В прошлой статье, которую Вы можете найти на нашем канале ЗДