Законом предусмотрена поддержка нанимателя квартиры. Если рассматривать определённые случаи, окажется, что наниматель защищён больше. Если читать буквально закон, то, фактически, наймодатель не может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Для этого ему нужно обратиться в суд.
Право же расторгнуть договор у нанимателя, без обращения в суд, есть. Для этого достаточно уведомить наймодателя за три месяца.
Суд - процесс длительный, пока он будет идти, наниматель может пользоваться квартирой. Но даже в случае принятия судом решения в пользу собственника квартиры, наниматель может ходатайствовать о предоставлении ему срока не более года, для устранения причин послуживших для расторжения договора.
Это значит, суд может принять решение о предоставлении нанимателю ещё 12 месяцев для пользования квартирой.
Только после расторжения договора найма, наниматель подлежит выселению на основании судебного решения. Далее начинается исполнительное производство, которое может длиться также длительный период.
Важно, договор найма подлежит заключению в письменной форе, однако, если собственник квартиры предоставил жильё для проживания за плату, но не заключил договора, фактически можно признать договор заключенным, так как стороны приступили к исполнению своих прав и обязанностей. Следовательно, к таким правоотношениям будут применяться нормы Главы 35 Гражданского Кодекса РФ "Наем жилого помещения".
А так как договора не было, и фактического указания на срок договора найма также нет, то, на основании статьи 683 ГК РФ, договор будет считаться заключенным на 5 лет.
Так как договор будет считаться долгосрочным, расторгнуть его можно, только если наниматель не вносит арендную плату более чем за шесть месяцев. При краткосрочном договоре - не внесение платы за два месяца.
Что делать, как подстраховать себя наймодателю.
1. Заключать обязательно договор краткосрочного найма.
2. Делать детальную опись имущества, с приложением фотографий и описанием техники.
3. Указать в договоре штрафные санкции и неустойку за просрочку выплаты арендной платы.
4. Брать большой страховой депозит, не в однократном размере от арендной платы, а в 4-5х кратном, чтобы данный депозит покрыл просрочку аренды и порчу имущества.
5. Внимательно изучите нанимателя и его платёжеспособность.