Почему этот сектор недвижимости слабо контролируется государством и что стоит знать, прежде чем думать о покупке
В столичных городах апартаменты появились давно, и на 2018 год их доля в продажах жилья в Москве составляет примерно 23%, то есть более 700 тысяч м². Сейчас из-за сокращения близких к центру мест для застройки эта проблема докатилась и до других миллионников. В конце февраля о необходимости дополнительного регулирования рынка апартаментов заявили депутаты новосибирского Горсовета. На данный момент в нашем городе на продажу выставлено более 1 200 апартаментов в комплексах «Жуковка», BON APART, ApartRiver, «Джет», «Инские холмы». Все вместе это примерно 40 тысяч «квадратов». При этом, несмотря на активную рекламу, в официальной статистике это жилье отсутствует. О причинах такой странной «невидимости» апартаментов мы попросили рассказать аналитика Василия Ожередова. Свое мнение он изложил в авторской колонке для N1.RU.
Реклама и действительность
Какие ассоциации у вас вызывает слово «апартаменты»? Шикарный отель на берегу теплого моря? Просторные комнаты, огромная кровать и дорогая техника? Что ж, в словарях они описываются примерно так. Как номер, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование, причем апартаменты отнесены к номерам высшей категории. Ничего не скажешь, звучит заманчиво. Но давайте спустимся с небес на грешную российскую землю.
Суровая действительность показывает, что ныне под апартаментами скрывается малогабаритное жилье «в обтяжку», состоящее из одной или (очень редко) двух комнат, площадь которого составляет от 13 до 24 м².
Конечно, есть и исключения, и некоторые владельцы люксовых апартаментов в «Москва-Сити» позиционируют себя как живущие на широкую ногу «бездельники, у которых все есть». Но много ли таких наберется в Новосибирске, если сейчас на рынке стоят пустыми 1 000 пентхаусов?
Понимают это и застройщики, поэтому наши «апартаменты» выглядят как ряд дверей по обеим сторонам длинного коридора, и слово «роскошный» к ним вряд ли применимо
По сути, это современная «общага» коридорного типа, в которой ленинская комната стала называться коворкингом, «стиралка» — заботящейся о вас прачечной, а «качалка» в подвале — фитнес-клубом для жильцов.
Проектированием наружного облика таких «общаг» не гнушаются и очень известные городские архитекторы. Но от этого внутренняя суть не меняется. Даже старые советские общежития для малосемейных граждан — «малосемейки» — выглядят поприличнее.
Тем временем, в столицах появились апартаменты по 2, 5 и даже 13 тысяч комнат в каждом здании. Но при этом площадь каждой из этих комнат меньше паркинга для автомобиля!
Для чего они служат? Для собственного проживания, для размещения офисов разных компаний, для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию. Со временем в такие апартаменты плавно перетекут закрываемые в жилых домах хостелы.
Если мы откроем любую декларацию застройщика, то с удивлением обнаружим, что на самом деле эти помещения — нежилые, само строящееся здание имеет статус гостиницы, а квартиры — никакие не квартиры, а номера
Вот это поворот! Значит, строится гостиница, а когда она будет построена и все ее «нумера» продадут как апартаменты, она тихо улетит на Марс? Как иначе объяснить отсутствие швейцаров, уборщиков, поваров и ресторана на первом этаже? И не возникает ли у чиновников раздвоения сознания при выдаче разрешения на строительство? Ведь все прекрасно понимают, что гостиница построена не будет. Что же за фантом они тогда разрешают?
Третий сорт не брак, или минусы апартаментов
В результате таких действий появилась проблема, которую московские власти решить не могут, да и препятствовать хитрым застройщикам у них тоже не получается. С одной стороны, апартаменты — это не жилье, а с другой, девелоперы продают их именно для семейного проживания. То есть мы имеем этакое недожилище: покупайте и потом сами решайте, для чего купили. Но только помните: обратной дороги не будет! Случаев превращения апартаментов в жилое помещение современная градостроительная практика не знает.
Доходы населения уже шестой год падают, поэтому малогабаритное жилье всегда будет пользоваться спросом. В частности, среди приезжих, главная цель которых — закрепиться на новом месте. Редкие губернаторы и мэры готовы идти поперек апартаментного течения: вводить ограничение на их строительство и регулировать минимальные размеры. Без такого вмешательства бизнес нередко нарушает градостроительные требования о плотности застройки, что ведет к перегрузке социальной и инженерной инфраструктуры вокруг такого «человейника».
Что же привлекательного для покупателей в апартаментах? Во-первых, место — поближе к центру. Во-вторых, цена — на 15–20% дешевле, чем квартира или студия (правда, новосибирского рынка это почти не касается). Если же сравнивать качество строительства, то ничего интересного в апартаментах нет (пожалуй, за исключением «Жуковки», у которой есть своя привлекательность). Класс энергоэффективности у большинства проектов довольно низкий, не выше В и даже С. Перегородки между номерами повышенными звукопоглощающими характеристиками тоже не отличаются.
Но самый большой минус апартаментов в том, что это, по сути, низколиквидное квази-жилье, которое на вторичном рынке трудно продать даже с большой скидкой, доходящей до 20–30%.
Правда, ни один российский застройщик еще не рассказывал обо всем этом в своей рекламе, и зачастую покупатели до конца не осознают, что именно они покупают
Разберем недостатки апартаментов подробнее
- В отличие от обычных квартир, на апартаменты не распространяются нормы Жилищного кодекса и Правила предоставления коммунальных услуг. Так что пожаловаться в жилищную инспекцию на управляющую компанию вам не удастся. Любые жилищные льготы (положенные многодетным, пенсионерам, инвалидам) к владельцам апартаментов не применяются.
- Постоянно прописаться в нежилом помещении самому, прописать там жену и ребенка вы не имеете права. А без прописки будет затруднительно получить медицинские и многие другие услуги.
- Коммунальные услуги вам придется оплачивать в увеличенном размере (процентов на 20 выше средних расценок). За работу управляющей компании тоже придется платить побольше, чем в среднем «по больнице». Как показывает жизнь, содержание апартаментов обходится собственникам в 2–2,5 раза дороже содержания жилья аналогичной площади.
- Для покупки апартаментов вы можете взять ипотеку (правда, многие банки смотрят на это криво), но налоговый вычет по ней (до 650 тысяч рублей) получить не удастся. Забыть можно и о льготной ставке по жилищному кредиту.
- Покупая апартаменты, вы не сможете использовать и материнский капитал (453 тысячи рублей).
- Ставка налога на имущество физических лиц у владельцев апартаментов и обычных квартир отличается ни много ни мало в 20 раз.
- При продаже апартаментов через пять лет вы не получите налоговый вычет как владелец квартиры.
Не все ладно в апартаментах и с санитарными нормами. В гостиницах они значительно ниже, чем в жилом доме, так что готовьтесь к возможным отклонениям по шуму или освещенности. В общем, все как у Буратино: жить будете в чуланчике под лестницей, а на стене, чтоб было веселее, можете нарисовать очаг!
Вызвать участкового из-за шума соседей ночью вы не можете — вы живете не в жилом помещении, поэтому за стеной вполне может разместиться «коворкинг» с почасовой оплатой для «жриц любви». А в подвале у вас может стоять трансформаторная подстанция, что для жилых домов невозможно.
Теперь — о парковках: в гостиницах их по нормам меньше, чем в жилом доме. Поэтому некоторые застройщики вместо стоянок для автомобилей предлагают парковку для велосипедов и самокатов. Вливайтесь в «динамичный стиль жизни»!
Требования по пожарной безопасности и антитеррористическим нормам к гостиницам как общественным зданиям выше, чем к жилым домам. В рекламе это часто преподносят как привилегию, некий бонус для жильцов. Но при этом стоит знать, что оплачивать установку всех «бонусных» систем безопасности вам придется из собственного кармана. Вы вспомните об этом, когда из-за подгоревшей картошки у вас дома сработает сирена пожарной эвакуации. Хорошо, если водичка из сплинкерной системы сверху не польется…
Ну и на сладкое немного юридической практики. Если вы будете спорить с застройщиком в суде по поводу сроков и качества строительства, он будет доказывать, что продал вам нежилое помещение, и, судя по договору, вам это было известно. В такой ситуации на вас не распространяется действие закона о защите прав потребителей. Се ля ви.
Когда строить негде, но очень хочется
Почему апартаменты строят в крупных городах? Потому что в их центрах становится все меньше площадок, пригодных для возведения жилья: город не резиновый, до бесконечности уплотняться невозможно. А вот воткнуть в самую гущу застройки «свечку» под видом гостиницы, без придомовой территории и детской площадки, можно.
Нередко апартаменты действительно появляются там, где жилой дом разместить невозможно даже в теории. Речь о специальных зонах близ промышленных объектов, памятников культуры или ритуальных сооружений
Например, их, в отличие от обычных многоквартирных домов, можно построить в санитарно-защитной зоне железной дороги (100 м), прибрежной зоне подтопления (200 м), санитарных зонах АЗС, автомоек и СТО (100 м), кладбищ (1000 м), золоотвалов ТЭЦ (300 м), зонах сохранения исторического и культурного наследия и еще во многих из 28 установленных законом зонах с особыми условиями использования.
Кто же, кроме застройщиков, будет в выигрыше от строительства таких комнат с «кухонным уголком» вместо нормальной кухни, куда не то что детскую кроватку — стиралку поставить не получится? Как ни странно, есть в этой ситуации еще один выгодополучатель — управляющие компании. С владельцами «не-квартир» по миру они точно не пойдут. Сейчас некоторые застройщики предлагают собственникам передать свой апартамент в управление будущей УК с гарантированной доходностью 5–6% годовых.
Я долго думал: что же мне напоминают такие вот апартаменты? И тут осенило: ба, да это же таймшеры из лихих 90-х! (таймшер — вид многовладельческой собственности, каждый из хозяев которой может пользоваться ею лишь в отведенный по договору период, — Ред.). Про них уже все забыли. В некоторых странах Европы (в Англии, например) они запрещены под страхом уголовной ответственности. Но все равно существуют и процветают! Под эгидой управляющих компаний и их девелоперов, которые развели пол-России и Европы под громкую музыку. И что-то мне подсказывает, что лет через 15–20 на месте строящихся сейчас апартаментов будут или обшарпанные общаги для маргинальных граждан и гастарбайтеров, или хорошие гостиницы, номера в которых будут принадлежать управляющим компаниям и/или их девелоперам.
Текст: Василий Ожередов