В конце 2018 года московские девелоперы заявили, что в городе теперь не будет новых лофтов, что таких проектов реконструкции, как «Красный Октябрь», «Красная Роза», «Луч» и «Большевик», больше не появится. Это означает, что эпоха лофтов как относительно новая московская недвижимость закончилась, в том числе из-за отсутствия спроса. Все, кто хотел заселиться в лофты, уже это сделали. Ольга Андреева проследила путь московского лофта, который так и не повторил судьбу западного.
Если проехать от метро «Тульская» до Даниловской мануфактуры на трамвае №38, то в череде бизнес-центров мануфактура будет третьей. В конце рабочего дня отовсюду тянутся густые толпы. И тут любой желающий может поработать социальным аналитиком и сегментировать аудиторию.
Из первого центра выходят люди в сереньких брючках с сумками из кожзаменителя. Из-под косых челок выглядывают глаза, озабоченные проблемами кормления семьи и тем, как дожить до зарплаты. Второй бизнес-центр радует обилием хорошей кожи портфелей и плотной комплекцией работников. В этих глазах светится серьезность, уверенность в завтрашнем дне и возвышенная озабоченность проблемами большого бизнеса. А вот из Даниловской мануфактуры на улицу валит разношерстная толпа молодежи в рваных джинсах и с волосами, крашенными в разные цвета. В их глазах светится что угодно, только не забота. И тут вы сразу понимаете — перед вами лофт.
Лофт по-английски значит «чердак». Но это, конечно, метафора. Лофты прочно стоят на земле и в любом городе мира чувствуют себя королями жизни. Даже если вы никогда не были в настоящем лофте, вы его сразу узнаете. Во-первых, там красиво. Во-вторых, там вы сразу поймете, что все вокруг вас очень дорого и «креативно». В-третьих, там высокие потолки, огромные окна, естественное освещение, мало перегородок и много свободных пространств. В-четвертых, там отовсюду торчат детали, напоминающие о заводском прошлом — чугунные лестницы, вентиляционные трубы, неоштукатуренные стены. В-пятых, там обязательно будет лаконичный, но при этом современный интерьер. Здесь архаика ведет титаническую борьбу с современностью.
Мировая история лофтов началась с одной американской неприятности — после Второй мировой войны резко выросли цены на аренду. В этот момент старым промышленным предприятиям пришлось перебираться на окраины. В результате в центре крупных американских городов образовались огромные острова пустующей индустриальной застройки.
Люди, которые вращаются в творческих и дизайнерских кругах богемной буржуазии, были готовы прийти в восторг от идеи жить в месте, где стояла мартеновская печь.
«Глобальная история лофта завязана на развитии промышленности и мир-системы, о которой говорят социологи, последователи неомарксиста Иммануила Валлерстайна, — считает социолог города в лаборатории “Гражданская инженерия” и соучредитель объединения продюсеров города “Творческая среда” Петр Иванов. — Они считают, что мы должны исследовать не отдельные общества и цивилизации, а воспринимать все в контексте общемировых событий. В случае с лофтами этот подход отлично работает. Идея делать апартаменты в старых фабриках возникает, когда промышленность уходит из городов. Это происходит после войны в странах первого мира. Возникают пустующие здания, которые обладают некоторыми эстетическими свойствами. Эти свойства город пытается использовать, строить вокруг них свою экономику. Тут и возникает идея: а давайте здесь будет некое жилье или общественные пространства».
Идея приручить старый индустриальный сегмент с самого начала была крайне рискованной. Огромные цеха без перегородок, длинные коридоры, мрачные корпуса, невозможных размеров окна изначально казались неприспособленными для жилья. Никакого уюта, никакой гармонии сфер, подходящей для семейного гнезда, где все должно быть под рукой, комфортно и приватно. Средний американец, мечтавший о доме на окраине с садиком и бассейном, смотрел на лофты с ужасом. Девелоперы, выбрасывая на рынок арендного жилья эти наскоро переделанные чудовища, страшно рисковали: кто же на это позарится? Цены были просто бросовые. Желающие пожить в центре Нью-Йорка или Чикаго дешево, впрочем, нашлись быстро. Ими оказалась городская богема, хорошо образованная, но мало зарабатывающая.
