11.08.2019
Олег Шатковский
В предыдущей статье я рассказал, как не дать ввести себя в заблуждение при сравнении разных вариантов доходной недвижимости (см. ссылку внизу этой статьи).
Сегодня, как и обещал, раскрою несколько важных нюансов по выбору юридической структуры покупки.
Предположим, что вы уже :
- определи свои приоритеты и основные критерии выбора будущего объекта для инвестиций;
- подготовились к покупке, т.е. открыли счет в испанском банке и завели на него нужную сумму (ссылку на статью про трансфер денег см. внизу).
Но прежде, чем начинать поиски и погружаться в детальный анализ конкретных вариантов, крайне важно решить еще одну стратегическую задачу - определиться КАК именно вы будете его покупать, т.е. определиться с ЮРИДИЧЕСКОЙ схемой будущей покупки.
Лично я всегда вижу свою миссию не только в том, чтобы помочь своему Клиенту оказаться в нужное время в нужном месте и купить правильный ОБЪЕКТ, но и в том, чтобы помочь ему выбрать правильную СТРУКТУРУ будущей сделки.
Нюансов и “подводных камней” в этой задаче много, а правильных ответов и универсальных решений не существует.
Все зависит от конкретного объекта и конкретного покупателя. Как говорится:
“Что русскому - хорошо, то немцу - смерть”
Вот не единственная, но одна из самых важных стратегических “развилок”:
КАК покупать - на ЮРИДИЧЕСКОЕ или ФИЗИЧЕСКОЕ лицо?
От этого стратегического выбора будут зависеть ваши будущие расходы (а значит и итоговая рентабельность ваших инвестиций):
- налоги в момент покупки
- налоги от сдачи в аренду
- административные расходы
- ...
Коротко расскажу про это.
Налоги в момент покупки.
При покупке на физ-лицо в момент покупки вы заплатите налог на смену собственника (ITP), который сейчас равен 10%.
И других вариантов нет.
Пример 1:
Цена объекта: 1.000.000 евро
Налог ITP: 10% = 100.000 евро
Итого расходы в момент покупки: 1.100.000 евро
Будут еще другие небольшие расходы на налоги и госпошлины (AJD, нотариус, регистр), в сумме около 1,5 - 2% от цены покупки.
При покупке на юр-лицо, как правило (но не всегда) есть возможность купить объект через другой налог - НДС (IVA), который равен 21%
НО существует абсолютно легальная возможность НЕ уплачивать этот НДС в момент покупки.
Пример 2:
Цена объекта: 1.000.000 евро
Налог IVA: 21% = 210.000 евро (не уплачивается)
Итого расходы в момент покупки: 1.000.000 евро
При цене объекта в 1 млн., экономия в момент покупки по сравнению с примером 1 составит около 100.000 евро.
Т.е. при покупке на юр-лицо, кэш флоу (денежный поток) в момент покупки уменьшается на 10%
Правда при покупке на юр-лицо слегка увеличивается налог AJD (с 1,5% на 2,5%). Но тем ни менее разница в момент покупки составит около 9% от цены покупки.
Налоги от сдачи в аренду.
ФИЗ-лицо (налоговый НЕрезидент Испании) уплачивает 24% от арендной ВЫРУЧКИ.
При этом никакие текущие расходы этого физ-лица (например, на ремонт этого помещения или оплата услуг юриста, бухгалтера, администратора, ...) не могут сократить размер этого налога.
ЮР-лицо уплачивает 25%, НО не от арендной выручки, а от финальной годовой ПРИБЫЛИ предприятия (которая, как правило, гораздо ниже, чем выручка).
Т.е. юр-лицо обычно платит гораздо меньше налогов от выручки, чем физ-лицо.
Эти отличия в налогообложении является существенными ПЛЮСАМИ покупки на ЮР-лицо.
Но, как известно, “у любой медали всегда есть ДВЕ стороны”.
Поэтому и покупка на юр-лицо имеет не только плюсы, но и МИНУСЫ:
Административные расходы.
Как мы уже поняли, чтобы сэкономить на налогах в момент покупки и затем платить меньше налогов от арендных поступлений, нужно покупать недвижимость на юр-лицо.
Но для этого надо сначала это юр-лицо зарегистрировать и затем нести административные расходы по его управлению.
И эти расходы у юр-лица существенно выше, чем у физ-лица.
Вот короткое резюме для тех, кому больше нравятся таблички:
Т.е. как всегда, есть плюсы и есть минусы:
Или экономишь в момент покупки, но затем платишь за это более дорогим администрированием.
Или переплачиваешь в момент покупки, но затем экономишь на администировании.
Что выбрать?
Как я уже писал в начале - однозначного ответа на этот вопрос не существует.
Тем более, что есть и другие нюансы и отличия этих двух схем покупки.
Например, получить кредит на новое юр-лицо гораздо сложнее, чем на физ-лицо.
Также надо учесть, что вы планируете делать с прибылью юр-лица - инвестировать или выводить (это тоже влияет на ваши налоги).
И это еще не все, что важно учесть при выборе стратегии и схемы покупки...
Большинство этих нюансов зависят от особенностей конкретного объекта, его цены, а также от дальнейших целей и стратегии покупателя.
Поэтому решать это уравнение с большим количеством специфических переменных приходится каждый раз заново.
И скажу честно - вникнуть в специфику конкретного Клиента и помочь ему найти оптимальное решение именно его уравнения - это зачастую сложнее, чем найти подходящий ему объект.
Именно поэтому далеко не все риелторы и консультанты это делают.
Лично я всегда стараюсь прояснить с Клиентом эти нюансы, потому что при выборе ошибочной схемы покупки даже объект с высокой базовой рентабельностью может в итоге принести не доход, а убытки. А значит - недовольного Клиента.
РЕЗЮМЕ:
Найти ПРАВИЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ - это лишь половина успеха.
Вторая половина состоит в том, чтобы его ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ.
Как правильно сравнивать РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ разных вариантов доходной недвижимости читайте здесь
Когда и как открывать счет в испанском банке читайте здесь
Реальные коммерческие помещения с арендаторами смотрите здесь
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
На связи...
Олег Шатковский
