В современных экономических реалиях инвесторы стремятся вложить средства в максимально надежные и прибыльные активы, коими сегодня являются объекты жилой недвижимости за рубежом. Но чтобы приобретение стало действительно выгодным, необходимо тщательно подготовиться, проконсультироваться с профессиональными агентами и учесть большое количество «подводных камней».
Как правильно выбрать элитное жилье за рубежом, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.
Определите цель покупки
Четкая постановка задачи — это уже половина пути к успеху. Поэтому в первую очередь определите цель покупки и как можно более подробно опишите ее брокеру, с которым вы планируете работать. Все это поможет безошибочно выбрать и правильную страну, и сам объект.
Основываясь на нашем многолетнем опыте, мы можем назвать четыре основные цели, которые преследуют клиенты, желающие приобрести жилую недвижимость за границей.
Переезд по семейным обстоятельствам
Очень часто дети состоятельных людей получают образование в одной из мировых столиц, и, соответственно, родители покупают там жилье. В связи с этим традиционный всплеск интереса к жилью за рубежом фиксируется в конце лета — начале осени. Несомненным лидером по количеству таких запросов в Европе в данном случае является Лондон. У россиян спросом здесь пользуются небольшие квартиры премиум-класса в центре города.
Чаще всего наши соотечественники предпочитают объекты именно в новостройках, так как в них более удобные планировки, есть подземные паркинги, консьерж-службы, охрана и даже плавательные бассейны и тренажерные залы.
Особое внимание на Лондон стоит обратить еще и потому, что, по прогнозам Savills, в предстоящие десять лет, до 2029 года, стоимость премиального жилья в сердце британской столицы вырастет на 36,3%. Таким образом, выгода от приобретения и перепродажи подобной собственности налицо.
Получение дополнительного дохода от сдачи в аренду
Еще одной наиболее часто встречающейся причиной приобретения зарубежных жилых активов является получение дополнительного дохода от их последующей сдачи в аренду. В этом случае мы советуем обратить внимание не только на Великобританию, но и на США и ОАЭ.
Так, согласно последнему Индексу доходности аренды премиальной жилой недвижимости в глобальных городах мира (Savills World Cites Prime Residential Rental Index), лидером по данному показателю является Лос-Анджелес (5,2% годовых), бронза принадлежит Дубаю (4,6%). Примечательно, что серебро досталось Москве — (5%).
Организация туристического отдыха у моря
Среди покупателей элитной жилой недвижимости за рубежом пользуются популярностью активы в странах, где развит туризм. Здесь клиенты чаще всего рассматривают небольшие виллы или квартиры недалеко от моря. В этом смысле особое внимание россияне обращают на Испанию, Францию и Италию.
Например, согласно данным Savills, в центре Барселоны наши соотечественники в основном приобретают жилые объекты премиум-класса с двумя-тремя спальнями стоимостью примерно от €500 тыс. до €2 млн. Если же говорить в целом, то бОльшая часть транзакций с жилой недвижимостью за границей сегодня проходит в бюджете от около €1 млн до €3 млн.
При этом стоит сказать, что Испания — это одно из наиболее доступных направлений покупки зарубежной недвижимости премиум-класса. Так, последнее исследование Savills по этому рынку говорит о том, что цена 1 кв.м элитного жилья в Мадриде (€7 тыс.), Барселоне (€6,2 тыс.), Валенсии (€5 тыс.), Марбелье (€4,1 тыс.) и Малаге (€2,6 тыс.) в разы меньше, чем даже в Москве (€12,1 тыс.). Испанские города также демонстрируют и неплохую арендную доходность: Барселона — 3,5% годовых, Мадрид — 3%.
Получение вида на жительство или гражданства
Особую нишу в вопросе бонусов от приобретения высокобюджетных жилых активов занимают Латвия, Греция, Кипр, Португалия и, опять же, Испания. В этих государствах дополнительным преимуществом покупки жилья является возможность получить вид на жительство или даже гражданство (паспорт). Однако есть минимальные бюджетные пороги, которые необходимо преодолеть.
Так, вид на жительство можно получить в Латвии и Греции, купив недвижимость на сумму не менее чем €250 тыс. На Кипре — при покупке от €300 тыс., в Испании и Португалии — от €500 тыс. Что касается гражданства, то его можно сразу же оформить на Кипре, вложив в экономику страны (в том числе через недвижимость) сумму от €2,150 млн.
Некоторые экзотические регионы также предлагают зарубежным инвесторам очень привлекательные условия паспортных программ. Например, в Федерации Сент-Китс и Невис нужно вложить в недвижимость $200 тыс. для получения гражданства, а в Гренаде — $350 тыс. При этом паспорт данного государства дает своему владельцу довольно много преимуществ: безвизовые путешествия в 130 стран мира и возможность получать многолетние визы с правом на работу в США и Канаде.
Оцените предстоящие расходы
После того как вы определили цель будущей покупки, обязательно проконсультируйтесь со своим агентом по поводу дополнительных расходов на заключение самой сделки и возможных издержек от владения недвижимостью, поскольку они кардинально отличаются в разных регионах мира и могут значительно влиять на общую выгоду от приобретения жилья в том или ином государстве.
Так, в некоторых глобальных мегаполисах расходы на агентское вознаграждение — это основная часть транзакционных издержек. Особенно в этом смысле выделяются американские города, где выплаты брокерам доходят до 6% (оплачивает продавец). При этом в Берлине (7%), Италии и Австрии (3%) покупатель платит не только вознаграждение брокеру, но и НДС. В Токио агентская комиссия — около 3% — взимается одновременно и с покупателя, и с продавца. Отметим также, что в Москве оплата риелтора составляет в среднем 3–3,5% от суммы сделки, и ответственен за нее чаще всего продавец.
Не стоит забывать и о налогах и затратах, связанных со сроком владения недвижимостью. Например, в Великобритании как внутренние, так и иностранные покупатели платят дополнительный гербовый сбор (3%) на вторые дома (даже если основное место жительства собственника — другое государство), а общая налоговая нагрузка на покупателя составляет до 15% от стоимости объекта. В свою очередь, в Нью-Йорке и Сан-Франциско в течение пяти лет владения налоги на жилье колеблются в диапазоне от 4,3% до 5,9% от стоимости покупки. В Токио этот показатель достигает 6%, а вот в Лондоне — всего 0,7%. Здесь собственники вносят только фиксированную сумму ежегодного муниципального налога.
Помните и о налоге на наследство, который может применяться к частным лицам и доходить до 40%, как, например, в Великобритании. Кроме того, сборы на доход от прироста капитала (Capital Gains Taxes) на некоторых рынках достигают иногда 30%, что также увеличивает общие издержки продавца.
Организуйте грамотное проведение сделки
Поручив поиск объекта и организацию юридических процессов профессионалам с безупречной репутацией и большим опытом, потрудитесь и сами вникнуть в суть заключения подобных сделок.
Обязательно найдите возможность лично посетить объект и внимательно изучите его потребительские характеристики, а также эксплуатационные расходы, чтобы не совершить необдуманной, «эмоциональной» покупки. И, наконец, четко определитесь с финансированием.
Например, если вам нужна ипотека, выясните, возможен ли такой кредит и каковы его условия для иностранцев в выбранной вами стране. Со своей стороны мы можем отметить, что в странах с наиболее доступным жильем, например в Турции и Болгарии, получить ипотечный кредит непросто. Оформить его намного легче в Великобритании, Германии и США, но и жилая недвижимость здесь стоит значительно дороже.