«Обобщающее слово для работников проектной занятости, которые стремятся никогда не служить в корпорациях и нанимаются для конкретной работы без социальных гарантий — прекариат, — продолжает Петр Иванов. — Понятно, что если вы не заключаете договора с корпорацией, вы не получаете корпоративного соцпакета, медстраховки и прочих бонусов. При этом прекариаты активно включены в потребление городских благ, от кафе до коворкингов. Когда мы называем прекариатов богемной буржуазией, мы подразумеваем статусно-доходный дисбаланс, то есть это ребята, которые дают советы по городскому развитию лично мэру Лондона, но при этом их заработки более чем скромны и нестабильны. Современные марксистские теоретики считают прекариатов главным эксплуатируемым классом в странах первого мира.
Именно эти люди, которые вращаются в творческих и дизайнерских кругах богемной буржуазии, были готовы прийти в восторг от идеи жить в месте, где стояла мартеновская печь. Они смогли это оценить и согласились потратиться: я буду платить больше, чем за аренду обычной квартиры на окраине, зато буду жить в центре, в месте, где стояла мартеновская печь. Эта-то мартеновская печь стала придавать жилью добавочную стоимость».
Когда прекариаты заселили первые лофты, девелоперы были в восторге: проблема монетизации бросовых помещений была решена, хоть и по нижней планке рынка. А потом и вовсе случилось чудо: в начале 1960-х на пятый этаж дома 231 по 47-й улице Манхэттена въехала «Фабрика» Энди Уорхола. Рента за это помещение составляла всего 100 долларов в год.
Если посмотреть на любой лофт со стороны, станет понятно, что это остров, радикально отличающийся от всей окружающей городской территории. Девелоперский успех тут зависит не столько от эстетических пристрастий, сколько от наличия социальной среды, готовой на риск экстремального совместного проживания и работы. Девелоперы честно признаются, что лофт никогда не сможет предложить арендатору условий класса А. Это всегда только В, в лучшем случае В+. Оно и понятно. Лофты — это бескрайние пространства цехов и маленькие клетушки подсобных помещений. Бизнес-арендаторам никуда не деться от огромных ньюсрумов, а жильцам — от крошечных помещений. Но все эти неудобства бледнеют на фоне той свободы и креативных возможностей, которая открывается перед насельниками лофта. И тут в силу должен вступить креативный подход к жизни вообще и к своей личной жизни в частности. Чтобы жить в лофте, ты должен быть другим, не таким, как среднестатистическое большинство. Ты должен не так жить, не то есть, не так сидеть, не так заниматься спортом и т. д. Зайдите в любой лофт. Если вы захотите присесть, вам предложат мешки вместо стульев. Если захотите выпить кофе, у вас глаза разбегутся от его многочисленных вариантов. Здесь все не так, как у остальных. Но именно это в лофте и привлекает.
На мягких родительских диванах надо сначала вырасти, а потом уже сказать, что все это пошло.
«А дальше возникает забавная история про то, что лофты становятся местом социальных экспериментов, новых форм организации быта, совместного жилья и так далее, — говорит Петр Иванов. — Этому способствует нестандартная планировка, которая не предлагает предзаданных ливингрумов, спален, кухонь. Возникает некоторый простор для творчества, и через эту новую квартирографию и дизайн пространства можно приходить к новым социальным формам сожития. Например, коливингам. Это формат жилья, устоявшийся в Лондоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и так далее. Коливинг переводится как “совместное житие”. Он может образоваться, например, на месте бывшего цеха, который окружен мелкими конторскими комнатками. В этих мелких комнатках поселяются некие богемные буржуа, программисты, дизайнеры, а цеховое пространство становится общей комнатой, где они могут вместе готовить, смотреть телевизор, устраивать вечеринки, заниматься йогой и так далее. Это вещь, трудно представимая в доме, где все рассчитано на то, что жизнь семьи происходит в рамках родственных отношений и ты вообще не сталкиваешься с соседями, когда идешь утром варить кофе. Но для богемной буржуазии эти коливинги оказались крайне необходимы.
Эта популярность привела к тому, что появляются девелоперские проекты коливингов “под лофт” с нуля. Там изначально все основано на идее микроквартиры, где минимальная площадь приспособлена только для того, чтобы человек мог поспать, заняться сексом и делать какие-то вещи, которые нельзя делегировать общественному пространству. А все, что связано с готовкой и общением, происходит в общей зале, в комборуме.
Это дешевый сегмент жилья за счет того, что там урезается социальное обеспечение и метраж жилой площади. В Нью-Йорке есть даже такой термин — shoebox apartment. Они говорят: живу в коробке из-под обуви. Это компромисс между желанием потреблять блага городского центра и невозможностью платить за жилье дорого».
