С момента начала пандемии и введения чрезвычайного положения, сделки с недвижимостью в Сербии упали на 70 процентов, но, тем не менее, немногие собственники снижают цены.
Еще в феврале в Сербии прогнозировался рост цен на недвижимость, как и в последние несколько лет. Появление первых случаев коронавируса в марте также не уменьшило оптимизма инвесторов. По словам заместителя мэра Белграда Горана Весича, в марте этого года разрешений на строительство было выдано в 2,5 раза больше, чем в аналогичный период прошлого года.
Однако в последнюю декаду марта и в начале апреля на рынке недвижимости возникли пессимистические настроения, хотя, согласно анализа, заметного падения цен не произошло.
Портал 4zida.rs провел исследование рынка недвижимости и проанализировал более 68 000 предложений на вторичном рынке жилья по всей Сербии, половина из которых связана с продажей, а вторая половина с арендой недвижимости. Из всего количества предложений, снижение цены зафиксировано только в 1% предложений, которое составило до 6% стоимости вторички.
Когда дело доходит до новостроек, особенно в привлекательных местах в Белграде, отделение международной консалтинговой компании по коммерческой недвижимости CBRE говорит, что никаких существенных изменений не произошло.
- Белград является одним из городов с самым низким процентом свободного пространства, и поэтому мы не ожидаем падения цен. Рынок жилья в Белграде расширяется в последние пару лет, и во всех городских районах наблюдается рост цен за квадратный метр. Сложившаяся ситуация не приведет к падению, особенно в проектах, расположенных в привлекательных местах с высококачественным строительством, - говорит Зорана Ачимович, директор по продажам жилья CBRE.
- Конечно, влияние пандемии COVID-19 существует, но на данный момент оно в основном связано со сроками сдачи самих объектов, которые были немного задержаны, исключительно из-за рекомендованных мер, принятых для защиты работников на строительных площадках, - объясняет Акимович.
Милош Митич, директор агентства недвижимости «Сити Эксперт», оценивает кризис 2008-2009 гг гораздо более сложным, так как мировая финансовая система была гораздо более хрупкой:
- Финансовая система, прежде всего банки, сегодня находятся в гораздо лучшем положении, чем в 2008 году, когда они были не так хорошо капитализированы. Сегодня уязвимость связана не в первую очередь с финансовым сектором, но проблема заключается в реальной экономике, большим количеством компаний с долгами, чьи доходы будут и дальше уменьшаться и, следовательно, влиять на доходы сотрудников, - объясняет Митич.
Он считает, что по указанным причинам на этот раз не будет такого обвала цен на рынке недвижимости, как это было во время мирового экономического кризиса 12 лет назад:
На значительное падение цен на недвижимость в Сербии 12 лет назад также повлиял тот факт, что процентные ставки по жилищным кредитам в то время были высокими , а стоимость динара значительно упала по отношению к евро, а следовательно, и покупательная способность. Пока ничего подобного не происходит - процентные ставки все еще низки, а местная валюта стабильна.
Данные Республиканского геодезического управления (RGZ) показывают, что в марте этого года было на 30 процентов меньше продаж недвижимости, чем за тот же период прошлого года. А начало апреля привело к 70-процентному снижению количества продаж за период, предшествующий чрезвычайной ситуации.
Милош Митич считает, что на владельцев недвижимости большое влияние оказывает страх перед коронавирусом, который заставил многих продавцов и арендодателей отказаться от показа своей собственности.
- Учитывая, что владельцы - это, в основном, пожилые люди, которые относятся к уязвимой группе, неудивительно, что они реагируют так. Есть также группа владельцев, которая сняла свои предложения, пока существует непонятная для них кризисная ситуация и страх перед экономическими последствиями, - объясняет Митич.
CBRE также отмечает, что на данном этапе проявляют осторожность и покупатели, которые хотели брать кредит на покупку недвижимости. По данным RGZ , 65% покупок недвижимости в марте этого года были совершены наличными, и 35% с помощью кредитов. В марте 2019 года процент покупателей наличными составлял 70%.
После введения чрезвычайного положения многие государственные учреждения прекратили свою деятельность или сократили ее до минимальных и наиболее срочных случаев. Это относится к кадастру, нотариусам и банкам, которые являются неизбежными звеньями в цепочке покупки недвижимости. Все это, как и отказ собственников показывать свои объекты в разгар эпидемии, практически заморозили рынок недвижимости.
Аналитики отмечают, что в настоящее время небольшое снижение цен заметно больше при аренде жилья, чем при продаже. В сегменте аренды произошел большой приток недвижимости от арендодателей, которые раньше сдавали свою собственность на короткое время туристам, так называемые "квартиры на день", а сейчас переориентировались на долгосрочную аренду. По оценкам агентств, рынок аренды недвижимости восстановится намного быстрее, чем рынок продаж.
Тем не менее, большинство участников рынка ожидают, что пандемия повлияет на уровень цен, как в аренде, так и в продаже.
- Падения цен на недвижимость пока не произошло, но мы можем ожидать изменения цен в предстоящий период. В какой степени они изменятся, будет зависеть от того, как долго будет действовать чрезвычайное положение, и насколько это повлияет на финансы граждан, - заключает Милош Митич.
Согласно опросу портала 4zida.rs, две трети опрошенных инвесторов считают, что влияние эпидемии на их бизнес будет ощущаться в течение более трех месяцев, причем более половины из них считают, что она может длиться более полугода.
65% из 170 опрошенных агентств недвижимости считают, что последствия пандемии будут ощущаться в течение более трех месяцев.
CBRE ожидает полного восстановления всех проектов на рынке офисных помещений уже в четвертом квартале этого года, а на рынке жилья - уже в третьем квартале 2020 года.
Что касается мнения инвесторов по поводу цен, согласно опросам портала 4zida.rs, прогнозы разделились: 52% инвесторов считают, что цены на новостройки упадут в следующем периоде, а остальные считают, что цены останутся прежними. На вопрос, планируют ли продавцы снизить цены на свою продаваемую недвижимость, 57% заявили, что не намерены снижать цену, а некоторые владельцы даже планирует поднять цены на свои объекты.
