На прошлой неделе рязанская мэрия утвердила проект двух новых микрорайонов на 26 тысяч человек, которые вырастут между «Зельгросом», Карцевским лесом и гипермаркетом «Европа» на улице Шереметьевской. А за неделю до опубликования этого документа новый мэр Рязани Елена Сорокина в своей «инаугурационной» речи заявила, что считает пойму Оки перспективной зоной застройки.
В этом материале мы постараемся объяснить вам, почему оба проекта являются градостроительной глупостью и еще больше навредят и без того истерзанному некомпетентными чиновниками и застройщиками городу.
Почему высотки в поле – это зло
Думаю, лучше всего на этот вопрос ответят вам жители микрорайона Семчино, о проблемах которого YA62.ru написал уже полдюжины материалов.
Если же конкретизировать, то абсолютно все жители рязанских новостроек, выстроенных в поле, страдают от целого ряда неудобств.
Во-первых, из района невозможно выбраться, если у тебя нет машины. Потому что нормальный транспорт в Рязани уже давно развален, а все что могут предложить власти, это маршрутки-скотовозки. В итоге каждое утро для жителей окраин начинается со штурма такого недотранспорта. При этом, даже если у вас есть автомобиль, сильно не радуйтесь. Вы все равно вместе со всеми встанете в мертвую пробку.
Во-вторых, это полное отсутствие нормальной инфраструктуры в самом районе. Если вы настолько наивны, что верите рекламным проспектам застройщиков, рисующих в новом микрорайоне две школы, четыре детсада, парк, набережную и деревья вдоль улиц, пообщайтесь с новоселами в том же Семчине или Кальном и спросите, где их парки и школы.
В-третьих, высотная застройка (а для среднего рязанского застройщика строить меньше 25 этажей – признак дурачины) предполагает огромное количество парковочных мест. В итоге все дворы, а также пространства между домами превращаются в гигантские парковки с малюсенькими и, как правило, зарешеченными пятачками, отданными под детские площадки. Можно ли вырастить полноценного ребенка в условиях, когда он ежедневно гуляет в клетке среди парковки, – большой вопрос.
В-четвертых, криминогенность таких районов. Вы не задумывались, почему сообщения типа «произошла пьяная драка», «разбили и подожгли автомобиль», «выкинули мусор из окна», «разбили витрину», «по улице бегает неадекватный голый мужчина» приходят чаще всего из Семчина, «экорайона» Олимпийский городок, ДПР-5, а, например, из Дягилева и даже «криминальной» Соколовки такие вести очень редки. Все очень просто – при всех проблемах Дягилева и Соколовки они застраивались в советское время пяти-, максимум девятиэтажками. Там все друг друга знают, дворы и улицы там не зона отчуждения, которую хочется быстрее пробежать и юркнуть в свою квартиру, а именно общественные места, где гуляют дети и молодежь, сидят бабушки на лавочках. Все это создает постоянный общественный контроль. Поэтому там алкаш дядя Вася, которого все к тому же знают в лицо, не будет ничего громить, а тихо выпьет «фунфырик» в кустах.
Кроме того, в старых советских районах живут люди очень разных возрастов, профессий и социального статуса. В новостройках же селится, как правило, непритязательная молодежь или люди невысокого достатка, еще там традиционно много социального жилья, в которое заселяются, например, совершенно социально неадаптированные (и не по своей вине) выпускники детдомов. Они-то и начинают творить черт знает что.
Почему расширять город не надо
Казалось бы, руководители администрации Рязани должны быть в курсе ограниченности городского бюджета. При этом они заявляют о расширении города. То есть они выступают за еще большую нагрузку на городскую казну. Потому что поля за «Зельгросом» и «Глобусом», если на них нет многоэтажек, кушать особенно не просят. А вот когда там вырастает микрорайон, то появляются улицы, тротуары, освещение, другие коммуникации, которые надо чинить, убирать, очищать от снега и проводить еще ворох мероприятий, далеко не все из которых можно повесить на управляющие компании.