В результате в центре Лондона 30–40% рынка арендного жилья представляют собой именно такие коливинги из старых или новых лофтов. Это самый ходовой товар в молодежной среде. Потом богемная буржуазия, конечно, обзаведется семьей и съедет, но самые сладкие годы молодости она проведет в компании, задешево и весело.
В России лофт разделил судьбу страны — здесь все не так весело и не так дешево. Начать с того, что наша промышленность дошла до мысли о необходимости выбираться за пределы столиц очень поздно. В Москве нью-йоркская ситуация с удорожанием аренды повторилась только в 1990-х. За десять лет в историческом центре освободилось множество бывших предприятий. К началу 2000-х такие территории составляли 20% от площади Москвы. В столице насчитывалось 56 промзон, в которых располагалось 419 предприятий. Московские власти удачно стимулировали процесс их ликвидации, приняв в 2004 году программу освоения бывших индустриальных территорий. Согласно Генеральному плану развития Москвы, территории производственного использования должны быть сокращены до 15,6 тыс. га. План этот еще очень далек от исполнения. На сегодняшний день площадь промзон уменьшилась только до 17% от общей площади Москвы. Зато уже в начале 2000-х московский девелопмент дозрел до смелых экспериментов. Первой ласточкой стал центр дизайна Artplay на бывшей шелковой фабрике «Красная Роза». За ним последовали «Винзавод», «Флакон», Даниловская мануфактура и «Арма». Казалось бы, результат налицо. Кварталы «Красной Розы», где место Artplay занял якорный арендатор «Яндекс», «Винзавод», «Флакон» — все эти места стали популярными именно после их развития как лофтов.
У нас пока лофты существуют как жилье для мидл- и аппер-класса. Это всегда статусное покупное жилье, не аренда.
Однако у нас дело движется не так бодро, как на Западе. Мешают три вещи: законодательство, менталитет и деньги, отсутствие которых способно затормозить что угодно. Начнем с менталитета. Лофт — это особая среда. Чтобы лофт прижился в среднем классе прекариатов, нужно наличие и среднего класса, и прекариатов. У нас их, увы, не так уж много. В сегменте дорогой застройки стиль лофт занимает позорные 20%. 40% — это стиль кантри и еще 40% — стиль дворянской усадьбы. Если прекариаты инстинктивно хотят бежать от надоевших буржуазных ценностей — пышных диванов, большого количества колонн, виньеток, бархата и натурального дерева, то у нас все это массам еще не надоело. На мягких родительских диванах надо сначала вырасти, а потом уже сказать, что все это пошло.
Не благоприятствует лофтам и законодательство вкупе с финансовыми механизмами, имеющимися в распоряжении девелоперов.
«Вот я девелопер. Я получаю участок и начинаю на нем строить, — объясняет Петр Иванов. — Я думаю, что мои инвестиции должны отбиться в горизонте трех-пяти лет. В результате я вынужден опираться на продажи, потому что столько денег я не смогу получить за три-пять лет с помощью аренды. Если мне будут вносить арендную плату в среднем по рынку, то за пять лет я отобью хорошо если десятую часть расходов на стройку. При текущей системе банковского кредитования проекты арендного жилья просто невозможны. Если бы реальность была другая, я бы закладывал проекты на 50 лет и чувствовал себя гораздо комфортней. Я бы мог под залог этого проекта получить кредиты и строить спокойно дальше, не снижая обороты. Но если сейчас вы скажете банку: “Ребята, у меня на 50 лет стабильно будет некоторый доход с аренды, дайте мне под это дело кредит”, банк не очень это поймет. Вам скорее всего ответят: да что это такое — 50 лет? Через 50 лет этой страны не будет, не актив это, чувак. И разговор на этом закончится.
Все проекты ревитализации промышленных зон и превращения их в жилье у нас носят сомнительный элитный характер. У нас не умеют делать дешевое жилье для прекариата. И этот прекрасный прекариат, как правило, ютится в съемных квартирах и комнатах в центре, внутри Бульварного кольца. Вот я лично знаю трех сотрудников КБ Стрелка, типичный наш прекариат, которые живут в коммуналке, с большим трудом выстраивая соседские отношения. Поэтому и с большим трудом возникают вот такие аналоги Лондона или Нью-Йорка, в которых идет ставка на арендное жилье, то есть на лофты. Потому что лофты в классическом варианте — это всегда аренда.
У нас пока лофты существуют как жилье для мидл- и аппер-класса. Это всегда статусное покупное жилье, не аренда. Кроме того, это жилье специфическое, с прибабахом на тему богемности и буржуазности — очень узкий сегмент.
