22 мая 2019 г. · Москва ·
С начала 2018 года мне посчастливилось развивать интереснейший проект. 8 лет назад я работал там, где я работаю и сейчас, в компании ТРИНФИКО. Нам тогда постоянно присылали (и присылают до сих пор) различные проекты из сферы девелопмента и редевелопмента. Как-то раз от одного из партнёров пришел проект редевелопмента здания бывшего автосервиса в 3-м Павелецком проезде в торговый комплекс районного масштаба. Место показалось мне тогда крайне сомнительным (удаленность от метро «Павелецкая» 2 км., недостаточность жилья вблизи объекта, слабые транспортные и пешеходные потоки) и мы сформировали с Elena Enina совместное отрицательное заключение по этому проекту. Прошло время, много времени. Этот проект в итоге был реализован в качестве торгового центра Riverdale по соседству с одноименным бизнес-центром скоропостижно почившей компанией Imagine Estate. Я уходил из ТРИНФИКО в свой бизнес (компанию Unikvart), развивал его, закрыл, работал в Knight Frank... А потом я вернулся в ТРИНФИКО и обнаружил, что ТЦ Riverdale частично приобретен одним из Клиентов компании и лично мне теперь нужно будет с ним разбираться. Необходимо было быстро продать часть торговых помещений на 1-м этаже в галерее площадью около 600 м2 по цене не ниже 160 тыс. руб./м2 и сдать в аренду/продать второй этаж площадью 2272 м2.
Это казалось очень сложной задачей. Посещаемость торгового центра не превышала 2-х тысяч человек в день, единственный якорь, супермаркет «Пятёрочка», обеспечивал приток покупателей только в вечернее время. Все посетители «Пятёрочки» были жителями соседнего очень маленького микрорайона, состоящего всего из 30-и пятиэтажных домов. Были определенные проблемы с эксплуатацией, уборкой, охраной и брокериджем – весь спектр этих услуг оказывала сторонняя УК. Объект был не просто проблемным, но и отчасти кризисным, т.к. ТЦ начали покидать арендаторы. С другой стороны были и плюсы: рядом располагался офисный кластер площадью 1 млн. м2, напротив активно строился ЖК «Резиденции Архитекторов», само здание выглядело крайне эффектно и привлекательно. И все же минусы превалировали. Особенно было тяжело, потому что часть помещений принадлежало частным лица, которые сдавали их в аренду или не сдавали (помещения зияли пустотами).
И вот прекрасная команда проекта состоящая из 5-и человек (приглашаю своих коллег, которые участвуют в этом проекте, при желании, написать свои комментарии) начала реализацию проекта. Нужно было незамедлительно заняться техническими вопросами: пришлось сменить УК и спешно организовывать свою службу, что потребовало срочных комплексных мер. Сменили ЧОП, клининговую компанию. Я в этом проекте выступил в своей «продажной» ипостаси. Сайт проекта, презентации, настройка телефонии, подключение CRM, рассылка информации по потенциальным покупателям и т.д. – всё сделали примерно за месяц. Рекламу разместили на всех возможных порталах по недвижимости, напечатали красивые баннеры внутри торгового центра и закрыли ими пустующие помещения, заказали стеллу и сделали внутреннюю навигацию по ТЦ, наладили коммуникацию с арендаторами. Пошли первые звонки и встречи, но сразу обнаружился тянущийся негативный шлейф еще со времен Imagine Estate – решили поменять название ТЦ, теперь он стал называться понятно с точки зрения локации – «Павелецкий».
Интересная ситуация сложилась с агентским каналом продаж. В самом начале мы питали иллюзии, что наш объект сможет заинтересовать большую четверку (JLL, KF, Colliers, CW) – конечно же, мы ошиблись. Практически никто из крупных компаний не хотел с нами работать, также многие средние и небольшие относились к нам скептически. Объект оказался еще более непростой, чем казалось вначале. И тогда мы решили пригласить коллег на специальное мероприятие, чтобы рассказать об объекте подробнее, снять часть возражений, познакомиться и показать, что мы нормальные люди, с нами можно работать и объект у нас вполне ничего себе. Мы организовали мероприятие прямо в ТЦ, на 2-м этаже, пригласили около 100 агентств, но дошли далеко не все, зато половина тех, кто к нам пришел в конце концов сделала с нами сделку и заработала нам и себе деньги. Примерно 50% сделок от общего объёма совершили относительно небольшие компании CapitalRent, MaksPol, частные агенты. Я им безмерно благодарен за сотрудничество!
Первые сделки пошли в июне 2018 года. Мы легко сами продавали самые маленькие помещения, по 3-8 м2, но там, где стоимость лота выходила за пределы психологически важной отметки 6 млн. руб. на помощь приходили агенты. Мы продавали как помещения с арендаторами, т.н. арендный бизнес (и он пользовался огромным спросом), так и пустые помещения, которые покупали, чтобы сдать в аренду или открыть что-то своё. Продажи 600 м2 в розницу длились менее года, последнюю сделку по 1-му этажу мы закрыли на этой неделе, в мае 2019 года. Долго ли это? С одной стороны долго, но с учетом сложности объекта, его специфических особенностей мне кажется, что показатели вполне приемлемые. К моей радости мы смогли продать помещения не только по 160 тыс.руб./м2, но и дороже – самые дорогие помещения нам удалось сбыть за 250 тыс.руб./м2. Это моя гордость, тем более что площади, которые мы продали за эти деньги были «найдены», т.е. попросту мы выделили новые помещения из МОПов и сбыли как полезные. Только на этом решении мы заработали для Клиента лишние 4,5 млн. руб.
На сегодня у нас остался замечательный 2-й этаж – открытое пространство площадью 2272 м2 с 5-и метровыми потолками, отдельным входом с улицы и 2-мя лифтами. Мы сделали изучение best use этого помещения. Пока вырисовывается несколько главных направлений возможного использования: 1) развлекательный центр (ресторан, банкетный зал, клуб, площадка для мероприятий) 2) фитнес-центр 3) склад, в том числе self-storage 4) коворкинг. Мы открыты для предложений со стороны потенциальных арендаторов, инвесторов, покупателей и настроены на взаимовыгодную сделку. Идут переговоры, показы, поступают предложения, идеи. Пока наша концепция состоит в том, чтобы вовлечь в оборот целиком 2-й этаж, без дробления на части.
Посмотрим, как пойдет – обязательно напишу продолжение.