 6,5% на весь срок кредитования. Некоторые банки предоставляют кредиты по ставке от6%. А некоторые застройщики в совместной коллоборации с Банками берут на себя проценты по кредиту в первый год кредитования. Но об этой не сегодня.
Сегодня я бы хотел сравнить ставку 6,5% на первичном рынке со ставкой 9% на вторичном рынке и попытаться определить, плюсы и минусы и какая конкретно выгода получается.
(да есть на рынке ставки на вторичку и дешевле от 7,9%, но вот подойдете ли Вы под эту ставку - вопрос)
Для примера возьмем квартиру в Спб стоимостью 5млн рублей. Первоначальный взнос 20% - это 1млн рублей. Итого тело кредита составляет 4 млн.
Срок кредита возьмем самый популярный 15лет. Хотя думаю сейчас, срок кредита увеличится лет на 5-10, поэтому для сравнения второй срок кредита для примера возьмем 30лет.
Итак, в случае со ставкой 6,5% на 15 лет
1. сумма ежемесячного платежа составит примерно 34850руб.
2. Сумма переплаты составит 2 270 000рублей. Это при условии, что не было досрочного погашения.
При этой же ставке на 30лет
1. сумма ежемесячного платежа составит 25 800руб,
2. сумма переплаты составит 5 100 000рублей.
Хотя мое мнение, что сейчас не стоит думать о сумме переплаты, а лучше сфокусироваться на комфортной сумме ежемесячного платежа. Чем меньше – тем лучше. Как появится возможность платить больше – никто не запретит это делать. А вот наоборот, уменьшить сумму платежа, то договориться с банками будет невозможно.
Но я отвлекся.
При ставке 9% на 15 лет.
1. сумма ежемесячного платежа при сроке 15лет составит 40 500рублей.
2. Сумма переплаты составит 3 300 000 рублей
При ставке 9% на 30лет.
1. сумма ежемесячного платежа составит 32 180 рублей.
2. Сумма переплаты составит около 7 500 000 рублей
Исходя из этих цифр, вроде очевидно, что брать кредит по ставке 6,5% выгоднее. Сумма платеж и сумма переплаты меньше.
Но тут стоит сделать важное уточнение. Ставка 6,5% действует только для новостроек. И к моменту окончания строительства квартир от застройщика, на которые бы распространялась ставка 6,5%, уже или нет, или оставшиеся квартиры не подходят по каким-то параметрам. Поэтому, скорее всего, придется выбирать квартиру со сроком сдачи через год/два. И вот тут момент, о котором забывают.
Где проживать до момента сдачи дома? Если есть своя квартира, а вы покупаете вторую, третью и тд, то дальнейшие расчеты не для вас. Можете закрывать ))
Мы возьмем ЖК с отделкой со сроком сдачи через 12месяцев. Срок сдачи и срок заселения отличается. Обычно срок выдачи ключей, который прописывается в договоре это от 6 до 9 месяцев. Но бывают и исключения – это и 3 и 12месяцев. Но это редкость.
Итак: Вам нужно снимать квартиру 1год до сдачи дома и предположим 6месяцев до передачи ключей. Итого 18месяцев.
1 или 2ккв для аренды будет стоить от 25-30тр. Для расчета возьмем минимальную ставку 25 000 рублей. За 18 месяцев дополнительные затраты составят 450 000рублей. Плюс коммунальные 4000р*18мес = 72 000руб. Но более важно, это ежемесячная нагрузка до переезда. Она составит 25800 по кредиту и 25000 аренда + 4000рублей. Это почти 60 000рублей. Готовы вы платить такую сумму? Так ли выгодны эта процентная ставка?
Итог. Выгодно или нет?
Все относительно. Если взять конкретный наш сегодняшний вариант, то скорее всего большинство не смогут платить по 60 000 рублей ежемесячно.
Если сумма кредита меньше, то там уже и переплаты меньше.
Если постараться и найти квартиру от застройщика в сданном доме, то тут однозначно ставка 6,5% выгоднее. Кстати такие варианты есть, поэтому если вам интересно – напишите мне и я сделаю Вам подборку.
P.s. в сегодняшнем примере аналитика в любом случае поверхностная. Так как я в этой статье даже не упоминал о тех льготах, которые государство предоставила застройщикам и фактически разрешили переносить срок сдачи дома без штрафов. Кто-то точно воспользуется этой лазейкой, что бы вместо 18месяцев аренды у вас оказалось 2 а может и 2,5года. Поэтому при покупке квартиры тщательно выбирайте у кого покупать недвижимость.