Прекариаты как класс будет, конечно, постепенно формироваться. Параллельно будет развиваться жилищное движение. Например, два года назад в Москве появился проект “Правильная аренда”. Но это капля в море. Пока арендатор — очень незащищенный человек, и это является серьезным ограничением арендного рынка. Но этот общественный процесс мы нагоняем, хотя и медленно. В Англии, например, жилищное движение началось в период восстановления после Второй мировой войны. Был долгий период становления арендатора как мощного субъекта, который твердо стоит на ногах, знает свои права и участвует в рынке со знанием этих прав. У нас пока арендатор подчинен произволу арендодателя, владельца недвижимости. Мы пока считаем, что арендатор — это какая-то свинья, которая сразу приведет десять котят, которые подерутся, и продаст на черном рынке все кирпичи, из которых лофт построен».
Если средняя зарплата в компании оказывается ниже, чем стоимость жизни в лофте, увы, вам трудно будет оценить его, лофта, преимущества.
Последнее, что мешает расцвести нашим лофтам, — это финансовая скудость среднего класса. Я прошла по территории Даниловской мануфактуры и попробовала прикинуть размер среднего чека в местных кафе и ресторанчиках. Ниже 500–700 рублей он не опускался ни разу. Самым дешевым общепитом на Даниловской мануфактуре оказались «Братья Караваевы» — те самые 500–700 рублей за обед. Но верхняя планка стоимости уходила в бесконечность. В ресторане «Мэри Джейн» можно перекусить тысячи за две-три. Лофт диктует достаточно высокий уровень жизни. Если у тебя его нет, ты будешь чувствовать себя неловко, каким бы презрением к тяготам жизни ни был пропитан. Если средняя зарплата в компании оказывается ниже, чем стоимость жизни в лофте, увы, вам трудно будет оценить его, лофта, преимущества.
Похоже, именно эта ситуация складывается на Даниловской мануфактуре, якорными арендаторами которой являются медиакомпании. Средние зарплаты в медиа традиционно невысоки. Получается, что, оказавшись на «стильной» территории лофта, работники не могут насладиться теми благами, которые она в себе несет.
«Считается, что это креативно, но я высказываю мнение изнутри, а не снаружи, — говорит бывшая сотрудница одного из проектов, чей офис находится на Даниловской мануфактуре. — С точки зрения организации жизни это не очень человекоориентировано. Даже в обычной столовой меньше чем на 400 рублей поесть нельзя. Все остальное сильно дороже. Если один раз приехал на встречу, это здорово, но не каждый день. Меня всегда настораживали люди, которые при зарплате в 60 тысяч покупают себе смузи за 300 рублей просто потому, что это модно».
Впрочем, сотрудники компании диджитал-сферы, где средние зарплаты начинаются от 100 тысяч рублей и существенно превышают журналистские, Даниловской мануфактурой были вполне довольны.
«Если ты живешь в пространстве, где больше света и воздуха, то и думается по-другому. Человек в коробке чувствует себя закомплексованным, как в плену. Он не свободен», — говорит девушка Настя с ярко-зелеными волосами.
«Нам здесь очень нравится. Когда ты здесь поработаешь, уже не хочется уезжать. Я работал в другом месте, там был чистейший совок. Ковролин, навесные потолки, обшарпанные стены. Когда попадаешь сюда, меняется самоощущение, начинаешь сам себя уважать», — говорит программист Дима в рваных штанах.
Однако сотрудники IT-компании, где средняя зарплата составляла 150–200 тысяч рублей, были не так оптимистичны:
— Это же лофт. Условия плохие. Смотришь на потолок — там трубы.
— Мне не нравится, что здесь большие помещения. Опенспейс — сидят 100 человек. Тесно, неудобно.
— У нас есть новый офис на Кутузовском проспекте. Он хороший, там хорошая мебель, удобно. Мы все хотим там работать.
— Нам, в общем, нравится концепция лофта, но не нравятся реальные условия.
— Лофт или не лофт — это последнее, о чем я буду думать при выборе работы.
Так или иначе факт остается фактом — далеко не все москвичи рвутся получить гордое имя креативного класса и зажить в полной свободе от жизненных тягот. Но милый русскому сердцу воздух свободы и красоты все равно витает в наших немногочисленных, но очень красивых островах-лофтах. Именно эта островная философия, с одной стороны, спасает их от вымирания, а с другой — не дает развиться в полноценный жилищный кластер. Наш лофт сел между всех стульев: он слишком дорогой для прекариата и слишком неудобный для буржуазии, которая пока не торопится стать богемной.
Текст: Ольга Андреева
Фото: shutterstock.com
