В Москве большинство людей живет в многоквартирных домах. Не удивительно, что многих волнует вопрос о придомовых земельных участках, особенно в свете программы реновации.
Основное опасение у жильцов многоквартирных домов вызывает строительство на участке, предназначенном для размещения только их многоквартирного дома, новых объектов недвижимости любого назначения.
Если земельный участок под многоквартирным домом поставить на кадастровый учет и оформить на него право, то третьи лица без согласия собственников помещений в многоквартирном доме не смогут использовать сформированный участок в своих целях.
Сами собственники будут иметь возможность провести благоустройство – например, создать собственную парковку для своих машин, детскую площадку, поставить шлагбаум и ограничить доступ к своей территории, сформировать “зелёную” зону и прочее.
Также часть земельного участка можно будет сдать в аренду, а полученные деньги расходовать, например, на ремонт и благоустройство придомовой территории.
На собственном земельном участке жильцы могут разместить рекламные конструкции или охраняемую стоянку, которые будут приносить прибыль.
Согласно пункту 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков, застроенных многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Следовательно, основным документом, на основании которого проводятся кадастровые работы по образованию земельных участков под территорией многоквартирных домов, является утвержденный проект межевания территории.
Прежде чем приступать к процессу формирования земельного участка под многоквартирным домом, необходимо получить проект межевания территории, и ознакомиться с границами участка, отведенными вам под многоквартирный дом.
Ранее мы уже рассказывали, что такое проект межевания территории и как его получить.
В проекте межевания территории отображаются границы земельных участков и их проектные площади.
В случае, если вас устраивает конфигурация участка, отведенного по проекту межевании, можно приступать к постановке на кадастровый учет.
Для этого сначала нужно найти кадастрового инженера, с которым вам будет комфортно работать. Как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье: Как выбрать кадастрового инженера. Далее вы заключаете договор и вносите аванс.
Сначала кадастровый инженер проведет геодезическую съемку придомовой территории.
По результатам геодезической съемки кадастровый инженер определяет точные границы будущего участка. Мы, например, подготавливаем ситуационный план, на котором будет отображен дом и окружающая территория: заборы, дороги, клумбы и т.п. Так жильцы дома смогут нагляднее увидеть будущие границы их территории.
Допустимое различие между площадью участка, указанной в Проекте межевания территории и площадью получившегося земельного участка не должно превышать десяти процентов.
После того, как вас устроит контур будущего участка, кадастровый инженер приступает к формированию межевого плана.
До подачи межевого плана на проверку в Росреестр нужно согласовать границы будущего участка с правообладателями смежных участков.
Процедуру согласования необходимо проводить только с теми правообладателями, точность определения координат границ участков которых ниже нормативной. Для земель населенных пунктов нормативная точность определения координат должна быть не ниже 0.10 м.
Согласование проводится с собственниками и арендаторами смежных участков, если договор аренды заключен больше, чем на 5 лет.
Результат согласования границ - подписанный акт согласования.
В случае, если в ходе работ возникли споры о местоположении границ, решить их может только суд.
На территории Москвы большинство земельных участков, с которыми приходится согласовывать местоположение границ земельных участков, являются землями города. Распоряжаться землями города управомочен Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).
Для согласования границ с городом кадастровый инженер обращается в ДГИ по государственной услуге. Срок предоставления услуги 10 рабочих дней.
После того, как границы участка согласованы, кадастровый инженер готовит итоговый межевой план.
Межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, участок ставят на кадастровый учет. Участку присваивается кадастровый номер и его границы появляются на публичной кадастровой карте.
После кадастрового учета кадастровый инженер или заказчик кадастровых работ получает выписку из ЕГРН. Такая выписка подтверждает появление земельного участка под придомовой территорией в реестре объектов недвижимости.
В строке “правообладатель” выписки появится фраза о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на образуемый земельный участок возникает сразу после постановки на кадастровый учет. Дополнительных заявлений подавать не нужно.
Суммируя вышесказанное, можно выделить основные этапы формирования земельного участка под многоквартирным домом:
1. Получение проекта межевания территории.
2. Поиск кадастрового инженера и заключение договора на выполнение работ.
3. Геодезическая съемка придомовой территории.
4. Утверждение конфигурации земельного участка с заказчиком кадастровых работ.
5. Подготовка проекта межевого плана.
6. Согласование местоположения границ межевого плана с заинтересованными лицами.
7. Подготовка итогового межевого плана.
8. Государственный кадастровый учет.
Если вы хотите зарегистрировать именно свою долю в праве общей долевой собственности, нужно предоставить в Росреестр протокол общего собрания, в котором не менее двух третей жильцов проголосует за регистрацию долей общедолевой собственности.
Сложность заключается в том, что общее собрание жильцов многоквартирного дома считается состоявшимся, если в нем приняло участие более половины собственников.
Собрать половину жильцов многоквартирного дома, с учетом, того, что кто-то не проживает по данному адресу, некоторые люди сдают свою недвижимость, а кто-то просто не смог присутствовать, становится довольно проблематично.
Помимо протокола, в Росреестр необходимо предоставить документ в свободной форме, где были бы указаны:
- полные сведения о всех собственниках жилых помещений многоквартирного дома,
- сведения о площадях всех квартир,
- общая площадь многоквартирного дома;
- рассчитанный размер доли в праве общей долевой собственности каждого из собственников.
В заключение хотелось бы надеяться, что увеличение числа земельных участков под многоквартирными домами с определенными в соответствии с законодательством границами и зарегистрированными правами уменьшит количество судебных споров и защитит жителей Москвы от хаотичной точечной застройки.
О проблемах, с которыми вы можете столкнуться при формировании земельного участка под многоквартирным домом мы расскажем позже.
Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки межевого плана по формированию участка под многоквартирным домом, пишите нам на info@corconsult.ru.