«А давайте мы в договоре цену укажем меньше? Остальное у нас «пойдет» по расписке. Это ни на что не повлияет!». С такими предложениями нередко приходится сталкиваться покупателям квартир «из вторых рук». И это вполне объяснимо, ведь любая крупная продажа – это доход. А с него каждый гражданин РФ обязан уплатить налог 13%. И в данном случае налог будет высчитываться исходя из стоимости квартиры, прописанной в договоре.
И все-таки, несмотря на все уверения продавца, соглашаться на подобные действия не стоит. Рассказываем, почему.
Во-первых, физическому лицу далеко не всегда надо платить налог.
Например, подоходный налог не платится, когда недвижимость находилась в собственности у продавца в течение минимального предельного срока владения (НК РФ, ст. 217.1).
Этот срок составляет 3 года, если:
- жилье, находящееся в собственности, является единственным для продавца;
- он его унаследовал или получил в дар от близкого родственника;
- квартира получена по договору ренты с правом пожизненного проживания;
- квартира перешла к владельцу по договору приватизации.
Во всех иных случаях срок составляет 5 лет.
Важно:
- минимальный срок владения учитывается с момента регистрации права собственности на квартиру и внесения соответствующей записи в ЕГРП. То есть, если квартиру купили 10 января 2017 года, а право собственности зарегистрировали спустя 2,5 месяца (например, 25 марта 2017 года), то продать ее без уплаты налога можно не ранее 25 марта 2020 года (конечно, при соблюдении всех необходимых условий насчет единственного жилья и т.п.). Иначе придется отдать государству 13%.
- это распространяется на все случаи, кроме ситуаций, когда жилье было приобретено в результате наследования. Тогда срок владения исчисляется с даты смерти предыдущего владельца.
- жилье считается единственным даже в том случае, если у продавца уже есть еще одна квартира. Правда, купить он ее должен был в пределах 90 дней до дня продажи (не ранее).
Во-вторых, продавец может уменьшить доход вполне официально.
Для этого применяется налоговый вычет. Он бывает двух видов:
- имущественный вычет в фиксированной сумме до 1 миллиона рублей;
- вычет, состоящий из фактических расходов по покупке квартиры (их нужно подтвердить документально).
Читайте также: Имущественный налоговый вычет: как вернуть себе до 650 тысяч рублей
В-третьих, теперь налоговая смотрит не на фактическую, а на кадастровую стоимость объекта.
И если в договоре цена указана меньше, чем 70% кадастровой стоимости жилья, то базовой цифрой для расчета налога будет именно 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Ну что, смогли мы вас убедить в том, что положение продавцов не столь безнадежно, как его пытаются представить?
А вот для покупателя попытки занизить договорную стоимость жилья могут иметь негативный эффект.
Самое страшное – если сделка сорвется, или позже по ней появятся претензии у третьих лиц.
В этом случае гарантированно вернуть получится лишь сумму, указанную в официальном договоре купли-продажи. В большинстве случаев, в ходе судебных разбирательств расписки не учитываются.
Читайте также: Мошенники от ЖКХ: как уберечь себя и близких
К тому же, в отношении добросовестности покупателя тут же возникнут вопросы. И если продавец пойдет «в отказ», утверждая, что его силой заставили подписать «левые» документы, то неизвестно, на чьей стороне в итоге окажется суд.
Но даже если сделка будет проведена, то для покупателя занижение цены все равно может иметь неприятные последствия:
- намного сложнее взять ипотеку (далеко не каждый банк станет связываться с «мутным» заемщиком);
- если предполагается использование субсидии (маткапитал, военная ипотека, субсидия, которая постепенно «гасит» ипотеку, и т.п.), то такой вариант 99% не прокатит;
- если вдруг чудом субсидию все-таки выдадут, то ее размер будет высчитан исходя из суммы покупки (если только это не какая-то фиксированная цифра, как в случае с материнским капиталом);
- при получении имущественного налогового вычета придется довольствоваться крохами, так как он высчитывается исходя из суммы, указанной в договоре.
Что касается вычета по ипотечным процентам, то в нем вообще могут отказать, так как ФНС обращает пристальное внимание на все формулировки в официальных документах.
Читайте также: Сдал квартиру и не заплатил налог? Добро пожаловать в тюрьму!