Хочется спросить, готов ли рязанский бюджет обслуживать еще несколько сотен гектаров земли, увеличится ли он пропорционально увеличению площади жилой застройки города? Или городские власти просто размажут тот же самый бюджет на бо́льшую территорию и будут еще хуже убирать город, чистить его от снега, ремонтировать дороги и т. д. Учитывая, что сменные мэры Рязани бегают к губернатору за деньгами по любому поводу крупнее установки детской площадки, наиболее вероятным представляется второй вариант.
«Критика должна быть конструктивной!»
Российские чиновники всех уровней как мантру повторяют одну и ту же фразу: «Я критику приветствую, но она должна быть не огульной, а конструктивной. Раскритиковал – предложи альтернативу». Что ж, выполняю их пожелание и предлагаю решение проблемы.
Первое – расширять город совершенно не требуется. Колоссальные объемы ввода жилья в Рязани, одни из самых высоких в России, со стороны напоминают раздувающийся, в том числе коррупционный, пузырь, который не обеспечен ни спросом, ни финансовыми возможностями населения. И скоро он должен лопнуть.
Второе – если уж жилье строить, то нужно находить для этого места внутри города (в Рязани до сих пор полно полузаброшенных промзон, пустырей и полей частного сектора). Город должен быть плотным, а не разреженным и рыхлым. Однако это не значит, что надо втыкать одинокую свечку на месте сожженного дома XIX века в центре Рязани.
Третье – отказаться от массового высотного строительства и микрорайонной застройки, а вернуться к застройке квартальной, которая во все времена была характерна для городов. При этом за счет большей плотности застройки и избавления от пустырей, которые являются неизменным спутником микрорайонов, будет компенсирована высота домов. То есть застройщик в накладе не останется.
Посмотрите на эту схему. Тут на одной и той же площади представлен микрорайон 16-этажек и кварталы домов от четырех до шести этажей. Общее число квартир на обоих планах одинаковое.
При квартальной застройке каждый квадратный метр территории не только используется, но и совершенно понятно, кому принадлежит. А к кому относятся вот эти пустыри, которых полно абсолютно во всех рязанских микрорайонах? Кто за них платит, кто их содержит? И зачем они вообще нужны? Налицо крайне неэффективное использование самого главного ресурса любого современного города – земли.
Четвертое – строить разнообразные и многофункциональные районы. Если у вас действительно большой участок под застройку, вполне можно на этой территории и пару башен воткнуть, сделав там самое дешевое жилье. При этом вокруг логично построить дома средней этажности – от трех до семи этажей, здесь же можно разместить и элитные таунхаусы. Тогда в одном районе у вас будут жить люди совершенно разного достатка и не будет разделения на богатые благополучные и бедные криминальные районы, от которого так страдают современные города.
Ну и, конечно, возводить офисные центры, коворкинги и другие административные здания внутри жилого района, уходя от классического «спальника». Если люди будут работать рядом с домом, проблема маятниковой миграции – утром из «спальника» в центр, вечером – наоборот, – постепенно уйдет. А значит, исчезнут пробки, снизится нагрузка на дороги и общественный транспорт, улучшится экология и повысится уровень счастья. Сами же жилые районы перестанут вымирать в рабочее время и становиться пристанищем асоциальных элементов, а будут жить и бурлить весь день.
Как выглядит хорошее жилье
Всё, что я описал выше, я, конечно же, не из головы взял. Это обычный европейский опыт последних десятилетий, который существенно улучшил жизнь миллионов людей. И ничего не мешает перенять его нам.
Тем более что в разных российских регионах появляется все больше домов и целых жилых районов совершенно нового типа. Они среднеэтажные, с дворами без машин и построены кварталами.
С одним из таких домов я вас и познакомлю. Скажу сразу – это ближайшее Подмосковье. Конкретное место и застройщика называть не буду, да это и неважно. Важен сам принцип застройки.
Самое первое – обратите внимание на цвета фасада. Это не серость хрущевки, но и не вырвиглазные разноцветные панели, которые одно время были очень в моде. Ну и этажность. Всё как мы любим – шесть-семь этажей.
Тротуар идет вплотную к фасаду, нет дурацких газонов перед окнами, которые чаще всего зарастают кустами и бурьяном и превращаются в замусоренные пустыри.
