Привет, уважаемые подписчики и читатели.
Моя специализация на рынке недвижимости - проблемные, стрессовые и токсичные активы.
Как в забавном рассказе о грязных и мытых яблоках.
Купить подешевле, почистить - помыть, продать подороже.
В этой схеме чем хуже на входе, тем слаще на выходе.
Однозначно, любому уровню рисков есть разумный предел.
Не стоит добровольно пилить сук, на котором сидишь. Засовывать голову или ещё что-нибудь в пасть тигру. Дразнить акул или давать повод для ревности серебряному самцу гориллы.
Однако время от времени стоит брать в работу что-то почти безнадежное.
Зачем?
Во-первых, проверить себя. Инвестиции в недвижимость таят в себе высокие риски. Там, где их нет, нет и доходности. Рано или поздно ошибёшься сам, надо понимать, как выходить из стрессового актива.
Во-вторых, в боях закаляется сталь. Специалист должен постоянно расширять границы квалификации.
В-третьих, демонстрация возможностей. Инвесторы доверяют сильным.
Именно поэтому пришлось разрулить довольно сложную ситуацию.
Из истории появления дела в работе:
Как-то раз продал человек арендную двушку в центральном округе столицы, которая с каждым годом давала все меньше и меньше для того, чтобы купить коммерческую недвижимость и удвоить доход.
Схема рабочая, однако неопытный человек легко может продать что-то нужное для того, чтобы купить абсолютно ненужное и плотненько встрять.
По цифрам.
Денег от продажи двушки, которая приносила 60000 рублей дохода, хватило на покупку двух помещений, 54 и 100 квадратных метров. С отделкой и без соответственно.
Каков был замысел:
Маленькое помещение, с отделкой, купили за 4.5 млн рублей, чтобы сдать за 50-60 тыс в месяц. Ниже галерея, листайте вправо.
Из плюсов помещения: вход выходит на парковку частного детского сада, сюда приезжают обеспеченные мамочки за своими детьми.
Из минусов конкретно этого помещения: стены отделаны ламинатом. Тем самым покрытием, что обычно кладется на пол. Главный минус - цвет. Для коммерческого помещения важна возможность дешево изменить цвет стен. У франчайзинговых сетей есть требования к дизайну.
Впоследствии с этим недостатком пришлось бороться, расскажу как. Лучший вариант отделки коммерческого помещения - проклеить стены "рогожкой" и покрасить перед продажей в светло-бежевый. Образец - стены в МФЦ.
Второе помещение - 100 метров.
Покупалось за 7 млн в бетоне, чтобы сдавать за 100 000 рублей в месяц.
Здесь тоже галерея, в конце планировка.
В чем проблема с покупкой?
Во-первых, цифры предполагаемой доходности. Они далеки от действительности.
Расчетная окупаемость помещения - 100 МАП (месячных арендных плат), примерно так на них и выставляются ценники.
Таким образом, правильнее рассчитывать окупаемость по первому помещению - 45000 рублей в месяц, по второму 80 000 рублей в месяц.
Почему 80 000? Надо будет потратить не меньше миллиона рублей на ремонт.
Итого расчетная окупаемость при покупке: вложить 4.5+7+1 (ремонт большого) =12.5 млн рублей и получать 125 000 рублей в месяц.
Если считать так, как считают все и как это принято на столичном рынке.
Таким образом, прогноз доходности при покупке был сделан неверно, идея выглядела слишком оптимистичной.
Вторая ошибка покупки - расположение объекта.
Речь о ЖК "Изумрудные холмы".
Проблема ЖК в том, что с февраля 2014 год застройщик продавал квартиры в рассрочку на 5 лет без первоначального взноса и переплат.
Средняя семья платит по кредиту здесь 80-120 тыс/мес.
После очередных ежемесячных платежей малому бизнесу на территории ИХ не остается вообще ничего.
Сделать маникюр или купить месячный набор доширака?
Альтернатив не так уж и много.
Вторая ошибка выбора расположения объекта - дом за забором.
ЖК ИХа задумывался как комплекс бизнес-класса.
Охраняемые территории домов добавляют гордыни, но осложняют перемещение от дома к дому даже жильцам соседних домов. Карточки. открывающие калитки заборов одних домов не подходят к другим.
Оба помещения находятся в части с заборами:
А вот в этой части заборов нет:
Общая рекомендация по покупке коммерческих помещений. Избегайте помещений в домах, где контролируется доступ на территорию.
Особенно с таким контролем, как в изумрудных холмах. Чем меньше домов за забором, тем меньше клиентов у потенциальных арендаторов.
Чем меньше клиентов, тем чаще будут меняться арендаторы.
Чем чаще меняются арендаторы, тем больше простой помещений, снижающий доходность и окупаемость.
Увидеть подробности по помещениям можно в рекламном видео.
Итого. При покупке помещения допущены три ошибки:
1. Неверный расчет окупаемости.
2. Покупка помещения в ЖК "Изумрудные Холмы"
3. Покупка помещения в доме за забором.
Именно поэтому дело попало в работу, когда по обоим помещениям простой без арендаторов составил уже более 9 месяцев.
Каков был план решения проблемы?
