С 1 июля 2019 года российские застройщики больше не могут использовать деньги дольщиков при строительстве жилья. Теперь девелопер обязан использовать для организации работ собственные или заемные средства. Будущим обладателям квартир при этом предложат перевести деньги на эскроу-счета. Что это такое и какие дополнительные гарантии потребителю дают счета эскроу, объясняет финансовый консультант Людмила ДЯГИЛЕВА.
Купить квартиру непросто, но всегда есть варианты: накопить, взять ипотеку или использовать дополнительные возможности, если они вам полагаются, например субсидии или материнский капитал.
Решение взять ипотеку вполне оправданно — в последнее время жилищные кредиты становятся все доступнее. По данным на март
2019 года, средняя ставка по ипотеке опустилась ниже 10%. Это связано со снижением ключевой ставки.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку
и остаться в зоне комфорта?
Семейный доход российского заемщика, комфортный для обслуживания среднего ипотечного кредита, составляет 75,6 тысячи рублей. Это следует из результатов исследования, проведенного Национальным бюро кредитных историй (НБКИ).
При этом самый высокий показатель рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания кредита на жилье, зафиксирован в Москве (152,2 тысячи рублей), Московской области (112,5 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (91,7 тысячи рублей), Ленинградской области (88,8 тысячи рублей) и Приморском крае (87,8 тысячи рублей).
Новая схема продажи новостроек: счета эскроу
Летом 2019 года вступили в силу несколько новых законов. Больше всего обсуждений еще задолго до начала его действия было вокруг закона
об эскроу-счетах.
С 1 июля 2019 года российские застройщики больше не могут использовать деньги дольщиков сразу. Теперь девелопер будет использовать для строительства собственные или заемные средства, а не деньги дольщиков. Те будут переводить деньги
на эскроу-счета, получить их застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Напрямую заплатить деньги строительной компании можно в случае, если дом уже частично построен и как минимум 10% квартир и нежилых помещений продано. Правительство определило критерии, в каких домах можно покупать квартиры без счета эскроу. Через пару лет на эту схему перейдут все новостройки.
Покупатели, которые заключили договор со строительной компанией
до 1 июля и уже перевели ей деньги, в случае банкротства компании будут получать возмещение по старой схеме — через государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Лайфхак! Подробную информацию по ипотечному кредитованию
и открытию счетов эскроу можно получить в уполномоченных банках, а также на сайте Единого института развития в жилищной сфере НАШ.ДОМ.РФ в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там же застройщики обязаны раскрывать информацию о себе по установленным требованиям. Например, фотографии хода работ
на площадке застройщики должны публиковать каждый месяц,
а данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так.
Как открыть счет эскроу
Счет эскроу открывается, чтобы временно держать на нем средства покупателя, которые продавец получит, выполнив обязательства. Банк,
в котором открыт эскроу-счет, следит, чтобы продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, а покупатель —
не забрал деньги, если продавец свои обязательства выполнил. Как только клиент получает товар (квартиру) или услугу, банк передает деньги продавцу.
Счет эскроу открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить средства на эскроу-счет
в определенном банке (не в любом). Счет эскроу можно открыть только
в указанном застройщиком банке. Тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета эскроу.
Лайфхак! Если вас не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, вам придется подыскать другую новостройку.
Какие банки могут работать со счетами эскроу?
Подразделения банков, которые могут работать по схеме с эскроу, есть
в каждом регионе России. Их перечень опубликован на сайте Банка России. К середине июня 2019 года в семи банках уже было открыто более 3,8 тысячи счетов эскроу, в сумме на них находится 11 млрд рублей.
В каком банке можно получить ипотеку для покупки через счет эскроу?
Покупатель вправе использовать для покупки кредит от любого банка. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если вы займете деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.
Что происходит с деньгами на счетах эскроу?
После сделки средства на счетах эскроу блокируются, то есть к ним не имеет доступ ни дольщик, ни застройщик. Проценты на сумму не начисляются. Комиссия банку за держание средств также не выплачивается. Дольщику остается только ждать окончания строительства.
Лайфхак! Деньги на счетах эскроу защищены от конфискации, ареста или принятия обеспечительных мер в отношении кого-либо, включая самого вкладчика.
Застрахованы ли ваши деньги на счетах эскроу?
Средства дольщиков на счетах эскроу страхует Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Если у банка аннулируют лицензию или он обанкротится, АСВ выплатит 100% вложенных средств, но не более 10 млн рублей.
Лайфхак! Если у вас открыто несколько счетов эскроу в одном банке, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн рублей.
Можете ли вы продать квартиру по переуступке?
Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в строящемся доме переуступает другому физическому лицу
и все свои права и обязанности по договору об открытии счета эскроу, который был заключен ранее.
Можно ли передумать — отказаться от сделки
и вернуть деньги со счетов эскроу?
Только при определенных условиях:
• расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в оговоренные сроки квартиру;
• если банк — кредитор строительства взыскивает с застройщика долг, земельный участок и другое залоговое имущество;
• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство;
• юридическое лицо — застройщик ликвидировано.
Лайфхак! Если вы просто «передумали», расторгнуть договор счета эскроу нельзя.
Когда застройщик получает деньги со счета эскроу?
Как только девелопер завершает строительство, вводит дом
в эксплуатацию и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры, документы об этом направляются банку — держателю эскроу-счетов. После этого деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.
Лайфхак! Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку,
а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам. Для проведения сделок через эскроу-счета вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка ЦБ.
Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом — 1,4 млн рублей, тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги.
Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора, чтобы все, что написано в договоре, вам стало понятно. Главное — здраво оценивайте свои силы и следите за тем, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30% от вашего дохода.
И помните, что ипотечная квартира — это долгосрочное вложение: продать недвижимость с обременением можно, но сделать это непросто.