Как заработать на сдаче в аренду квартиры и "не прогореть"

14 минут

3 прочтения

12 сентября 2019

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, не требуются специальные знания или большой штат сотрудников. Однако этот бизнес включает в себя множество деталей, которые определяют успешность его реализации. Поиск ресурсов для размещения объявлений, выбор надежных арендаторов, составление договора — все эти важные навыки приобретаются на практике.

Подробнее о бизнесе

Сдача квартиры в аренду – это бизнес, который пользуется популярностью в России. Некоторые граждане живут исключительно на доходы от аренды. Квартира, сдаваемая в аренду, может быть получена двумя способами:

получена в наследство;
куплена.

Недвижимость (дом/квартира/комната) приобретается в собственность с помощью потребительского кредита или ипотеки. В дальнейшем эти расходы постепенно окупаются с помощью оплаты квартирантов.

Недвижимость, которая не была в эксплуатации, обладает более высокой стоимостью. Если жилье покупается для дальнейшей сдачи, то желательно подобрать благополучный район. Нужно выбирать проверенных застройщиков, если предприниматель решает купить жилплощадь на этапе строительства.

Кто может сдавать

Сдавать квартиру и зарабатывать на аренде может любой желающий. Единственным требованием является наличие самой квартиры. Арендодатель может иметь один из трех статусов:

физическое лицо;
индивидуальный предприниматель;
обладатель патента (который также является ИП).

Все указанные варианты отличаются друг от друга процентной ставкой, которую отчисляет владелец квартиры при оплате налогов. Для физлиц эта ставка составляет 13%, для индивидуальных предпринимателей – 6%. При покупке патента собственник квартиры не платит налог, однако вносит плату за патент на постоянной основе. Налоги отчисляются всеми арендодателями, которые сдают жилье официально.

В том случае, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, все они обязываются заключить договор. При этом право на сдачу помещения в аренду может быть передано одному владельцу. Для этого правообладатели должны заполнить нотариально заверенную доверенность.

Кому сдать квартиру

Начинающие рантье задаются вопросом о том, как отличить надежных квартирантов от сомнительных. Универсальных стратегий не существует, однако есть ряд признаков, на которые стоит обращать внимание:

гражданство. Наличие российского гражданства свидетельствует о большей стабильности арендатора. Этот фактор не дает 100% гарантии, но снижает риски непредвиденных ситуаций. Иностранных лиц могут «кидать» работодатели, им могут отказывать банки. Все это приводит к внезапным финансовым затруднениям;
семейный статус. Считается, что люди, которые состоят в браке, более предсказуемы и спокойны. Им не свойственны шумные вечеринки или пьяные дебоши. В то же время, в семьях случаются скандалы, которые превосходят любые веселые застолья. При анализе потенциального арендатора следует учитывать его возраст, род занятий и примерный доход. Студент может оказаться надежнее зрелой пары – важен индивидуальный подход;
наличие детей. Семьи с детьми являются отличным вариантом для арендодателей, которые хотят сдать жилье на постоянной основе. Родители прикладывают все силы, чтобы избежать постоянных путешествий по съемным квартирам с ребенком;

дружеские связи. Специалисты не рекомендуют сдавать недвижимость собственным знакомым или друзьям. Дружеские связи мешают как работе, так и любым другим деловым отношениям.

Где и как искать квартирантов

Сегодня арендодателю предоставляется множество способов поиска клиентов: от размещения постов в социальных сетях до создания собственных сайтов. Поиски арендаторов делятся на платные и бесплатные. К популярным бесплатным способам относятся следующие:

интернет-площадки;
газеты с бесплатными объявлениями;
расклейка уличных объявлений.

Бесплатные интернет-площадки не отличаются эффективностью, поскольку не продвигают объявления (или делают это за деньги). Платные ресурсы по недвижимости предлагают продвижение сайта, применение контекстной рекламы и т.д. Все эти методы позволяют быстрее донести до съемщика квартиры сведения о доступных квартирах.

К числу бесплатных интернет-ресурсов, на которых владельцы квартир размещают объявления, относятся следующие:

Циан;
Домофонд;
Авито;
Яндекс.Недвижимость;
ДомКлик;
МирКвартир;
РосРеалт;
Квартирант.

Изучение рынка недвижимости и формирование стоимости

Перед сдачей квартиры ее владелец определяет адекватную стоимость недвижимости. Для грамотных расчетов требуется учет таких факторов:

место расположения объекта недвижимости (безопасность района, расстояние до центра города, до ближайших станций метро, развитость инфраструктуры и т.д.);
транспортная доступность;
число комнат и особенности планировки;
состояние жилья (качество ремонтных работ, сантехники, мебели и оборудования);
число аналогичных предложений на рынке недвижимости;
сезон сдачи;
сроки сдачи недвижимости;
участие в аренде сотрудников из агентств недвижимости;
валютный курс.

Арендодатель не обязан учитывать все эти пункты в расчете конечной стоимости квартиры. Он может ограничиться просмотром объявлений на порталах с недвижимостью и интуитивно определить цену своего жилья. Однако такой подход чреват как завышением, так и занижением цены. Первая ошибка приводит к снижению спроса, а вторая – к потере арендодателем денег.

Определить стоимость жилья можно двумя способами:

путем посещения компаний по сдаче недвижимости в аренду и перепоручения этой задачи агентам (посредники берут деньги за данную услугу);

с помощью калькуляторов на интернет-ресурсах, которые высчитывают среднюю стоимость аналогичных квартир (такие сайты располагают подробными инструкциями).

На что обращают внимание арендаторы

Арендаторы отличаются друг от друга разной степенью внимания к мелочам. Неопытные съемщики осматривают квартиру поверхностно, а бывалые — уделяют внимание каждой детали.

Среди основных моментов, которые важны для арендатора, выделяют следующие:

район. Выбирая квартиру, съемщики хотят получить не только уютное помещение, но и благоустроенный район в придачу. Между хорошей квартирой на окраине города и плохой в двух минутах ходьбы от метро съемщики нередко выбирают вторую. К другим преимуществам хорошего района относятся безопасность и комфортные дворы;
соседи. Соседи – это те люди, с которыми арендаторы будут контактировать постоянно. Наличие в жилом доме неблагополучных семей, бывших заключенных и алкоголиков считается негативным фактором;
состояние техники и сантехники. Съемщики не хотят приезжать в квартиру с неработающими розетками и текущими раковинами. Арендодатели не спешат заниматься мелким ремонтом, в то время как именно он является гарантией успешной сдачи помещения;
объявление. Многие арендаторы следят за «поведением» объявления, если оно публикуется в интернете. Если владелец жилья периодически обновляет его, этот фактор отпугивает потенциальных съемщиков;

посредники. Потенциальные квартиранты скептически относятся к риэлторам. Считается, что посредники часто обманывают клиентов, предлагая побыстрее оставить залог и подписать непонятные документы.

Как правильно передавать квартиру

При приеме-передаче недвижимости арендодателю необходимо правильно оформить письменный договор аренды квартиры. Вопрос о том, сдает ли собственник квартиру друзьям или незнакомым людям, не имеет значения. Арендатору и арендодателю важно понимать, что данный документ – не пустая формальность. Договор – это законная опора сторон при возникновении любых споров.

К числу таких конфликтных ситуаций относятся следующие:

накопление задолженности в результате неоплаты недвижимости (или неполной оплаты);
порча мебели, бытовых приборов и других объектов, которые находятся на территории квартиры;
отказ арендатора покинуть квартиру после расторжения договора.

Перед оформлением договора со съемщиком оговариваются все предварительные детали:

особенности помещения и его технические характеристики;
фиксация показаний счетчиков на электричество, воду и другие ресурсы (позволит избежать выяснений того, кто допустил коммунальную задолженность);
фотографирование квартиры – общее и детальное. Фотографии понадобятся, если съемщик нанесет ущерб квартире и это потребуется доказать в суде;
знакомство соседей с новым жильцом и передача ему своего номера телефона – на экстренный случай.

Оформление договора и необходимые документы

Договор о передаче квартиры содержит простые пункты и часто составляется без привлечения нотариусов. Чтобы оформить сдачу квартиры документально, договор должен включать три обязательных пункта:

адрес объекта недвижимости;
продолжительность аренды;
стоимость проживания.

Справка. Если у арендатора нет необходимой для заключения договора суммы денег, он может попросить соглашение о задатке. В такой ситуации съемщик отдает денежную сумму, которая подтверждает его намерения. Остальная часть оплаты вносится позже.

Дополнительные детали помещаются в договор по желанию составителей. Документ может умещаться на одной или на целых десяти страницах. Его размеры зависят от степени детализации. Чтобы не запутаться в договоре, юристы не рекомендуют составлять перенасыщенные информацией листы.

Чтобы правильно оформить аренду квартиры, нужно придерживаться такого формата заполнения:

дата и место оформления;
личные данные собственника квартиры и съемщика (ФИО, дата рождения, место прописки, паспортные данные и т.д.);
краткая информация о предмете договора: адрес объекта недвижимости, площадь, меблировка, сантехника, характеристика пригодности для проживания, Интернет, кабельное телевидение и другие детали;
упоминание документа, который подтверждает права арендодателя на сдаваемую квартиру. В этом же пункте собственник указывает отсутствие обременения третьими лицами, будь то ипотека, залог или арест;
величина арендной платы и частота ее внесения (обычно квартира оплачивается раз в месяц, но возможны альтернативные варианты);
формат расчета (наличные деньги, почтовый перевод, банковский перевод и пр.);
сроки внесения оплаты – платеж вносится посуточно, ежемесячно, ежегодно или единовременно (за весь период проживания);
распределение обязанностей – в пункте указывается сторона, которая берет на себя ответственность по проведению ремонтных работ (при необходимости);
период, на протяжении которого арендатор снимает жилье;
перечисление жильцов, которые вселяются к нанимателю (при долгосрочной форме договора);
права и обязанности обеих сторон;
причины, по которым наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Оформление договора аренды квартиры является гарантией того, что при отказе съемщика следовать договору, собственник выиграет дело в суде. Образец договора найма квартиры можно найти и скачать в интернете, чтобы не испытывать сложностей с составлением.

Справка. Съемщики жильца имеют право на получение субсидий на оплату ЖКУ на период действия договора найма.

Возможные трудности при оформлении сделки

Проблемы, сопровождающие заключение сделки, связаны со следующими причинами:

владелец квартиры не проверил паспорт будущего квартиранта;
владелец не убедился в платежеспособности арендатора;
владелец не уточнил количество лиц, которые будут проживать вместе со съемщиком;
владелец не указал сферу ответственности квартиранта.

Большинство проблем связаны с моментом передачи оплаты. Чтобы правильно оформить договор аренды квартиры, нужно уделять внимание передаче денежных средств. При внесении денег за квартиру съемщик может потребовать расписку от собственника недвижимости. Это требование совершенно законно.

Плата за съемное жилье

Детали внесения платы за квартиру указываются в договоре найма. Все дальнейшие операции внесения средств должны соответствовать оговоренным правилам. При оплате жилья соблюдаются следующие порядки:

арендная плата переводится с помощью банковского/почтового перевода или выдается наличными. Квартирант сохраняет все чеки на случай непредвиденных обстоятельств (в качестве доказательства уплаты);
если платеж передается из рук в руки, собственник квартиры составляет расписку. Документ оформляют в двух экземплярах для обеих сторон. Расписка является доказательством успешно проведенной процедуры;
чтобы обезопасить себя, квартирант может потребовать от арендодателя об отсутствии долгов по коммунальным платежам или квартплате. Если у собственника квартиры имеется долг, в договоре прописывается период, за который он будет погашен.

Расписки

Расписка – это документ, который имеет юридическую силу. В данном случае нет строгих правил оформления, но нужно соблюдать четкую структуру:

ФИО собственника недвижимости и его паспортные данные;
ФИО арендатора и его паспортные данные;
величина платежа;
краткие сведения о плательщике и об оплачиваемой услуге;
подписание документа сторонами.

Расписки составляются в письменном и электронном виде – формат не имеет значения. Но подписи сторон должны быть «живыми» (т.е. написаны от руки).

Расторжение договора

Договор аренды квартиры расторгается по одному из следующих сценариев:

обоюдное соглашение сторон;
одностороннее расторжение с привлечением судебных инстанций;
одностороннее расторжение по причинам, которые указаны в документе.

При обоюдном соглашении стороны составляют документ о расторжении и акт передачи недвижимости. Этот случай считается самым простым, поскольку при приемке квартиры хозяина все устраивает. Если причиной расторжения договора стала инициатива съемщика, порядок расторжения состоит из 3 этапов:

Арендатор отправляет собственнику квартиры уведомление о желании расторгнуть договор.
Ожидает ответа на протяжении тридцати дней.
Если собственник соглашается с условиями съемщика, оформляется договор. Если не соглашается, то дело передается в суд.

Если одна из сторон соглашения имеет претензии к другой, то составляется иск. К исковому заявлению прикладывают следующие документы:

арендное соглашение (копию);
чек на оплату госпошлины;
факты, подтверждающие нарушение ответчиком своих обязанностей.

