Несколько лет назад новостройки Мурино и Кудрово пользовались огромной популярностью у инвесторов благодаря минимальным ценам на старте продаж и высокому спросу. Сейчас в этих локациях переизбыток предложения, а покупатели все больше обращают внимание на проекты в городской черте. LIVING выяснил, насколько оправдались надежды инвесторов и имеет ли смысл вкладывать деньги в областные новостройки сейчас.
В условиях затоваривания
На территории Мурино и Кудрово за последние 10 лет было построено огромное количество нового жилья. Активное освоение этих территорий продолжается и сегодня. Статистическими данными делится Ольга Романова, ведущий аналитик рынка строящейся недвижимости BN.ru. С начала массовой застройки в Мурино было построено около 80 тыс. квартир (примерно 3 млн кв. м жилья). Освоение территории далеко от завершения. Сейчас в различных стадиях строительства здесь находится более 23 ЖК (53 тыс. квартир, более 2,3 млн кв. м), причем 7 из них – признанные долгострои (более 10 тыс. квартир, 420 тыс. кв. м жилья). Минимальный бюджет покупки на сегодняшний день – около 1,5 млн руб. за студию в 20,5 кв. м (в ЖК, не входящем в список проблемных). В долгостроях цены стартуют чуть ли не от 1 млн руб. за 20-метровую студию. Средняя цена предложения строящегося жилья составляет около 74,3 тыс. руб. за кв. м, рост цен с начала года составил около 4%.
В Кудрово за 10 лет было построено около 57 тыс. квартир (примерно 2,3 млн кв. м жилья). Сегодня ведется строительство восьми жилых комплексов: «Капитал», «Архитектор», «Новый Оккервиль», «ПаркЛэнд», «КудроВО!», iD Kudrovo, «Геометрия», «Европейский парк». Всего в строящихся очередях этих ЖК предусмотрено около 10,5 тыс. квартир (примерно 442 тыс. кв. м). Минимальный бюджет покупки – около 2 млн руб. за студию чуть больше 20 кв. м. Средняя цена предложения строящегося жилья составляет около 85 тыс. руб. за кв. м. Рост цен с начала года составил около 7%.
Мурино и Кудрово остаются самыми востребованными локациями в приграничной с Петербургом районах. Но спрос при этом существенно ниже, чем предложение. В локации Бугры-Мурино-Новое Девяткино за первое полугодие спрос составил 205 тыс. кв. м, в Кудрово – 87 тыс. кв. м., это меньше, чем в прошлом году, - рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Цифры говорят сами за себя. И эксперты это подтверждают. В Мурино и Кудрово налицо затоваривание. То есть предложение превышает спрос. Но говорит ли это о том, что инвесторам здесь больше не место, и тем, кто вложился в жилье 2-3 года назад, тоже приходится нелегко? Попробуем разобраться.
Дивиденды на убыль
По словам экспертов, еще в 2017 году условия для инвесторов в этих локациях были очень неплохие. «В Мурино можно было купить студию за 1,4 млн руб., а после сдавать ее за 16 тысяч в месяц или продать через два года за 2,3 млн руб., - делится цифрами Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. То есть за время строительства цена вырастала примерно на 40%, а окупить вложения, сдавая квартиру в аренду, можно было за 7 лет. Но и тогда продать их было не так просто, ведь в той же локации продолжали выходить в продажу объекты на ранних этапах строительства, - замечает Катерина Соболева.
В Кудрово покупка квартиры в спекулятивных целях тоже была привлекательной. «В начале развития локация была перспективная, люди покупали квартиру, к примеру, за 2,1 млн руб., а через пару лет продавали за 3,7 млн руб.», - говорит Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость». При этом для последующей сдачи в аренду Кудрово не очень подходило из-за отсутствия в пешеходной доступности метро, здесь в основном жилье покупалось для себя.
В последние 2-3 года ситуация на рынке изменилась. Новые проекты по бюджетным ценам, сопоставимым с ценами в Мурино или Кудрово, стали появляться в городской черте. И спрос на новостройки в пригородных территориях стал снижаться. «Падение интереса покупателей к Мурино более значительно по сравнению с Кудрово. Единственным ярко выраженным преимуществом локации на сегодня являются предельно низкие цены (чаще всего либо уже в проектах-долгостроях, либо у компаний-застройщиков, известных значительными задержками ввода объектов в эксплуатацию), что привлекает крайне ограниченных в средствах покупателей. Наиболее интересные части этой территории (в шаговой доступности от метро «Девяткино») практически полностью застроены, строящиеся ЖК расположены уже на значительном удалении от транспортного узла», - считает Ольга Романова.
