На определенном этапе жизни многие начинают задумываться о приобретении/строительстве собственного дома на земле.
Рынок земли/частных домов все еще недостаточно прозрачен для покупателя, существует значительный риск наткнуться на недобросовестного продавца. Что и как проверять при покупке земельного участка в нашей инструкции.
А. Необходимо определиться с типом земельного участка.
Первоначально нужно определиться с тем, что Вы будете делать на покупаемой Вами земле. Все земли (и государственные и частные) принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте земельного участка.
Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные только, например, для промышленного использования.
Углубляясь в изучение всех материалов, которые связаны с приобретением земельных участков, Вы, прежде всего, столкнетесь с малопонятными аббревиатурами - ИЖС, СНТ, ДНП. Что означают эти загадочные буквы?
ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство.
СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.
ДНП – это дачное некоммерческое партнерство.
Земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно новому закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земель поселений.
Для целей, обозначенных в нашей статье, подходят все три варианта, но с некоторыми ограничениями.
Более подробно различие участков ИЖС, СНТ, ДНП мы рассмотрим в следующей статье.
Земельные участки для ИЖС – преимущества и недостатки:
Для целей строительства и последующего круглогодичного проживания Вам следует рассматривать земли ИЖС. Это лучший вариант для строительства дома/коттеджа.
Плюсы земли ИЖС:
1. Дому, построенному на таком участке, легко присвоят адрес и Вы сможете зарегистрироваться.
2. Имея регистрацию, Вы сможете устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию, посылки с АлиЭкспресс и других сервисов, выписывать периодические издания.
3. Для таких участков действуют социальные нормы – обеспечение жителей социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.).
В реальности все может быть не так радужно, так как у администрации банально может не хватать финансирования на выполнение социальных обязательств.
4. Имея постоянную регистрацию, Вы сможете хранить в доме своё оружие (если оно у Вас есть или решите прибрести).
5. Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Вам будет намного проще оформить налоговый вычет за построенное жилье.
6. Земельный участок под ИЖС может без проблем заложен в банках.
Минусы земли ИЖС:
1. Ограничение по площади.
2. Согласование проекта строительства и ввода дома в эксплуатацию.
3. Более высокая стоимость такого участка по сравнению с ДНП, СНТ
Земельные участки для СНТ - преимущества и недостатки участка СНТ.
Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что считаются более плодородными и, как правило, расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.
Плюсы земельного участка СНТ:
1. Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.
2. Располагается за городом, в сельской местности.
3. На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.
Минусы земельного участка СНТ:
1. Строительство и содержание дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ – «головная боль» самих членов СНТ, администрация района за это не отвечает. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.
2. В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
3. Такие участки банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.
4. Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик.
Земельные участки для ДНП - плюсы и минусы участка ДНП
Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20-30% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС. Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.
Плюсы земельного участка ДНП:
1. Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.
2. Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.
3. При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно - имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.
4. Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.
Минусы земельного участка ДНП:
1. Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.
2. Строительство и содержание дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ – «головная боль» самих членов ДНП, администрация района за это не отвечает. Чаще всего провести коммуникации к участкам ДНП очень сложно и дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).
3. Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.
4. Как правило на таких земельных участках не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселковый ФАП или районную/городскую больницу.
5. Могут быть проблемы при залоге такого земельного участка.
6. Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.
7. На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.
Б. Выбираете земельный участок «в натуре» (т.е. реально смотрите какие есть предложения на рынке)
Большинство будущих покупателей хотят купить землю в живописном месте, поближе к озеру, реке, не задумываясь о том, смогут ли они там построить дом, будут ли трудности с подъездом зимой или в осенне-весеннюю распутицу.
В связи с этим несколько советов при выборе:
1. Лучше взять участок с минимальным уклоном, лучше на небольшом пригорке. Стоимость выравнивания участка перед устройством фундамента неприятно Вас удивит.
2. Если участок рядом с водоемом посмотрите, не сползет ли земля вместе с Вашими постройками в водоем.
3. Выбирайте участок по возможности квадратной или прямоугольной формы. На таком участке легче спланировать дома и хоз. постройки. Помните, что есть такое понятие как «пятно застройки» - часть Вашего участка, на котором можно построить дом (как правило отступы от границ составляют от 3 м, бывают и 5 м). Таким образом ширина участка должна быть не меньше ширины планируемого дома плюс шесть метров (по три с каждой стороны).
4. Смотрите участки в осенне-весенний период, так как Вы точно увидите состояние дорог и подъездных путей к участку. Зимой все будет замерзшим, а летом сухим – это не позволит Вам оценить будущие трудности проезда к участку и завоза строительных материалов.
5. Поговорите с соседями (при наличии).
6. Оцените состояние коммуникаций (при наличии) либо стоимость/возможность их подвода.
7. Замерьте время доезда от Вашего участка до объектов инфраструктуры (детского сада, школы, работы, фельдшерско-акушерского пункта (ФАПа), больницы и т.д.)
8. В идеале - необходимо сделать геологическое исследование грунта (пробурить хотя бы пару шурфов), чтобы понять насколько дорогой выйдет фундамент при возведении дома. Заодно узнаете состав грунта и глубину грунтовых вод.
В. Если Вы прошли первых два этапа и определились с земельным участком, то необходимо проверить «юридическую чистоту» документов.
Для этого запросите у продавца следующие документы:
копию паспорта;
нотариальная доверенность, если со стороны продавца или покупателя действует представитель;
выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) или свидетельство о праве собственности на землю (зависит от того в какой период времени оформлялась земля);
технический план;
межевой план;
согласие второго супруга на заключение сделки, если земля является совместно нажитым имуществом (оформляется нотариально);
справка об отсутствии построек на участке;
если постройки есть, то правоустанавливающие документы на них;
документ об отсутствии обременений (подойдет расширенная выписка из ЕГРПН);
разрешение от органов опеки и попечительства, если одна из сторон сделки – несовершеннолетний ребенок.
Параллельно Вы можете самостоятельно сделать запрос в ЕГРПН через многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ) либо используя онлайн-сервисы.
В результате такой проверки Вы получите информацию о собственнике земельного участка, находится ли он залоге, аренде или под арестом судебных приставов.
Г. Оформление сделки.
Если все документы в порядке, можно подготовить договор купли-продажи, акты приема-передачи, оплатить государственную пошлину и сдать документы в МФЦ.
Какие документы нужны в МФЦ:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, документ-основание получения/приобретения земельного участка в собственность: н-р, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т.д.);
- договор купли-продажи, акт приема-передачи (по 4 экземпляра);
- квитанция об уплате гос. пошлины 2000 руб. вместе с копией (квитанцию выдаст сотрудник МФЦ);
- нотариальное согласие супруга (если в браке);
- заявление о регистрации (их Вам подготовить сотрудник МФЦ бесплатно).
После этого сотрудник МФЦ примет документы и выдаст Вам расписку, в которой укажет дату готовности бумаг.
Срок регистрации составляет семь дней. По окончанию этого периода покупатель получит на руки оригиналы переданных документов и актуальную выписку из ЕГРПН, в которой он уже будет полноправным собственником земли.
Дорогие друзья, мы всегда готовы помочь Вам в сопровождении сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости. У нас обширная практика в сфере недвижимости, опытные юристы. Приходите по адресу: г. Омск, ул. М. Жукова, д. 72, корп. 1, офис 101. Тел. (3812) 33-23-69.