Сезонность недвижимости работает безотказно несмотря на кризисы и обвал бирж. Как определить, когда покупать дешевле? Что может рассказать чопорная статистика о том, когда происходят всплески и затухания рынка?
Не зная о простых законах динамики цен на квартиры, можно ввязаться в самую непроглядную дороговизну, когда вам навяжут ипотеку на 30 лет по самой высокой стоимости квартиры. В то время, как можно было сэкономить 5% пару месяцев назад.
Условно можно выделить 2 фактора, по которым нащупывается динамика цен:
- 1 - количество зарегистрированных ДДУ и
- 2 - спрос на недвижимость в городе.
1 - Количество зарегистрированных ДДУ
Берем график из последнего отчета ЕР3 и анализируем данные за последние 3 года - 2016, 2017 и 2018:
- в начале года - минимальная активность, к марту - небольшой рост, к лету - затухание, и с июля - начинается планомерный рост количества заключенных ДДУ.
- учтем тот факт, что подписание ДДУ еще не является его регистрацией. Так что видно, что те, кто очнулись в конце лета и заключили ДДУ, получат его внесенным в Росреестре уже в сентябре, однако по какой цене они купят жилье - вопрос.
Вообще, конечно, угадать, а уже тем более логично прогнозировать изменения цены на недвижимость, почти нереально. Вот я сколько наблюдаю, вывод такой: хорошие объекты для инвестиций всегда растут в цене и никак не связаны с сезонностью. Однако общие закономерности для рынка в целом все же просматриваются.
2 - Динамику цен определяет спрос на недвижимость
Динамика цен на недвижимость зависит от спроса на квартиры. Спрос на квартиры регулируется ценой и меняется в следующих случаях:
- спрос растет в сентябре с началом делового сезона, когда переезжают в Петербург работать или учиться (да, студенты не всегда снимают жилье: многим родители покупают квартирку сразу);
- спрос растет в декабре, но цены держатся на прежнем уровне: срабатывает рефлекс студента "все в последний момент", поэтому многие стремятся в последний месяц года таки схватить жилье, чтобы в Новый год войти с обновкой; в декабре люди морально готовы к быстрой сделке;
- повышение цен с нового года на 2 до 7 %; в январе мало покупается квартир как для себя, так и для инвестиций;
- февраль - май цены держатся январские;
- в мае - августе происходит снижение спроса ввиду экзаменов, отпусков, выпускных, одним словом, людям не до приобретения жилья. Зато инвесторы не дремлют, поэтому лето - самое время покупать;
- сентябрь приносит оживление рынка недвижимости и рост цен на квартиры.
Как говорят опытные риелторы, процесс по продаже своей недвижимости, выбора новой, получения кредитов и оформления этих сделок занимаем порядка 2-3 месяцев. И многие попадают на самый пик повышения цен на квартиры: с середины октября по конец ноября.
"Для тех, кто так и не решился на покупку, застройщики к концу года устраивают небольшое снижение цен, равное летнему уровню цен, в виде акций и специальных предложений", - пишет в своем блоге эксперт по недвижимости Елена Бойко.
