Cегодня мы поговорим об израильской недвижимости как инвестиции.
В Израиле, как и в любой другой стране мира, недвижимость может приносить доход тремя основными способами:
- доход от сдачи в аренду
- доход от прибыли, от прироста капитальной стоимости уже готовой квартиры;
- доход от роста стоимости цены квартиры, которая находится на различных этапах строительства.
Поговорим о каждом из этих аспектов.
Начнём со сдачи в аренду. В Израиле, как и в других многих странах, чем квартира дороже, тем меньший в процентном отношении доход от сдачи в аренду она приносит.
Если в далеких от Тель-Авива студенческих городах можно претендовать на арендную плату, которая отражает 4-4,5% годовых от стоимости квартиры, то в самых дорогих тель-авивских квартирах на первой линии с трудом можно получить даже 1,5%.
С другой стороны, нужно понимать, что для того чтобы доход был существенен не только в процентном соотношении, но и в номинальном, дешевых квартир должно быть много. Соответственно, кто-то должен заниматься их управлением. И конечно, подавляющее большинство наших клиентов не рассматривают сдачу квартиры в аренду как основной мотиватор для покупки квартиры в Израиле.
Второй момент — это прирост капитальной стоимости. Как говорит Уоррен Баффетт: «Прилив поднимает все лодки». Но если кто-то говорит вам о том, что цены на квартиры росли, растут и будут расти всегда, этой фразе, наверное, верить не стоит.
Да, за последние десять лет израильская недвижимость выросла в цене примерно в 2 раза в среднем по больнице, но и потерянное десятилетие в Израиле тоже было.
Именно поэтому основным источником дохода большинство наших клиентов считают покупку квартиры на самых ранних этапах ее строительства. Таким образом, они гарантируют себе, что когда квартира будет закончена, она, безусловно, будет стоить дороже, чем цена, за которую они ее купили. И при этом они покупают опцион на рост всего рынка. Конечно, вместе с опционом и на поведение всего рынка тоже.
Почему растет цена на квартиру по этапам продвижения ее строительства, достаточно понятно. Если готовая квартира в определенном доме и такая же квартира в таком же доме, которая будет готова через три-четыре года, будут продаваться за одну и ту же цену, никто не купит квартиру на бумаге. И разница в цене должна быть примерно равна или больше, чем стоимость аренды той же самой квартиры. На самом деле, она, конечно, должна быть немножко больше, чем цена аренды, которые принесла бы эта квартира за те три-четыре года, которые она будет строиться.
Почему же тогда не все израильтяне покупают квартиры на бумаге, и некоторые покупают уже готовые квартиры? Потому что несмотря на то, что в Израиле вроде бы по российским меркам очень неплохие зарплаты, цены, как знают наши российские гости, тоже достаточно высоки. И свободных денег у людей очень немного. Поэтому платить одновременно и ипотеку за строящуюся квартиру, и арендную плату за квартиру, в которой вы живете, может себе позволить далеко не каждый.
Но если вы в своей израильской квартире жить пока не собираетесь и смотрите на нее, как на инвестицию, то с нашей точки зрения самый правильный выбор — это покупка квартиры задолго до этапа котлована. А риски того, что вы окажетесь обманутыми дольщиками, как в России, в Израиле мы оцениваем, как очень низкие, близкие к нулю.
А вы задумываетесь о том, чтобы вложиться в недвижимость?