В подобной ситуации спасает схема дробления бизнеса.
Разделить большое помещение на два, сдать и продать по частям.
Разделить маленькое помещение на два, сдать и продать по частям.
Реализация схемы осложнялась тем, что на ремонт у инвестора денег вообще не осталось, а в большом помещении надо было делать отделку и устраивать отдельный вход. В маленьком проблема в том, что хочется его поделить, а вход один.
Так что список ошибок при покупке надо дополнить еще двумя.
4. Нельзя покупать на последние, должен оставаться запас на ремонт.
5. Помещения 100 метров лучше не брать. Для продуктового ритейла оно слишком маленькое. Для малого бизнеса оно слишком большое.
Если покупаете "сотку" - сразу смотрите возможность деления на две и более частей.
В каждой части должна быть мокрая точка и отдельный вход.
Что по поводу деления помещений на части.
В ИХ с 01 января 2018 упрощенный порядок согласования закончился. А потому отдельный вход в большом удалось бы согласовать только вдлинную, за полгода минимум. А еще его устройство осложнялось тем, что пробить его можно было только в несущем столбе.
Закончили думать, начали делать.
Дали помещения в рекламу целиком и частями.
Для того, чтобы компенсировать простой при продаже большое надо было сдать за 95000 в месяц, а маленькое за 60 000.
Так их в рекламу и выставили.
В месяц поступало 3-4 звонка по каждому. Маловато, но работать можно.
Проблема в качестве обращений. Они были от зеленых новичков, спасибо Бизнес-молодости.
На показах сильно мешал забор, это было вполне ожидаемо.
Отдельные "приезжие" видели забор, разворачивались и уезжали. 80 % процентов и без того скудных обращений поступало от начинающих предпринимателей, которые хотели купить чью-то франшизу.
А вот уже значительно более опытные сотрудники отделов развития франчайзинговых сетей резали помещение из-за высокой цены аренды, отделки стен и расположения.
Порой хотелось все бросить.
Однако представил себе ситуацию, в которой оба помещения были бы моими. Ведь и на старуху бывает проруха. От ошибок не застрахован никто и продолжали тянуть дело.
Однажды раздался по-настоящему интересный звонок.
Новый сотрудник отдела развития Вайлдберриз приехал, снял фото "сотки" и унес информацию себе.
С мотивацией к работе стало значительно легче. Вайлдбериз, это уже что-то, с этим дело можно разгрызть.
Почему Вайлдберриз интересны?
Во-первых, с ними помещения хорошо покупают.
Во-вторых, их доходы не зависят от расположения.
В-третьих, в Вайлдберриз покупают для того, чтобы сэкономить.
Также повезло, что сотрудник оказался новичком, ему забор-незабор показались абсолютно фиолетовыми.
Прямо таки в корпоративных цветах.
Проблема с Вайлдберрисами в том, что согласования аренды проходят очень долго.
А еще для несильно привлекательных помещений требуют больших каникул на ремонт.
Важно: по договорам аренды Вайлдбериз не оплачивает коммуналку.
Надо учесть некая средняя сумма включается в арендную плату.
Из-за того, что эту особенность договорных отношений проговорили с инвестором невнятно, впоследствии произошел небольшой конфликт из-за непонимания.
Однако Вайлдбериз сел таки с 95000 рублей аренды в месяц за вычетом коммуналки с отсрочкой платежа в 6 месяцев.
Сразу стало легче и капризная Фортуна развернулась лицом. Обычно так происходит с людьми, которые не упускают любых, возможностей. Даже тех, что кажутся странными.
Собственники ИХ не хотели давать длинных каникул, а потому мы победили, у Вайлдбериз не оказалось другого выбора.
Маленькое разбили на две части и организовали своеобразный коворкинг из индустрии красоты. Мастерам из территории все равно, где сидеть, если есть наработанная клиентская база.
На то и был расчет.
Помещения сняли по рабочим местам мастера, подрабатывающие в совободное от работы времени в салонах. Вышло 85 000 в месяц плюс коммуналка с учетом того, что продали еще специфический профильный постоянный юридический адрес.
Итого: Сейчас оба помещения дают 180 000 рублей в месяц до налогообложения при вложениях 12.5 млн рублей.
Перейдем к математике и окупаемости.
Чистая доходность меньше на 6 процентов налога ИП "от доходов" и 2 процентов от кадастровой стоимости налога на имущество, 160 000 рублей в год.
Таким образом: ГАП (годовая арендная плата) = 2160 000 рублей
Налог на имущество: 7800 000х2 проц= 156 000 рублей
Налог от доходов 2160 000х0,06 = 130 000 рублей.
Итого доходы: 2160-156-130=1,874 тыс. руб.
Итого доходность: 15,6 процента годовых.
Итого окупаемость: 6,4 года. И это примерно в три раза больше, чем можно получать при вложениях в многокомнатные квартиры.
Для Изумрудных Холмов цифры выглядят фантастическими, однако факты - суровая штука.
И теперь если Вам скажут, что с арендной квартиры можно получать в 2-3 раза больше - прислушайтесь.
Как видите, это возможно, хоть и непросто.
Хорошего дня.