Написать эту статью мне помогла история моего друга, сотрудника Сбербанка из филиала на ул. Кастанаевской г.Москва. Я поставил себя на его место и расскажу эту историю от своего лица.
Представим ситуацию: я твердо решил продать свою квартиру – мне нужна новая, причем больше той которая есть сейчас. Сделал тридцать фото с выгодных ракурсов, написал продающее объявление, выложил их на сайты по продаже недвижимости и перешел в режим ожидания звонков.
Ну действительно, осталось только подождать покупателя, разве может кто-то не заинтересоваться именно моим предложением? Вон у меня квартирка-то какая, загляденье: и место супер, рядом три станции метро, парк, пруд, детские площадки, ТЦ – в общем, всё, что нужно.
Поступает первый звонок от потенциального покупателя. Затем показ. И тут вдруг на показе при вопросе о документах я осознаю, что документы у меня не готовы, да и какие точно потребуются, не знаю.
Почему-то не думал об этом - на работе как всегда аврал, дома дети, уроки, школа, автомобиль еще нужно отвезти в сервис, в общем как обычно текучка. А еще времени на показ жилья совершенно нет сейчас. И я вынужден взять тайм аут, чтобы подготовиться, хотя, возможно, сделка была так близко.
Или другой вариант: я спешно оформляю все бумаги и продаю имущество, однако куда податься с вырученной суммой, я не представляю. И мы скитаемся от одних родственников к другим с чемоданами. Но с детьми это не мой случай. Их же нужно выписать на жилплощадь не меньшую по м2.
На самом деле все можно сделать куда легче. Чтобы сделка купли-продажи прошла как по маслу, нужно всего лишь уделить некоторое время на подготовку и придерживаться несложной схемы продажи квартиры.
1) Как не прогадать с ценой, или что повысит стоимость квартиры?
Местоположение действительно важно, оно играет чуть ли не первостепенную роль при назначении цены. Но, назначая стоимость, важно помнить не только о внешнем окружении, но и о ряде других факторов. Что еще влияет на цену?
· Площадь. Чтобы сориентироваться, узнайте среднюю цену за квадратный метр в вашем районе.
· Инфраструктура. Детские сады, школы, больницы, торговые центры – если все это в шаговой доступности, то продать жилье можно гораздо дороже.
· Вид дома и год постройки. Новостройки и сталинки с высокими потолками ценятся больше пяти этажных панелек, что естественно.
· Ремонт. Современная отделка может выгодно отразиться на сделке, ведь в красивую обустроенную квартиру можно въехать сразу.
· Правильный хоум-стейджинг. Профессиональный подход сделать квартиру привлекательной для потенциальных клиентов всеми законными методами. Тут существует большое количество техник и примеров, которые эффективно улучшают квартиру, тем самым помогая продать ее быстрее и дороже. Об этом напишу отдельно.
2) Сделка сорвется, если вы не соберете эти документы
Очень важно решить все вопросы юридического характера до выставления недвижимости на продажу, иначе об успешном исходе сделки и речи быть не может. О чем нужно не забыть?
1) Самое основное – паспорта всех собственников. Если кто-то из них младше 18 лет – то потребуется свидетельство о рождении или паспорт собственника и одного из родителей, а также разрешение органов опеки и попечительства.
2) Договор купли-продажи квартиры, причем обязательно нотариально заверенный! Если имущество унаследовано – подтверждение наследования.
3) Если квартира была приобретена в браке, приготовить свидетельство о браке и соглашение супруга на продажу имущества, также заверенное нотариусом. Если супруги уже разведены – придется подготовить свидетельство о разводе.
4) Если вы выплачивали ипотеку, снять обременение. Для проведения этой операции требуется заказать закладную. На это стоит отвести около 14 дней (в зависимости от банка).
5) Принять решение насчет возможной перепланировки. Если вы готовы согласовать ее, шансов на рынке в разы больше (без согласованной перепланировки придется готовиться к большому торгу).
6) В случае оплаты части стоимости материнским капиталом, сразу определить доли детей.
3) Семья против продажи квартиры! Что делать?
Одно дело, когда квартира принадлежит только мне. В таком случае я волен делать с ней все, что пожелаю. Но если есть семья, то придется посоветоваться с родными, получить согласие остальных собственников. Как поступить, если возникают споры?
· Уладить все неурядицы до начала активных действий по продаже.
· Обсудить детали и принять решение с учетом всех пожеланий: насчет минимальной и ожидаемой цены, времени показов, юриста, или риелтора, покупки новой квартиры, и т.д. Тут как в поговорке: одна голова хорошо, а две - лучше!
· Если кто-то из прописанных в квартире не согласен выехать, то, возможно, от продажи временно стоит отказаться.
Разрешите конфликт мирно – сохранить доверительные отношения в семье важнее.
Расслабиться не получится - очереди ждут
Непременно нужно проработать ситуацию продажи во всех деталях от принятия звонков до расчётов с покупателем, представить себе, как все будет происходить. Ответить себе честно: найду ли я возможность собирать различные справки, учитывая часы работы МФЦ и очереди? Если нет, то нужно заранее договориться, отпроситься с работы.
4) Какие справки могут понадобиться?
1) Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что существуют обычная и архивная выписки: они различаются тем, что в обычной представлены только те, кто является жильцами на данный момент, а в архивной – те, кто проживал ранее или был выписан на некоторый срок. Выдается собственнику в паспортном столе.
2) Справка, подтверждающая выплаты коммунальных платежей. Важно подтвердить, что вы не оставите покупателю сюрприза в виде кругленькой суммы за свет, воду и газ. Делается в МФЦ.
3) Справки, подтверждающие отсутствие долгов за домофон, интернет и т.п. Они оформляются в офисах компаний, предоставляющих услуги.
4) Технический паспорт – документ, в котором указан план квартиры и обозначены перепланировки. Он потребуется, чтобы подтвердить отсутствие незаконных изменений в устройстве квартиры.
Распланируйте свое время так, чтобы также оставить часы для показа вашего райского уголка. И придётся забыть про досуг и отпуск – лучше успешно завершить начатое, а потом отдохнуть спокойно.
5) Покупатели просят выехать. Куда податься?
Вполне возможно, что покупатели найдутся на следующий же день после появления моего предложения на просторах интернета. Буду ли я готов освободить жилье так скоро?
Подбирать альтернативный вариант тоже нужно сразу, после того, как уже выставил свою квартиру на продажу. Будь то «вторичка», или новостройка.
Стучаться к друзьям со всеми пожитками не всегда удобно, родственники тоже могут быть не рады тому, что я внезапно решил их навестить, да и прописать детей не каждый согласится.
Вариант снять на пару месяцев квартиру в этом же районе и искать свой вариант подходит холостяку, но в моем случае - с семьей и детьми - это не подходит.
Чтобы не стать заложником обстоятельств, готовьте варианты нового места жительства заранее.
К продаже готовы - выходим на сайты недвижимости
Итак, все подготовительные этапы пройдены. Ну что, можно? Можно! Только после такой тщательной подготовки вы готовы к активным действиям. Выкладывайте свою чудо-квартиру на сайты недвижимости и смело отвечайте на звонки!
