Собственное жильё – мечта многих россиян. Новое правительство решило, что снижение ипотечных ставок сделает жильё доступнее. Посчитаем, так ли это на самом деле.
По информации с сайта iz.ru премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что:
- Ставки по ипотеке должны опуститься ниже 8%... ставка в 9% не может эффективно помочь улучшить жилищные условия россиян
Тут возникает вопрос: Насколько ставки по ипотеке помогают улучшать жилищные условия? Становится ли жильё доступнее, когда снижаются ставки по кредитам?
Чтобы ответить на эти вопросы, я решил сопоставить два графика с 2006 года по настоящее время:
Средние ставки по ипотеке
Средняя цена за квадратный метр недвижимости в Москве
Оба показателя взял в рублях. Выбрал период с 2006 года, потому что именно тогда банки активно начали выдавать кредиты на жильё в рублях. До этого выдавали в основном в долларах.
Ещё один момент: ипотечные ставки на графике немного завысил. Примерно на процент. Потому что фактически они выше, чем заявляют банки. Кому интересно, могут почитать об этом подробнее в моём материале Ипотека: как нас обирают банки
Тут надо сделать оговорку:
Конечно, ипотечные ставки – далеко не единственный фактор формирования цен на недвижимость. Тем не менее, корреляция между графиками прослеживается
Итак, я выделил три периода. Можно отчётливо увидеть: через один-два года после начала каждого периода снижения ипотечных ставок цена на недвижимость начинает движение вверх.
Так, в очередной раз ипотека стала дешеветь в 2015 как следствие стимулирующих мер в разгар санкционного кризиса. Цена за квадратный метр столичной недвижимости пошла вверх примерно через два года – в 2017 году.
Теперь разберёмся, насколько доступнее становятся квартиры при снижении ипотеки. Для этого обратимся к кредитному калькулятору Посчитаем на примере квартиры 50 м2. Для простоты расчёта берём ипотеку без первоначального взноса. На 20 лет.
Описание периодов сложно для восприятия. Если лень вникать – перемотайте вниз, там графики, по ним всё можно понять.
1-й период снижения ипотеки
Точка 1. В 2007 году цена опустилась до 104 тысяч, ипотечная ставка тогда была 14,5%. Как я писал выше, на ипотеку накинул 1%, чтобы учесть страховки и прочие платежи в банке. Ежемесячный платёж на наших условиях составляет 66 560 рублей, переплата по кредиту будет 10 730 000 рублей.
Точка 2. 1-й период снижения ипотечных ставок завершился в 2008 году на 13,4%. Метр тогда стоил около 130 тысяч. Ежемесячный платёж выходил 78 010 руб., переплата 12 183 000 руб.
2-й период снижения ипотеки
Точка 3. Следующий локальный минимум цен наблюдался в 2010 – 140 тысяч, при ипотеке 14,5%. Имеем на тех же условиях: ежемесячный платёж 89 600, переплата 14 446 000.
Точка 4. Завершился 2-й период в 2012 году на уровне 12,9%, цена за метр 165 000. Ежемесячный платёж 96 070, переплата 14 762 000.
3-й период снижения ипотеки
Точка 5. Минимальная цена в этот период была достигнута в 2017 – 145 тысяч, ставка 12%. Ежемесячный платёж 79 830, переплата 11 880 000.
Точка 6. Условно к настоящему моменту, к концу 2019 года, цена за метр составляет 177 тысяч, ипотека 10,5%. Ежемесячный платёж получается 88 350, переплата 12 330 000.
На сегодняшний день 3-й период снижения ипотечных ставок продолжается
Добавим для наглядности к нашим графикам ещё два:
Ежемесячные платёж
Переплата по кредиту
Выводы
Снижение ипотечной ставки не делает жильё доступным – выгода «съедается» повышением цен
Цены на недвижимость достигают локального дна через год-два после начала периода снижения ипотечных ставок – это и есть самое выгодное время покупки
Читайте также:
Что будет с ценами на квартиры через 5 лет?