Я знаю много людей, которые думают, что ЖКХ очень плохо работает. Да что там много - почти все так думают! Статья будет интересна в первую очередь тем, кто хочет понять как должна работать управляющая компания. И очень полезной она станет для сотрудников ЖКХ и управленцев и менеджеров. Дальше гремучая смесь проектного и процессного управления с элементами теории ограничений и теории массового обслуживания.
Под управление многоквартирным домом мы понимаем управление в 3 направлениях: общее имущество, квартиры и помещения и их собственники.
Самое простое - управлять общим имуществом, когда налажено управление в двух других направлениях. Сложно настроить систему отопления в доме, когда в квартирах система нарушена. Невозможно понять, почему канализация все время засоряется, пока не выяснишь, кто и что туда сливает. Тяжело планировать работы пока нет полной картины состояния общего имущества в квартирах. Очень сложно управлять общим имуществом в доме без решений собственников что же конкретно с ним делать. Да, есть минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в доме, который утвержден постановлением Правительства РФ №290. Но в этом перечне указаны только виды работ, без указания периодичности их выполнения и уж тем более без указания их стоимости.
Очень хорошо в управлении многоквартирным домом зарекомендовал себя цикл Деминга-Шухарта (PDCA): планирование - установление целей и определение процессов, необходимых для достижения результатов в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов и условиями договора управления многоквартирным домом, организация (выполнение) - осуществления процессов, контроль (проверка) - мониторинг и измерение процессов и результатов выполнения работ и услуг на предмет соответствия требованиям нормативно-правовых актов и условия договора управления, координация (корректирующие действия) - действия для непрерывного улучшения.
Первым шагом на пути управления многоквартирным домом должно стать его обследование. Только по результатам нормального визуального и порой инструментального обследования можно составить перечень работ, которые необходимо провести в таком многоквартирном доме. Уже после этого к этому перечню работ можно добавить обязательные виды работ, просчитать совокупную стоимость их выполнения и приступать к управлению.
На самомо деле управляющая компания должна обследовать дом минимум 2 раза в год: осенью и весной. На языке коммунальщиков это называется осенне-весенний осмотр. По итогам такого осмотра составляются дефектные ведомости и планируются работы по дому. Очень желательно активным собственникам при проведении осмотров присутствовать. Так можно понять в каком состоянии объективно дом находится.
Все просто, когда дом уже находится в управлении управляющей компании и у нее есть доступ ко всем инженерным системам и конструктивным элементам.
Все становится гораздо сложнее, если домом уже управляет управляющая компания и жители дома хотят перейти от нее в другую.
В этой ситуации новая управляющая компания попадает в неловкую ситуацию, когда ей необходимо на первом же собрании жителям предложить проект договора управления, цену такого управления, состав и периодичность работ. В такой ситуации имеет смысл опираться только на минимальный перечень работ и услуг и стоимость договора устанавливать для него.
Процесс управления многоквартирным домом достаточно цикличен, то есть большинство видов работ выполняются с определенной периодичностью. И тогда такие виды работ хорошо накладываются на календарный график. И такие виды работ достаточно просто оценить в стоимостном выражении. Эта часть затрат на содержание общего имущества будет постоянной для многоквартирного дома, распределенной равномерно на 12 месяцев.
Все работы, которые выполняются единожды, зачастую, это ремонтные работы на определенных участках, лучше всего планировать отдельно. И просчитывать отдельно стоимость таких работ. Эта часть затрат переменная и зависит от конкретного объема работ, которые планируются к выполнению. Планы работ составляются по итогам осенне-весенних осмотров.
Перечень работ, которые необходимо выполнить единовременно целесообразнее делать наиболее полным, а уже потом в зависимости от цели управления многоквартирным домом предлагать определенный перечень работ собственникам на утверждение.
Исходя из видов работ, которые необходимо выполнять в конкретном многоквартирном доме можно применять и проектный и процессный подход в управлении.
Процессный подход в управлении многоквартирным домом целесообразно применять для периодических работ и рутинных операций, таких как прием обращений граждан, ответы на них и тому подобное.
Проектный подход целесообразно применять для разовых (ремонтных, реконструкции и улучшения элементов многоквартирного дома) работ и для улучшения каких-либо процессов.
И у проектного и у процессного подхода в управлении есть свои плюсы и минусы. Наша цель - максимально использовать положительные стороны каждого подхода. Если управление процессами - она сторона медали, то управление проектами - другая сторона. Но у них есть также и общее «ребро»: это заинтересованные стороны и цели управления.
Дабы не перетруждать ваш мозг, на сегодня остановлюсь. Про заинтересованные стороны и цели управления многоквартирными домами поговорим на следующей неделе.
Подписывайтесь и комментируйте! Для меня это важно.
P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ. Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.