Привет, друзья и подписчики. Сегодня хотелось бы разобрать миф о том, что при покупке квартиры в ипотеку риски для покупателя минимальны.
Почему сразу “миф”? Ведь внешне эта идея выглядит простой, понятной и логичной. Но зачем банку брать на баланс рисковый актив? Сотрудники банка обязательно позаботятся о минимуме проблем с залогом у банка.
Объясняю на пальцах.
Вы на канале специалиста по рискованным и токсичным активам в недвижимости.
Знаю о том, как происходит процесс взыскания не в теории, а на практике.
И мне давно понятно, что банк вообще ничем не рискует, даже в том случае, если покупается откровенное палево. Если хотите посмотреть видео о том, как проходит взыскание, что делать, если нечем платить кредит или как быстро погасить ипотеку, прошу на мой YouTube канал.
Почему банк ничем не рискует, а заблуждение о том, что при оформлении в ипотеку "банквсепроверит" является глупым и очень опасным для покупателя?
Предположим, “банквообщеничегонепроверит”, каковы риски? Для банка во время исполнения кредитного договора существует только два исхода. Заемщик либо платит, либо не платит.
Если заемщик платит, и у него все хорошо, тогда он с большой долей вероятности продолжит платить по кредиту и в том случае, если залог изымут.
Почему?
Во-первых, у платежеспособных клиентов, как правило, есть другое имущество.
Если не будет платить, то на это самое другое имущество обратят взыскание, воспользовавшись процедурой банкротства физического лица.
Во-вторых, платежеспособные клиенты, как правило, сами всего боятся и проявляют разумную осторожность и осмотрительность.
В-третьих, платежеспособные клиенты часто добровольно оплачивают страхование титула, риски утраты права собственности. Если квартиру изымут, наступит страховой случай, страховая рассчитается с заемщиком, а заемщик заплатит банку.
И самое последнее. Платежеспособный заемщик вносит первоначальный взнос из личных средств, от 15 процентов. Львиная доля проблем возникает в первый год. Например, расторжение Договора купли-продажи по оспоримым сделкам.
Так что в случае если заемщик платежеспособный, то банк вообще ничем не рискует.
А если заемщик не платит, то все еще проще.
Потому что банк берет объект на баланс только по решению суда и после процедуры торгов, уходит на это на все от года до трех.
Процедура торгов “обнуляет” проблемы в истории квартиры и на балансе банка оказывается чистый актив. А если есть хотя бы небольшое подозрение, то заемщика обяжут застраховать титул в пользу кредитора.
Итого: для банка риски неплатежей значительно выше рисков утраты права собственности.
В принципе, банкам на риски утраты предмета залога плевать. Особенно в том случае, когда выдается кредит под залог недвижимости. На практике объект обязательно проверят. Однако проверки эти будут поверхностными.
Иначе в продаже у банков никогда не оказались бы залоговые квартиры с зарегистрированными людьми, отказавшимися от приватизации. Эти люди обладают пожизненным правом пользования.
А какова мораль?
Концепция “банквсепроверит” - глупое и очень опасное заблуждение для покупателя. Под эту идею ипотечникам сливается на рынке всякий неликвидный шлак.
Что делать?
- Проявлять разумную осторожность и осмотрительность
- Страховать титул в проверенных страховых компаниях
- Воспользоваться услугами специалиста по покупке, потому как риск потерять квартиру и остаться с кредитом для покупателя далеко не единственный
А на сегодня все. Подпишитесь на канал для того, чтобы не пропустить ничего нового и быть в курсе самого главного.
Удачи в решении проблем и пока!