Самые бюджетные цены в Мурино представлены в комплексах Lampo (от 1,6 млн руб.), «Тридевяткино царство» (от 1,7 млн руб.), «Авиатор» (от 1,7 млн руб.), «Урбанист» (от 1,6 млн руб.). Если заглянуть на сайты по продаже вторичной недвижимости, то легко можно найти множество однотипных студий по цене 1,9 млн рублей. То есть разница в стоимости между квартирой на первичном и вторичном рынке составляет всего 15%, для инвесторов это не очень интересная цифра. По данным «Петербургской недвижимости», средние цены на аренду полностью укомплектованной мебелью студии с хорошим ремонтом в Мурино начинаются от 16 тыс. руб., сюда необходимо еще добавить коммунальные платежи. Однокомнатная квартира будет стоить от 20 тыс. руб. (с торгом) в месяц, двухкомнатная – от 22 тыс. руб. То есть окупится покупка при постоянной сдаче через 8-9 лет. «Конкуренция высокая, но арендатора можно найти, если установить адекватную цену. Чем ближе к метро, тем больше шансов сдать за хорошие деньги», - говорит Павел Липкин.
В Кудрово самые дешевые студии представлены в ЖК «Европейский парк» (от 2 млн руб.), также низкие цены в новостройках «ПаркЛэнд» (от 2,2 млн руб.), «КудроВО!» (от 2,5 млн руб.), «Новый Оккервиль» (от 2,5 млн руб.). В целом, цены здесь уже выше и сопоставимы со стоимостью квартир в Каменке, Шушарах, Усть-Славянке, на Парнасе и многих других локациях в черте города. На сайтах по продаже вторичной недвижимости однотипных предложений уже гораздо меньше, чем в Мурино. По цене до 3 млн рублей есть всего несколько квартир. Стоимость аренды здесь ниже, чем в Мурино – из-за отсутствия метро поблизости. «Пустые студии сдают за 13 тыс. руб. в месяц. Студии с хорошим ремонтом и современной мебелью стоят до 18 тыс. руб. + КУ. Однушки с мебелью – от 16 до 20 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры – 24 тыс. руб.», - приводит цифры Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды агентства «Петербургская Недвижимость».
Ориентир на петербургские новостройки
Исходя из данных экспертов, можно сделать вывод, что покупка квартиры в Мурино для последующей сдачи в аренду все еще актуальна. Локация по-прежнему предлагает самые низкие цены на аренду в пешеходной доступности от метро, поэтому пользуется популярностью у арендаторов. Если предложить адекватную цену, то клиент найдется. Для инвесторов, покупающих на котловане и продающих на высокой стадии готовности, интереса в этой локации сейчас нет. Конкуренция очень высока, а разница в цене между первичкой и вторичкой несущественна.
Тем не менее, есть вероятность, что в ближайшей перспективе ситуация изменится. «Возможно, интерес инвесторов к Мурино вернется, когда в городе будет строиться все больше жилья по схеме эскроу, что все-таки со временем повлечет за собой рост стоимости жилья даже на начальном этапе строительства», - предполагает Ольга Романова. По оценке «Петербургской недвижимости», по старым правилам игры получено разрешение на строительство еще 1,3 млн кв. м жилья в Мурино. То есть когда в большинстве локаций долевое строительство как таковое уже перестанет существовать, в Мурино будут продолжать строить с возможностью предложения более низкой цены на старте продаж.
В Кудрово, наоборот, не имеет никакого смысла приобретать квартиру для сдачи в аренду – из-за отсутствия поблизости метро изначально эта локация не пользовалась спросом у арендаторов. С точки зрения инвестиций ситуация выглядит несколько лучше, чем в Мурино: конкуренция ниже, а динамика цен лучше. Однако эксперты не советуют рассматривать обе эти локации в инвестиционных целях, предлагая обратить внимание на районы в городской черте:
«Сейчас обе локации с точки зрения инвестиций невыгодны. Разница в цене между квартирами первичного и вторичного рынка незначительная, предложение по аренде превышает спрос. Лучше обратить внимание на новостройки Приморского района, в некоторых комплексах цены ниже, чем в Мурино/Кудрово. По поводу правильности решения покупки квартиры для аренды ранее – если человек изначально понимал реалии рынка и представлял примерный срок окупаемости, то ничего плохого в такой инвестиции нет. Если же он приобретал квартиру в Мурино в надежде озолотиться на аренде, то совершил ошибку», - резюмирует Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость».