После нескольких статей на моем канале про получение дешевой земли земли с аукционов и без них было много комментариев.
Самые распространенные два:
Первый - зачем
Зачем нужны твои уроки - все написано в Земельном Кодексе и в интернете - бери читай, иди на сайт торгов и делай... Мы сами в аукционах участвовали - ничего хитрого.
Гм, дорогие друзья... так почти все знания изложены в бесплатных учебниках и открытом доступе. Ну так чего же никто не читает-то? ))
Еще раз повторю, судя по комментариям, 90% читателей даже не подозревают о возможности взять дешевую землю с аукциона. Уверен, что никакой земельный кодекс они в глаза не видели и на сайтах торгов тоже не бывали. Так что урок ориентирован на начинающих разбираться в этой теме. Я прямо об этом говорю.
Конечно любой желающий может самостоятельно разобраться, потом сходить на несколько аукционов и освоить это дело. Но большинству людей удобнее сначала получить в концентрированной форме чужой опыт.
Второй - почему
Более интересный вопрос другой. Вернее даже не вопрос, а комментарии в стиле "тю.. та к это аренда, а не собственность"
Попробую максимально прояснить этот момент. На самом деле с точки зрения правообладания разница между арендой земли у государства и собственностью очень небольшая. Потому что:
- Если у вас государство захочет землю отобрать, оно ее легко отберет как из аренды так и из собственности. Достаточно много примеров вокруг.
- Выкупить из аренды в собственность элементарно и быстро, когда вы построили уже дом. Это месяц-другой оформления бумаг и все.
Поэтому если вы думаете, что вы построите дом и будете в нем жить на арендованной земле, а потом у вас ее отберут - это все глупости. Построили дом - пошли и выкупили землю. Преимущественное право на землю владельца недвижимости однозначно зафиксировано в нашем законодательстве.
Теперь о выгоде на конкретном примере
Аренда выгоднее покупки просто потому, что дешевле. Поясню на цифрах. Выкупная цена разная в разных регионах, поэтому возьму наши местные 13,5% от кадастра(бывает где-то и 3% кстати). И разберу на конкретном примере.
Я сейчас рассматриваю земли возле Ростова. Сижу анализирую результаты свежих аукционов.
Вот цифры с торгов в интересном мне районе в декабре 2019:
лот№21: продажа участка 768кв.м. стартовая цена 614400руб, итоговая цена 724992руб. всего 4 участника торгов. Кадастровая стоимость участка 122560руб
Итого победитель взял землю по 94400руб за сотку. Я неделю ездил с разведкой по этому населенному пункту, там сейчас активно скупается и продается земля, повсюду начинаются новые стройки. Цена сотки 150-300тыс. руб. В данном месте скорее ближе к 150. Причем продажи идут активно. То есть победитель взял ее с 30% дисконтом. Продаст этот участок за 1-1,1 млн руб.
Но и это не самая выгодная цена. Если выкупать его из аренды то выкупная цена будет 13,5% от кадастра. То есть 16537рублей.
До того чтобы выкупить его уйдет примерно 4 месяца на оформление бумаг на дом. Если вы умеете строить дом под выкуп, то это обходится примерно в 100тыс. руб. плюс за аренду эти 4 месяца надо платить.
Можем посчитать до какой аренды я буду торговаться если захочу взять этот участок например за 500т.р. в итоге.
(500000-16537-100000)/4= 95866 руб в месяц я могу платить, чтобы получить участок в итоге за 500т.р.
То есть 1150000руб в год та планка аренды, до которой я могу торговаться. А если знать тонкости работы со строительством выкупных домов, то и еще больше. Человек, который просто скупает участки и готов их брать готовыми за 700т.р. вряд ли станет со мной торговаться на более чем миллион арендной платы в год... Потому что он не рассчитывает быстро возвести несколько домов. Это другая стратегия.
Поэтому конечно торг обычно закончится примерно на половине или 2/3 этой цены. Допустим, мы доторговались до 600т.р. годовой аренды, чтобы удобнее было считать. Это 50т.р. в месяц.
В итоге я заплачу 200т.р. аренды за 4 месяца, построю за 100т.р. дом и выкуплю землю за 16537руб. И участок стоимостью больше миллиона достанется мне за 315537руб. Более чем в 2 раза дешевле чем тому, кто ее на аукционе торгует в покупку и примерно за 25% рыночной цены. Причем в эту стоимость вошла не только земля, но и построенный на ней домик.
Вот почему выгоднее брать землю в аренду. Если непонятно - задавайте вопросы в комментариях - постараюсь ответить.
Если вы не знаете, что прямо рядом с вами хоть завтра можно поучаствовать в сотнях аукционах по получению недорогой земли от государства, то посмотрите мой вводный урок. Я специально записал 45-минутный урок из которого каждый может за час научиться находить аукционы в интересном ему районе. Рекомендую всем посмотреть обязательно.
После просмотра урока:
- вы гарантировано сможете самостоятельно найти список действующих аукционов в вашей области
- вы сможете это потом повторить в любое время в любом интересном вам районе
- по любому интересному аукциону вы найдете инструкцию по регистрации на участие в аукционе и информацию о том, как и куда приходить на него
- будете знать какую неочевидную информацию нужно узнать и где ее узнавать, чтобы не пролететь мимо аукциона.
Стоимость видеоурока для моих подписчиков 600руб
После оплаты по кнопке ниже, после нажатия кнопки появится ссылка на видеоурок. Если что-то пошло не так, и вы ссылку не получили или возникла какая-то другая проблема - пишите мне ВКонтакте и я помогу.
Оплатить из Яндекс кошелька
Оплатить картой
Если вам удобнее оплатить прямым переводом с карты на карту - пишите мне в Вконтакте.
Ну и если вам интересно читать мои статьи - ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал. В следующих постах я вам расскажу, про то, как я выкупал участки 8 соток в районном центре за 4500руб. И про то как я ищу новые земли под строительство прямо сейчас.
