“Быть или не быть?” “Ипотека или аренда?” Два одинаково неразрешимых вопроса. О выгодах ипотеки спорят аналитики и простые граждане и не могут прийти к единому мнению. Редакция Выберу.ру посчитала выгоды от аренды и ипотеки и получила неоднозначные выводы.
Цифры
Аналитики из Росбанка, сравнивая ипотеку и аренду, пришли к выводу, что если темпы роста цен на аренду и недвижимость не изменятся, то ипотека в долгосрочной перспективе окажется выгоднее. Ситуация не изменится лишь в Москве, где самые дорогие квартиры.
Давайте тоже посчитаем стоимость аренды и ипотеки за 25 лет.
Исходные данные:
- однокомнатная квартира в Москве — 8 млн руб (средняя стоимость по городу);
- налоговый вычет — 13%, не более 520 000 руб;
- налог на недвижимость — 0,1%;
- первый взнос на ипотеку — 20% (1,6 млн руб);
- срок ипотеки — 25 лет;
- аренда однокомнатной квартиры в Москве — 31 тыс руб (средняя по городу).
Начнём подсчёты с аренды. Срок возьмём тот же, что и для ипотеки — 25 лет. Повышение цен на аренду заложим 3% (примерный прогноз инфляции).
В итоге за 25 лет квартиросъёмщик заплатит 13,5 млн (округлённо).
Сейчас считаем ипотеку. Мы для рассчётов взяли банк ВТБ, поскольку при заданных условиях калькулятор предложил именно этот банк, не считая льготных программ. При наших исходных данных ежемесячный платёж составит 53 271 руб, что уже больше аренды. К этому надо ещё добавить первый взнос, ежегодный налог на недвижимость. В итоге получит 19,6 млн. Сумму можно уменьшить на налоговый вычет 520 000 руб.
В итоге за 25 лет заёмщик заплатит 19,1 млн руб.
Сделать расчёт ипотеки в других банках и сравнить условия можно в калькуляторе.
Аренда в расчёты не заложена, поскольку её надо платить в обоих случаях.
В целом можно ещё минусовать материнский капитал 453 026 руб и субсидию для многодетных семей 450 000 руб. Но не у каждого есть двое или трое детей, поэтому не станем трогать эти цифры, к тому же они не изменят общую картину.
Если отталкиваться от данных на 2019 год, подсчёты показывают — аренда выгоднее.
В регионах результаты будут другие, там разницы между арендой и ипотекой почти нет.
Логика
Когда спорят о выгодах ипотеки и аренды, редко руководствуются только цифрами, и это правильно. За 25 лет экономическая ситуация может измениться в любом направлении, поэтому надо руководствоваться не только математическими выкладками.
Доводы «против» ипотеки:
- Квартира находится в залоге у банка, он может расторгнуть договор, если будут просрочки.
- Ипотечную квартиру сложно продать.
- Надо постоянно делать страховку.
- Надо вкладываться в ремонт.
- За сумму ежемесячного платежа можно снять хорошую квартиру.
- Если неудачно выбрать район, то через 25 лет квартира может стать неликвидом и сильно потерять в цене.
- Квартира не приносит доход, эти же деньги можно вкладывать в инвестиции, доход от которых покроет только аренду и ещё останется.
- Собственная квартира лишает мобильности, ты остаёшься привязан к одному району. Арендуя жильё, можно переезжать ближе к работе, школе или садику.
- За ипотеку нужно вносить большой первый взнос.
Доводы за ипотеку:
- После оплаты ипотеки квартира становится собственностью, и эта статья расходов пропадает, а аренду платить надо всегда.
- В сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать.
- В съёмном жилье ты себе не хозяин. Арендодатели не разрешают заводить домашних животных, менять планировку, делать ремонт и с недоверием относятся к семьям с детьми.
- Квартира перейдёт к детям, что станет для них стартовым капиталом.
- Ипотеку можно рефинансировать, вложить в неё материнский капитал, получить субсидию, ипотечные каникулы и прочее. С арендой снизить финансовую нагрузку не получится.
- Льготы на оплату ЖКХ и прочие субсидии дают только собственникам жилья. Для тех, кто арендует, никаких поблажек нет.
- В своей квартире можно прописаться, а так легче устроить ребёнка в школу, получить льготы и помощь от города.
- Ипотечный платёж не растёт, а аренда растёт.
- Своя квартира может стать вложением. На пенсии всегда можно квартиру сдавать и переехать в деревню.
- Собственная квартира избавляет от внезапных переездов и назойливых арендодателей.
Плюсов и минусов в ипотеке примерно поровну. Самый частый аргумент «против» ипотеки — большая переплата и большой ежемесячный платёж, превышающий ареду. Аргумент «за» ипотеку — платишь за своё и не зависишь от настроения и произвола арендодателя.
В 25 лет без детей и семьи можно быть кочевником и даже получать от этого удовольствие, но в 40 лет с тремя детьми и грузовиком личных вещей переезжать с места на место — сомнительное удовольствие, а в 70 лет снимать жильё на пенсию совсем грустно.
Собственная квартира нужна. Как её купить — каждый решает сам. Ипотека — самый быстрый способ для тех, кто не не может или не умеет копить. Есть сложности, есть переплата, есть риски, но они есть всегда и в любом деле. Не сможешь платить аренду — ещё быстрее окажешься на улице, чем при задолженности по ипотеке.