Нюансы выселения

Для того чтобы выселить арендатора, у наймодателя должны быть объективные причины. К их числу относятся:

игнорирование съемщиком сроков оплаты квартиры;
нарушение договоренностей, прописанных в договоре;
применение недвижимости не по назначению;
пренебрежение имуществом, которое находится в квартире.

Чтобы выселение приобрело законный статус, собственник жилья предварительно обращается в суд. Судье предоставляются доказательства того, что квартирант не соблюдает оговоренных условий. Существует три способа правильно выселить квартиранта:

смена замка;
вызов полиции;
привлечение суда.

Налог с дохода от сдачи квартиры

Выплачивать налог на сдачу квартиры можно двумя способами:

ежегодная подача налоговой декларации (справка 3-НДФЛ);
приобретение патента на сдачу жилья.

Величина налоговой ставки для физлиц и ИП составляет 13% и 6% соответственно. Декларация отправляется одним из последующих методов:

через официальный сайт налоговой службы;
с помощью почтового отправления (по Почте России);
при личном посещении ФНС.

Декларации отправляются до 30.04 года, который следует за годом получения выручки от аренды. Например, в 2018 году декларация подается за 2017 год. Оплата налога осуществляется до 15.07 того же года. Штраф за неуплату налога может достигать 40% от общей суммы дохода.

Сдача квартиры самозанятым

В 2019 году в России появился налог, которым облагается профессиональный доход самозанятых людей. Под самозанятыми понимаются те граждане, которые не имеют наемной работы и, соответственно, не платят отчислений в ФНС и ПФР. Такие лица работают напрямую с заказчиками или клиентами. Помимо фрилансеров, в группу самозанятых входят также собственники жилья, сдающие его на длительный период.

Ставки налогового сбора на профессиональный доход отличаются своей привлекательностью:

для сделок с физлицами (в роли арендаторов) ставки составляют 4%;
для сделок с юрлицами – 6%.

Патенты

Для того чтобы получить патент, гражданин РФ должен удовлетворять двум условиям: иметь статус ИП и быть собственником недвижимости. Процесс обретения патента пошагово:

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
Выбор патентной системы налогообложения и подача соответствующей заявки.
Оплата патента.

Справка. Чтобы зарегистрировать патент, можно воспользоваться порталом Госуслуги.

Величина платы за патент определяется периодом его действия. ИП должен заплатить за патент, который действует от месяца до года (в зависимости от тарифа). Цена патента не является стабильной величиной. Она основывается на потенциальном доходе. Чтобы иметь право пользоваться патентом, суммарный доход од предпринимательской деятельности за год не должен превышать 60 миллионов рублей.

Плюсы и минусы от сдачи для арендодателя

К преимуществам сдачи квартиры в аренду можно отнести:

появление дополнительного дохода;
возможность задействовать ненужное помещение;
высокий спрос на квартиры;
отсутствие необходимости в найме работников.

Помимо преимуществ, будущему арендодателю важно помнить и о недостатках этого занятия:

риск встречи с недобросовестными или неадекватными квартирантами;
траты на рекламу (если хозяин жилья использует услуги платных сервисов);
необходимость в периодическом посещении жилья для осмотра.

В каких случаях выгодно, а когда нет

Ответить на вопрос о том, когда сдача квартиры будет выгодна, невозможно. Нужно учитывать все источники дохода, чтобы понять целесообразность этой деятельности. Если гражданин собирается жить только на доходы от аренды жилья, то такой сценарий проблематичен.

По подсчетам специалистов по недвижимости, для покрытия средних расходов на одного человека потребуется:

одна квартира в Москве;
две квартиры в Питере;
три квартиры в городе-миллионнике;
четыре квартиры в областном центре.

Схема действительна при идеальных условиях, в которых добропорядочные жильцы живут в квартире постоянно. На практике это условие выполняется не всегда.

Невыгодность сдачи квартиры определяется несколькими факторами – местонахождением (районом и городом), колебанием цен на недвижимость и личными потребностями владельца. В маленьких городах квартиры снимают от 4 тысяч рублей в месяц, а продают за миллион рублей. Низкая цена на жилье объясняется низким доходом населения. Если собственнику жилья нужен доход уже сейчас, то логичным решением станет продажа квартиры.

Прибыльность сдачи квартиры в аренду определяется многими факторами: от города до условий проживания на жилплощади. Найти квартирантов можно всегда — вопрос в том, насколько выгодной будет эта стратегия. Во избежание убытков рекомендуется заранее рассчитать стоимость квартиры и учесть налоговые сборы за сдачу жилья.