С внешней стороны дома первые этажи отданы под бизнес. Поскольку дом сдан совсем недавно, то кафешки и парикмахерские пока не открылись. Зато уже есть магазин, возвращаясь из которого с сумками, можно присесть или поставить пакеты вот на такую лавочку. Молодым сложно понять, зачем это нужно, зато пожилые точно поблагодарят заботливого застройщика.
Заходим во внутренний двор. Но сперва отмечаем, что подъезд сквозной и сделан в один уровень, без каких-либо ступеней (молодые мамы и папы, а также велосипедисты объяснят, почему это важно). Дверь в подъезд прозрачная – вы точно знаете, что за ней вас не поджидает грабитель или насильник.
А у лифта – о чудо! – подарок для ваших гостей или курьеров доставки – указатель квартир на этажах.
Итак, мы во дворе. Как видите, здесь никаких машин, все они остались снаружи дома.
При этом проезд для спецтехники есть, так что о пожарной безопасности беспокоиться не стоит.
Обратите внимание на озеленение. Оно состоит из многолетних трав, отлично смотрится и не требует ежесезонного высаживания, в отличие от традиционных колхозных клумб, которые очень любят в наших городах.
Проходим дальше и видим большую песочницу с белым песочком. Она в углублении, а значит песок не будет растаскиваться по округе.
Дальше мы замечаем небольшую детскую площадку. И она не разноцветная и пластиковая, в виде кремля, а нормальных природных цветов и материалов.
Недалеко от площадки навес от солнца и дождя, а также стол для посиделок с соседями. Никакие алкаши там собираться не будут, потому что двор со всех сторон огорожен, зато вы подружитесь с соседями и все вопросы, касающиеся вашего замечательного дома, будете решать сообща.
Ну и довольно спорное решение для такого уютного дворика – спортплощадка прямо под окнами. Вряд и жильцы первых этажей будут от нее в восторге. Ведь шум от нее будет постоянный.
А теперь давайте сравним этот двор и типичный двор в рязанской новостройке.
Задайте себе вопрос, где бы вы хотели жить?
Кстати, если вы думаете, что описанное жилье является элитным и ультрадорогим, то нет. Цены на квартиры именно в этом жилом комплексе начинаются от 2,7 млн рублей. Напоминаю, что это ближайшее Подмосковье, буквально в нескольких километрах от МКАД. Более того, в расположенных в 200 метрах убогих 20-этажках с залитыми асфальтом дворами-парковками продаются квартиры по такой же, а иногда и большей цене.
Что делать?
Умным рязанцам, которые умеют считать свои деньги и не хотят их потерять, я бы посоветовал обходить предложения о покупке квартиры в микрорайонах, подобных Семчину, большей части Кального, ДПР-5, 7, 8, 9, за километр. Такой тип жилья уже безнадежно устарел и даже не самые прогрессивные рязанские застройщики вот-вот уже это поймут и перейдут на совершенно иной формат строительства. Тем более, первые ласточки подобной застройки в Рязани уже есть. По крайней мере, на рендерах (не будем называть название ЖК, чтобы не делать рекламу).
Если вы решили купить квартиру в Рязани, единственным правильным решением будет подождать несколько лет и поснимать квартиру. Можно ради эксперимента арендовать жилплощадь в том самом 25-этажном человейнике, чтобы на себе испытать все радости житья в «спальнике», ну и потом даже не задумываться о покупке квартиры в нем.
Что ждет микрорайоны 25-этажек?
Первое и самое очевидное, цены на квартиры в них рухнут уже в ближайшие несколько лет. Это будет такой неликвид, что его и даром никто брать не будет. Ну а сами районы такого типа ждет дальнейшая деградация и неуклонное превращение в гетто, потому что все приличные люди оттуда рано или поздно съедут и заселятся в нормальное жилье, которое вот-вот начнут строить в Рязани. В 25-этажках же останутся малоимущие, мигранты, алкоголики и наркоманы. А мэрия будет ломать голову над тем, что делать с гигантскими районами, в которые даже полиция боится заходить. В итоге, все это просто пойдет под снос…
Александр Мойсеюк
Читай, где удобно! YA62 в Яндекс Дзен
