Еще недавно переулки между Пречистенской набережной и Остоженкой были самым дорогим районом Москвы и назывались «Золотой милей». Теперь и шик поистрепался, и пафосное название ушло в прошлое. Как живет вышедшая из моды Остоженка, выяснял Никита Аронов.
По темному 2-му Обыденскому переулку с грохотом проносится мусоровоз. Фонарей мало, окна по большей части темны, людей нет, машин по обочинам тоже, и кажется, что забрел за полночь в какой-то сомнительный район. На часах между тем только полдевятого вечера. Время, когда добропорядочные граждане собираются дома, ужинают, смотрят телевизор, играют с детьми, выпивают, на худой конец. Здесь это правило как будто не работает. Но вот в Курсовом переулке показывается обычный, чудом уцелевший конструктивистский домик 1930 года постройки. Свет льется из всех окон. И снова чувствуешь себя в живом городе.
Тем контрастнее окружающая тьма. Вот, скажем, дом Nabokov — на пяти его этажах горят всего восемь окон в двух квартирах. Но он-то хотя бы новый, можно подумать, что его еще толком не заселили. В 150 метрах от него, в Бутиковском, стоит Cooper House, знаменитое здание архитектора Сергея Скуратова с патинированными медными панелями на фасаде. Этому дому уже 15 лет, но огни горят тоже только в двух квартирах. На одном из окон висит объявление о продаже с номером телефона. Такие баннеры тут попадаются довольно часто.
Еще один элитный комплекс — свет виден в единственном окне на самом верху. Некоторые дома и вовсе темные. Вторая очередь ЖК «Счастливый дом» целиком тонет во мраке. В клубном доме в Молочном переулке светится только лобби, где сидит недреманный консьерж. Через дорогу ни огонька на фасаде Молочного, 6 — того самого, где квартиры у Сердюкова и Васильевой и где бывшего министра недавно избрали председателем ТСЖ.
Сквер на углу Бутиковского и Молочного переулков — в самом сердце элитного района — место не для прогулок, а для красоты. Рядом возится с мусорными баками какой-то коммунальщик среднеазиатского происхождения.
— Я сам здесь не местный, брат, — говорит он.
Еще один мусоровоз на скорости пролетает мимо. Время от времени все-таки появляются «Мерседесы» и BMW и сразу ныряют в подземные паркинги. Жильцов иначе как за рулем машин не видать. Но иногда можно встретить обслуживающий персонал. Видимо, курить внутри элитных домов этим людям запрещают, поэтому периодически на углах, подальше от парадного входа, попадаются фигуры с сигаретами. Возле Course House с несколькими светлыми окнами на темном фасаде смолит толстяк в спецовке.
— Это вообще жилой дом? — спрашиваю я, чтобы завязать разговор.
— С какой целью интересуетесь? — с важным видом переспрашивает мужчина. — Такую информацию нельзя говорить.
Возле клубного дома в Молочном переулке очередная фигура с сигаретой, только в синей спецодежде. Спрашиваю его о том же и получаю тот же встречный вопрос:
— С какой целью интересуетесь?
Похоже, их всех тут учат по одному учебнику. Курильщик на углу Crystal House более разговорчив. Он рассказывает, что дом состоит из офисов и апартаментов. Насчет соседнего не знает: вроде жилой, он там как будто свет видел.
Днем тут все по-другому. Ходят люди, плотно стоят машины, причем самые разные, от «Майбахов» до дешевого каршеринга. В общем, бурлит какая-никакая жизнь. Но все это пришлая публика.
С утра волной проходят родители с детьми-школьниками. Школы на Остоженке хорошие, и львиная доля учеников добирается на учебу издалека. Потом появляется офисная публика. По выходным к Зачатьевскому монастырю тянутся богомольцы. Если не вникать и не спрашивать, то при свете дня эти переулки можно принять за обычный московский жилой район.
— Выходишь с утра — людей нет. Вечером опять нет. Очень много домов с темными окнами, в которых никто не живет, — рассказывает Семен Яковлев.
Он обитает в самом центре элитного района, в Пожарском переулке, в пятиэтажном дореволюционном доме. Семья его жены — последние в подъезде люди, поселившиеся здесь еще при прежней власти. А сам Семен переехал сюда 12 лет назад, когда женился.
— Первое время жутковато было. Некоторые тут приезжают с вооруженной охраной. Самих-то их я не вижу, а вот их эскорт постоянно. Выскакивают с пистолетами, с автоматами на тротуар. Идешь мимо и думаешь, вдруг ненароком подстрелят.
С магазинами, по словам Семена, просто беда. Все они заточены под тех, кто работает в офисах. Продуктов на семью нигде не купить. Спортзалы очень дорогие. Спасает только бассейн «Чайка». Зато районная поликлиника на углу 1-го Зачатьевского переулка очень хорошая. Главное, очередей нет. Элитные жители не охотники до бесплатной медицины.
— Когда мы вели избирательную кампанию, то максимум, что нам иногда удавалось на «Золотой миле», это с разрешения охраны положить листовки и повесить плакаты на доске. И то далеко не во всех домах, — рассказывает хамовническая районная активистка Майя Байдакова, баллотировавшаяся в муниципальные депутаты в 2017 году. — У нас в районе, в принципе, много закрытых домов. Но с ними обычно гораздо проще: находишь контакты старшего по дому, общаешься с ним. Тут все это не работает, никто на контакт не идет. С другой стороны, — добавляет Майя, — люди там не живут и на выборы особо не ходят. На все эти элитные дома приходится 1–2% избирателей.
Из развалюх в музей
— Весь район состоял из каких-то заброшенных непонятных закоулков, — рассказывает Анна Кочарова, ходившая все 1980-е в школу в Хилковом переулке. — От «Чайки» к нашей школе можно было пройти напрямик, но нам там ходить не разрешали, потому что это были сплошь какие-то полузаброшенные гаражи.
В начальной школе Анна как-то гостила у недалеко жившего одноклассника.
— Это была огромная расселенная коммуналка на первом этаже, по коридору хоть на велосипеде катайся, — вспоминает она. — Дом так ушел в землю, что можно было выйти из окна прямо на асфальт. Нам, детям, все это очень нравилось, и мы совершенно не понимали, почему родители одноклассника хотят оттуда куда-то переезжать.
Одной из районных достопримечательностей был Сергей Пенкин, будущий певец, который работал в этих дворах дворником.
— Он всегда выходил убираться в ярком иностранном зеленом комбинезоне и с плеером в ушах. Все это было тогда большой редкостью, — вспоминает Анна. — Он потом рассказывал о своей работе дворником в интервью, а я-то встречала его каждый день по дороге в школу.
Там, где теперь средоточие дорогой недвижимости, стояла текстильная фабрика. В 1990-е в ее здании уже ничего не производили, зато какие-то индусы продавали одежду. Во второй половине 1990-х вместо фабрики, фабричных общежитий и коммуналок и началось строительство «Золотой мили».
Сам термин придумал и активно пропагандировал девелопер Борис Кузинец, начавший строить здесь в 1997 году. «Меня привлекло то, что в этом районе, в одном из немногих, не было плотной советской застройки. Поэтому расселение жителей из ветхих домов было вполне по силам. Где-нибудь на Арбате расселение обошлось бы в огромные деньги», — признавался он годы спустя в интервью Forbes.
Но это для застройщика хорошо, что вокруг сплошь общежития да коммуналки, а для богатых покупателей нужен был красивый миф. Так и родилась идея «Золотой мили» — эксклюзивного квартала для богатых. Чтобы его укрепить, Кузинец не скупился на архитекторов и построил здесь ряд зданий, к которым сейчас натурально водят экскурсии.
— Самый главный на «Золотой миле» — Бутиковский переулок, где стоят дома Скуратова, Григоряна, Скокана. Когда строят такие мастера — это настоящее искусство, — уверена Елена Артамонова, которая уже два года водит авторскую экскурсию «“Золотая миля” — царство контрастов». — Это место — настоящий музей современной архитектуры.
Экскурсантов, правда, больше интересует не архитектура, а население. Чаще всего они спрашивают, кто в этих домах живет. Но на такие вопросы Елена отвечать не любит, предпочитает технические: как делается красный кирпич, где добывают юрский мрамор, почему медные панели зеленые и не сгорит ли деревянная обшивка, если пожар.
— Конечно, этой экскурсией интересуются меньше, чем старинными домами. Но примерно 30% интересуются. В месяц я провожу обычно пару таких экскурсий, — говорит Елена.
Недавно она водила экскурсии в рамках программы «Московское долголетие», и среди пенсионеров «Золотая миля» оказалась неожиданно популярна. Любимые здания самой Елены: Cooper House, Crystal House и Молочный дом.
— Я уверена, что квартиры в таких домах с замечательной архитектурой всегда будут в цене, — рассуждает она.
Так же до недавних пор считали и риэлторы. Еще летом 2013 года средняя квартира на Остоженке уходила за 7,5 млн долларов, а самая дешевая стоила 22,5 тыс. долларов за квадратный метр. Эксперты рынка смело прогнозировали, что скоро будет никак не меньше 30 тысяч. Но потом все изменилось.
Потеря имени
Конечно, квартиры на «Золотой миле» по-прежнему пытаются продать задорого, но вот покупать их по этим ценам никто не спешит.
«За последний год разница между ценой предложения и реальной стоимостью сделки составила 45%», — призналась еще летом в своей колонке о «Золотой миле» Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства Kalinka Group, специализирующегося на жилье высшего ценового сегмента. Румянцева приводила конкретные примеры. В одном доме в Бутиковском переулке стартовая цена квартиры составляла порядка 40 тыс. долларов за квадратный метр, а ушла она по 27 тыс. долларов за квадрат. Квартира по соседству продавалась по 32 тыс. за метр, а продалась по 13 тыс. — почти в 2,5 раза дешевле.
Почему так? Потому что квартиры здесь покупались с инвестиционными целями. Лишь в 30% из них, по словам Румянцевой, живет либо сам собственник, либо хотя бы арендатор. Остальные 70% так пустыми и стоят. Причем 41% квартир на вторичном рынке в этом районе вообще продается без всякой отделки, в бетоне, даром что дома построили десять и больше лет назад. Люди держали их в первозданном виде и ждали, пока эти квартиры подорожают. А они, наоборот, подешевели.
В другом элитном агентстве, Blackwood, таких гигантских скидок не наблюдали, но что продается этот район последнее время туго, согласны.
— На фоне развития рынка элитной недвижимости и изменений рынка на фоне кризисных процессов недвижимость в данной локации становится менее ликвидной. Это связано как с устареванием характеристик проектов и планировок, так и с наличием избыточной инфраструктуры, — говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. — На «Золотой миле» очень маленькие улицы, нет парковых зон, возможность гулять с детьми условная.
Устаревшие планировки и инфраструктура — это всякие сигарные комнаты и массажные кабинеты. И квартиры необъятных размеров. Сейчас покупателей дорогого жилья больше привлекают зелень и развитая городская среда. Куда престижнее теперь иметь квартиру на Патриарших или в более зеленой части Хамовников, за пределами Садового кольца. Вспомним недавний скандал с главой «Почты России», купившим себе квартиру за миллиард рублей. Квартира эта уже не на Остоженке, а у метро «Спортивная».
— Так что необходимость в определении, которое несло в себе понятие «Золотая миля», отпала, — резюмирует Александр Шибаев. — Многие современные риэлторы, не говоря уже о клиентах, могут даже не знать этого определения.
Да, название «Золотая миля» практически вышло из употребления. Одни риэлторы говорят, что используют его редко, другие честно признаются, что это словосочетание сейчас осталось только в пресс-релизах.
Специализирующиеся на недвижимости журналисты тоже потихоньку перестают употреблять эти слова, бывшие когда-то синонимом московской элитки. Коллеги из «Коммерсанта» признаются, что стали отказываться от понятия «Золотая миля» года четыре назад, «когда все поняли, что Остоженка уже не та».
Новая жизнь
Надо сказать, что во многих вещах риэлторы друг с другом не согласны. Например, в Blackwood уверены, что на «Золотой миле» заняты не 30% квартир, а больше. Просто в 30% квартир люди живут постоянно. Еще 30% собственников, по словам Александра Шибаева, живут за городом «и, по сути, только наездами бывают в городе. То есть квартира используется для временного проживания. Еще около 40%, имея квартиру в центре Москвы, проживают за рубежом».
Генеральный директор «Tweed Недвижимость» Ирина Могилатова однозначного ответа и вовсе не дает:
— Трудно сказать. В настоящее время квартиры на Остоженке покупаются уже не для инвестиций, а для проживания, соответственно, доля незаселенных квартир будет уменьшаться.
И это действительно факт — людей между Остоженкой и Пречистенской набережной, по всем наблюдениям, становится больше.
— После того как ввели санкции, людей по соседству стало заметно больше. Собственники многих квартир сменились, появились семьи с детьми, — рассказывает Семен Яковлев. — Наш участковый педиатр говорит, что последнее время ее начали вызывать в такие дома, в которые до того лет десять не вызывали. Года два назад было четкое ощущение, что очень многие вернулись. Квартира над нами пустовала больше 15 лет. Недавно хозяева приехали из Америки и делают ремонт.
— Район стал более живой, — добавляет жена Семена Ева. — Раньше на многих окнах даже занавесок не было, а теперь там живут семьи.
У Яковлевых у самих трое детей, поэтому с многими соседями они знакомы через школу. Еще Семен рано утром гуляет с собакой и постоянно общается с другими такими же собачниками.
— Лет пять назад я по утрам все время гулял с экспатами: англичанами, итальянцами, колумбийцами. А сейчас вместо них наши соотечественники. Многие вернулись из-за границы. Кто-то ремонт закончил и поселился, кто-то купил целенаправленно, — говорит Семен. — И людей не только стало больше. Они сделались более приветливыми.
Как знать, может быть, через несколько лет бывшая «Золотая миля» превратится в обычный московский район.
Текст: Никита Аронов
Фото: Ольга Воробьева