Сегодня с удовольствием делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.
Этот текст, состоящий из двух частей, возник у автора в продолжении темы, поднятой нами в далеком 2015 году в одном из консалтинговых материалов.
ЧАСТЬ 1. ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ИЖС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
«Многоквартирники» на землях ИЖС, такие малоквартирные и такие малозаконные…
Начало проблеме многоквартирников на ИЖС было положено в 2006 году, когда цены на жильё за год по России подскочили вдвое (справочно, по Санкт-Петербургу, в среднем с 30 тыс.руб. за м2 (на начало года) до 60 тыс.руб. за м2 (на конец года)).
До этого времени не то, что бы «многоквартирников» на ИЖС не существовало – нет, они были. Только никто не делал из этого проблему.
Всегда в малоэтажной России, в период новой Российской истории (про СССР и царскую Россию вспоминать не будем), при равном разделении имущества родителей между детьми «отцовский дом», автоматически становился «многоквартирником» и каждый наследник сам решал, что дальше делать со своей долей недвижимости (пользоваться / продать / обменять).
Резкий рост цены м2 обычного многоквартирного жилья в 2006 году был обусловлен несколькими факторами, в первую очередь – резким повышением потребительского спроса, связанного в свою очередь с началом бума ипотечного кредитования (автор сам получил в 2006 году ипотечный кредит и купил в начале года квартиру по цене 30 тыс.руб/м2, а в конце 2006 года такие квартиры продавались уже по цене 60 тыс.руб/м2). Во вторую очередь, сыграло то, что образовалось некое подобие дефицита предложения, а где дефицит – ситуация, при которой цена диктуется продавцом…. Продавцы жилья, они же застройщики, при таком высоком спросе начали наращивать темп строительства, но одна загвоздка. Чтобы нарастить темп строительства, надо чтобы было, где строить. Необходимо иметь свой «земельный банк» (земельные участки с разрешительной документацией и инженерным обеспечением/коммуникациями). Но закупать землю в перспективу могли (и делали это) только очень крупные (и дальновидные) застройщики, – каждый без труда сможет назвать 1-2 десятка громких имен крупных строительных компаний, переживших все кризисы. У кого земли не было запасено, были вынуждены либо закупаться ею у «лендлордов» (девелоперов), либо идти в фонд имущества СПб и создавать там жуткий ажиотаж, поднимая аукционную цену до небес и стараясь вырвать у конкурентов право застройки. Таким образом, моментально (даже не за год) цена земельных участков подскочила вдвое и больше раз, составляя до 30% себестоимости строительства!!! На торгах (автор сам был свидетелем) цена могла вырасти в два и даже три раза от первоначальной (уже немаленькой), установленной фондом имущества.
Кто-то из застройщиков, желая сэкономить, начал брать участки без инженерной подготовки, ввязываясь с монополистами в долгие истории (авантюры) по подключению; кто-то из них «рванул» за землей в ближайшие пригороды/область, – п.Сертолово, п.Бугры, г.Всеволожск и пр.
Некоторые (основная масса средних и все мелкие) застройщики без земельного банка (и без будущего), тяжело вздохнув, начали лихорадочно искать выход из сложившейся ситуации – искать земельные участки. И вот тут на глаза им попались участки под ИЖС. С этого момента начинается массовое строительство «многоквартирников» на ИЖС. Многие из этих застройщиков подошли к застройке на ИЖС весьма прямолинейно, можно сказать, «в лобовую», тем самым создав себе еще больше проблем. А выведя проблему на городской (и даже федеральный) уровень – создали уже комплекс проблем еще и остальным компаниям, занимающимся малоэтажным многоквартирным, вполне легальным, строительством.
Откуда взялись покупатели долей в «многоквартиниках» на ИЖС для этих компаний? Это все те, кто в 2006 году сначала не успел, а потом уже не смог купить квартиру по новой, удвоенной цене. Для многих, внезапное появление на рынке предложения недвижимости со стоимостью вдвое ниже рыночной цены показалось чудом, и они побежали вкладывать туда деньги, не особо разбираясь, чем вызвана такая низкая цена.
По правде надо сказать, что даже людей, разбирающихся в правах собственности, не пугала такая долевая «коммунальная» собственность, т.к. это не новая форма для России (см.выше). Но никто не ожидал, что застройщики таких домов начнут отрываться от реальности, возводя «небоскребы» в садоводствах, а власти начнут сносить такие постройки.
УДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС
Удачные примеры строительства многоквартирников (по нашему законодательству, всё, что больше одной квартиры – многоквартирное жильё. Таунхаус тоже) на ИЖС связаны с точным соблюдением градостроительных норм и строительных правил (3 этажа, 3 метра от границы участка и т.д). На фото примеры, которые можно считать (по мнению автора), украшением Санкт-Петербурга (последние два фото – объекты даже с явными и значительными отклонениями от разрешенных параметров, но всё равно – были введены в эксплуатацию. На последнем фото в объекте в 2009 году по суду были выделены даже квартиры, не доли. С 2010 года подобная судебная практика была прекращена).
НЕУДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС
Неудачных примеров (со скандалом в СМИ, судами и сносами) строительства многоквартирников на ИЖС, ВЫ УДИВИТЕСЬ – но, несмотря на шум в СМИ – это не более 10% от всего объёма этого «спорного» вида строительства. Только по Санкт-Петербургу выявлено объектов, которые «не нравятся» городским чиновникам БОЛЕЕ 200, а получили судебное решение о сносе и снесено всего… ПЯТЬ. И, я бы сказал, что тут дело не в нерешительности администрации, а в грамотном подходе государственного архитектурно-строительного надзора (есть еще у нас грамотные и осторожные чиновники): если формальные требования соблюдены (выполнено физически то, что прописано в законе) – с объекта снимаются претензии. То, что кому-то из горячих и дурных чиновничьих голов кажется, что в таких домах проживают разные семьи и поэтому их надо сносить – это показатель чиновничьего «беспредела». Все сносы (по России) связаны с неточным соблюдением (грубым нарушением, которое в свою очередь смеем предположить, явилось следствием чрезмерной жадности застройщика) градостроительных норм и строительных правил (более 3-х этажей, менее 3-х метров от границы участка и т.д):
Примеры по всей стране!
Отдельно стоит остановиться на одном особенно «выдающемся» ОТРИЦАТЕЛЬНОМ и показательном примере. В августе 2012 года ООО “Девелопмент Групп” на торгах в Фонде имущества СПб купила участок под ИЖС. Участок был куплен за копейки, хотя, учитывая расположение в границах одного из престижных районов СПб, должен был стоить раз в 5-6 дороже. И как всегда, минимальная стоимость – это признак чего? Правильно – это признак проблем. По условиям торгов необходимо было в отведенный срок ВОССТАНОВИТЬ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ, находившийся на данном участке (образец деревянной дачи 19 века, фото дачи до пожара прилагается):
Получив участок после торгов, представители ООО “Девелопмент Групп” первым делом….СОЖГЛИ остатки дачи, вывезли мусор и на её месте начали строить вот ЭТО с пафосным названием ЖК “Людовик XIV”:
Первыми тревогу подняли, как всегда, местные «активисты-градозащитники», тут же подключились районная администрация, комитеты и ведомства правительства СПб. НО. Было уже поздно:
- Памятник архитектуры уничтожен.
- На его месте построено неизвестно что, угрожающее соседним постройкам.
В этой постройке (домом его язык не поворачивается назвать, дальше сами увидите почему) люди уже успели купить себе «долей- псевдоквартир». Причём, на покупку несли именно накопления, т.к. банки отказываются напрямую кредитовать покупки в таких проектах.
Что в итоге получилось. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК “Людовик XIV”).
- Компания застройщик исчезла.
- Люди потеряли деньги.
- Памятник архитектуры утерян.
- На месте памятника архитектуры теперь это в таком виде (август 2019):
Хотя, к слову сказать, в Санкт-Петербурге всё решается весьма культурно, всё таки, – «культурная столица». Не сносят даже дома, имеющие постановление суда на снос. Правда, в этих домах живут жильцы… С документами о собственности… Но это очередная отдельная история («Никитинская усадьба»)…
Вообще по Санкт-Петербургу множество примеров, когда «спорный» объект на ИЖС соседствует с «не спорным» (грамотно спланированным в разрешенных физических параметрах), причем количество вторых в разы больше.
Улица Межозерная (станция метро Озерки) – на одной её стороне проект, введенный в эксплуатацию. На другой её стороне проект «Приозерная усадьба» от ООО «Инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» (ИСК «Невский синдикат»), который по суду должны снести.
Продолжение следует … (часть 2)
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube
