Занимаясь загородной недвижимостью более 7 лет я для себя определил основные моменты для выбора земельного участка.
- Для начала важно понимать на какую удаленность от города вы рассчитываете. Если вы привязаны к городу работой, школой, садиком и т.п., то расстояние, загруженность трассы и наличие городского (или загородного) общественного транспорта достаточно существенно влияет на комфорт проживания. Мне известны очень много случаев продажи домов связанных именно с этой причиной. Не переоцените свои возможности по транспортировке себя любимого в город и обратно.
- Изучите инфраструктуру поселка на наличие школ, д/с, поликлиник, магазинов, аптек и т.п. Их наличие существенно облегчит Вам жизнь за городом.
- Изучите маршруты и расписание общественного транспорта. Поселок поселку рознь. В одном поселке может похвастаться сразу несколькими городскими маршрутами с интервалами в 20-30 минут, а другие располагают парочкой загородных маршрутов, с интервалом 10 часов. Даже с учетом наличия собственного автомобиля наличие общественного транспорта трудно переоценить.
- Если вы ценитель активного отдыха (охота, рыбалка, грибы и т.п.), изучите наличие озера, реки, леса в комфортной для Вас удалённости. В этом Вам помогут карты гугл или яндекс, а соседи расскажут что можно поймать в этих водоёмах, что можно собрать в лесу и на кого можно рассчитывать из дичи на охоте.
Если Вы определились с селом, то с выбором самого участка важных моментов ещё больше:
1). Считаю правильным присматривать участки на местности именно весной и именно в период таяния снега. В это время года прекрасно видно куда стекают талые воды, где низины, а где возвышенности. Так вы оградите себя от постоянных проблем с водоотведением, вынужденной поздней высадки рассады на грунт и др.
2). Загляните в колодец, если нет на участке, то в соседские. Так вы поймете на сколько глубоко залегают грунтовые воды (верховодка).
3). Изучите наличие коммуникаций на местности. Как далеко они проходят, оцените примерную стоимость их подведения и в чьей они собственности. От этого зависит с кем нужно договариваться о цене врезки.
4). Изучите участок на наличие неприятных сюрпризов: остатки старого фундамента, следы свалки мусора (а мусор может быть совсем не безобидный), погреб, наличие старых септиков. Скрытые подземные сооружения типа погребов могут оказаться в последствии под вашим фундаментом, гаражом и т.д. (такое я уже видал, поверьте).
5). Изучите пути подъезда к участку, их состояние, ширину и материал покрытия. А так же возможность подъезда техники к участку.
6). Познакомьтесь по возможности со всеми соседями. Это поможет Вам понять с кем возможны бытовые проблемы в будущем. Причем обязательно найдётся такой, который расскажет Вам все что думает о Ваших возможных будущих соседях. Это самый простой способ понять кто у Вас на улице скупердяй (никогда не участвует в позитивных начинаниях, не скидывается на лотание проездов, постоянно чем-то не доволен и т.п.), кто дебошир и выпивоха, а кто душа компании.
7). Оглядитесь вокруг, наличие в непосредственной близости опоры ЛЭП тревожный знак. Возможно наличие сервитутов на участке или его части (подробнее опишу ниже).
И вот вы остановили свой выбор на 2-3 участках, теперь важно изучить документы собственника.
1). Документы основания собственности (гос акт земельного участка, договор купли-продажи и т.п.)
2). Просим предоставить "свежую" выписку из ЕГРП.
3). Градплан. Там отражено много полезной информации: красные линии (коммуникации и т.п.), зоны планируемого размещения объекта капитального строительства согласно проекту планировки территории, ограничения использования ЗУ и многое другое.
4). Если есть, то разрешение на строительство лишним не будет.
5). Кадастровый паспорт.
6). Кадастровая выписка КВ.1-КВ.6 (содержит важные данные о участке: план ЗУ, ограничения и т.п., а самое главное координаты). Идеальным вариантом (и совсем не лишним) будет проверка границ ЗУ с помощью выноса точек в натуру.
А теперь пару РЕАЛЬНЫХ историй из личного опыта о важности изучения документов и самого участка.
Несколько лет назад в одном из сёл в 1 км от черты города продавался ЗУ 12 соток, чистый, без построек, все коммуникации по улице, асфальт. В общем всё как мы любим. Примерная рыночная стоимость 2000т.р. А продавали его за 1200т.р. При беглом изучении документов никаких подвохов не выявилось. А вот при детальном:
- предыдущий собственник владел участком всего несколько месяцев, и новый собственник несколько месяцев
- при попытке "пробить" участок на публичной кадастровой карте не увенчалась успехом, на местности его расположение не определялось. Несмотря на то, что поставлен на учет он был ещё в конце 90-х
- в градплане участок на местности имеет другой кад.номер
- а в последствии через соседей выяснилось что собственник этого пустого участка совсем другой человек. Он предоставил Гос акт лохматых советских времён, свидетельство он так на тот момент и не получил за ненадобностью (с его слов). В любых судах он бы выиграл
Оказалось, продавец якобы этого участка имеет на руках вполне реальные документы на несуществующий на местности в большинстве документов участок! Его просто не существует, но на учете стоит! В администрации города и района развели руками и сказали что всему виной махинации в лихие 90-е, на бумажках выделили участок, поставили на учет, а на местности его нет.
Это Вам пример того что св-во собственности, кадастровый паспорт и документ основания (договор купли-продажи), не гарантия чистоты сделки. В данном случае помог градплан, публичная кад.карта и соседи.
Второй случай произошел с моим личным участком.
18 соток ИЖС в 5 км от города. Почти идеальный для меня участок: вокруг сосны, асфальтированный подъезд, газ по границе, электричество, городской общ. транспорт каждые 15мин. Разрешение на строительство от старых хозяев действующее ещё 2 года, мне их хватало для того чтобы успеть построиться и зарегистрировать. Но подвох вскрылся при подготовке к регистрации дома через год. При получении градплана я заметил что почти весь участок попадает в красную зону. В советские годы там были земли для выпаса скота племзавода. В 90-е эти участки администрация села размежевала, первела в ИЖС и выдала бывшим работникам племзавода. На консультациях в кадастровой палате с юристом мне сказали что без суда теперь никак. Пошел я в администрация села за объяснениями как так вышло. Они признали свою ошибку что не всё было доделано как надо их предшественниками и нужно вносить изменения в существующий градплан. Это не быстро, пару лет (слушания и всё такое). Я, в силу некоторых обстоятельств, не мог ждать 2 года. И тут вспоминаю про старое, но ещё действительное разрешение на строительство, которое меня и спасло (вопреки словам юриста кадастровой палаты). Я сдаю весь необходимый пакет документов на регистрацию жилого дома (включая естественно разрешение) и почти месяц грызу ногти в ожидании решения. И, о чудо! Я собственник жилого дома. Помогло мне именно наличие ранее выданного разрешения на строительство, не взирая на наличие красной линии в градплане. Вывод: а). важен любой документ имеющийся у предыдущего собственника,
б). важно заказать градплан до строительства, а лучше до покупки. Там могут всплыть сюрпризы. Чтобы участок не "ушел" дайте задаток продавцу с максимальным сроком выходом на сделку месяца 2, укажите что задаток возвращается в полном размере при наличии на участке сервитутов и т.п.
Таких случаев у меня накопилось не мало, но о них я расскажу в следующих статьях если Вам будет интересно.
P.S. Слабая орфография и пунктуация автора сохранены))))