В последние 10 лет в Москве отмечается строительный бум на апартаменты. В прошлом году риэлторы фиксировали рост объёма продаж подобного жилья на первичном рынке на 45%. Чем этот тип недвижимости отличается от обычных квартир? В чём преимущества и недостатки апартаментов и как законодательно регулируется вопрос проживания в них? Наконец, во что выгоднее инвестировать: в квартиру или апартаменты? Ответы на эти и другие вопросы — в статье.
Юридический статус
Статус квартиры юридически устоялся и закреплён в Жилищном кодексе. Квартирой признаётся обособленное помещение в многоквартирном доме из одной или нескольких комнат, пригодное для проживания людей.
А понятие «апартаменты» в Жилищный Кодекс РФ не включено. Авторы обсуждаемого в настоящее время законопроекта с поправками в ЖК РФ определяют апартаменты как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании… предназначенное для проживания человека», но пока еще это коммерческая недвижимость. Закрыть вопрос со статусом апартаментов планируется в ближайшее время.
Право собственности
Обладатель апартаментов имеет те же имущественные права, что и владелец квартиры. Недвижимость можно продать, подарить, передать в наследство.
Покупатель квартиры при вступлении в право собственности автоматически становится совладельцем общего имущества дома: двора, подвала, крыши и т.д. Это регламентировано главой № 6 Жилищного Кодекса.
Собственники апартаментов пока находятся в спорной ситуации, так как право общей долевой собственности в нежилых зданиях прямо законом не урегулировано. Но в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 года разъясняется, что обладатели апартаментов всё же имеют право на общую собственность. Это означает, что без их согласия крыша, коридор или подвал дома не могут использоваться или передаваться в аренду.
Регистрация
Владелец квартиры может прописать себя и родственников в жилье. С апартаментами немного сложнее: по закону они имеют статус нежилых помещений. Если они оформлены в статусе гостиницы, то возможно сделать временную регистрацию на пять лет и продлевать её по истечению срока.
При этом вне зависимости от наличия прописки вашим детям должны предоставить место в детском саду и школе по месту проживания. Об этом говорит статья № 67 федерального закона «Об образовании». Однако во многих образовательных организациях сложилась практика очередей: сначала в группы и классы зачисляют прописанных в округе детей, затем остальных желающих. Поэтому застройщики часто создают собственную инфраструктуру на территории комплекса с апартаментами.
Коммунальные платежи
Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, тарифы коммунальных платежей для них установлены как для коммерческих организаций. Ставки индивидуальны для различных регионов и управляющих компаний. В среднем, коммунальные платежи в апартаментах на 15–20% выше, чем в квартирах аналогичной площади в том же районе. Но эта разница обычно выравнивается за счет налога на имущество.
Налоги
Налоговая ставка на квартиры определяется от их кадастровой стоимости. Для Москвы ставка на жилое помещение колеблется от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости. Для апартаментов, входящих в группу «Прочие объекты налогообложения», она составляет 0,5% для гостиниц и 2% для деловых зданий. Однако кадастровая стоимость может быть ниже реальной рыночной цены, и за счёт этого владельцы апартаментов значительно снижают фискальные выплаты.
Расположение
В центре Москвы осталось совсем мало места под жилую застройку с собственной инфраструктурой, поэтому девелоперами активно осваивается точечная застройка в промышленных зонах. ЖК с апартаментами часто возводятся на месте бывших производств.
Растут районы с неплотной застройкой и вблизи зелёных зон. Старые районы в центре также отличаются обилием спокойных уголков. Современный комфортный дом с высоким уровнем обслуживания и развитой инфраструктурой в двух шагах от уютных аллей и прудов – не мечта, а реальность, если вы покупаете апартаменты
Строительные нормы
Застройщики комплексов с апартаментами могут не соблюдать правила инсоляции, усиления перекрытий, звукоизоляции и т.д., потому что законодательно данные нормы для нежилых помещений не прописаны. Однако надёжные девелоперы не пользуются данной лазейкой, потому что дорожат собственной репутацией. Поэтому при покупке апартаментов необходимо выбирать заказчика с именем и тщательно проверять документацию.
Дизайн и планировки
Некоторые комплексы проектируют специалисты мирового уровня. Помещения с террасами, свободные планировки, очень высокие потолки, панорамные окна, популярный стиль лофт, перенос «мокрых зон» – всё то, что невозможно в обычной квартире, реально в апартаментах.
Стоимость
Ещё в прошлом году апартаменты в среднем стоили на 20% дешевле квартир. На сегодняшний день очевидна тенденция удорожания – в некоторых районах ЦАО и ЗАО можно встретить даже одинаковые по стоимости предложения. Кроме того, если упоминавшийся выше законопроект будет принят (а всё к тому и идёт), то после 1 июля прогнозируется резкий скачок стоимости апартаментов. Поэтому их покупка – действительно качественная инвестиция.
Возврат инвестиций
Апартаменты легко сделать источником пассивного дохода, сдавая в аренду. Ниже приведены данные о стоимости проживания в двухкомнатных квартирах в различных районах Москвы (все цены взяты из базы данных недвижимости ЦИАН по состоянию на конец июня 2019 года).
Ангарские пруды
Район Ангарских прудов находится вблизи МКАД, но отсюда достаточно просто добраться до центра столицы. Уже сейчас Дмитровское шоссе является одной из наиболее быстрых городских артерий и позволяет проехать расстояние от парка до центра за полчаса. К тому же, оно разгружается за счёт строительства Северо-Восточной хорды. В 2022 году здесь откроется станция метро «Улица 800-летия Москвы», что дополнительно улучшит транспортную доступность.
Аренда жилья в районе Ангарских прудов обходится в 30-45 тыс. рублей при медианном ценнике 35 тыс. рублей. Самый дорогой вариант – за счёт статусности проекта – в ЖК «Летний сад».
Парк Торфянка
Один из самых чистых районов Москвы – по соседству множество «зелёных зон», в том числе национальный парк «Лосиный остров». В зависимости от транспортной доступности, стоимость аренды поблизости колеблется в пределах 22-53 тыс. рублей с медианным ценником 35-37 тыс. рублей. Здесь строится ЖК «Нормандия», где можно приобрести апартаменты для последующей сдачи в аренду.
Парк Сокольники
Место сосредоточения как москвичей, так и туристов, потому арендовать жильё здесь довольно дорого: от 45 до 110 тыс. рублей. При этом медианная стоимость составляет 60-65 тыс. рублей. В Алексеевском районе возводится ЖК «Серебряный фонтан» с апартаментами бизнес-класса. Поскольку район обладает инфраструктурой и историей, высока вероятность, что цены на аренду недвижимости будут лишь расти. Кроме того, вблизи комплекса расширяются дороги для улучшения транспортной доступности.
Стать владельцем апартаментов дальновидно, выгодно и приятно, особенно, если речь идёт об апартаментах в ЖК Группы «Эталон». Познакомьтесь с условиями на сайте и выберите, где бы вам хотелось приобрести жильё: в парке, у реки или в историческом районе столицы.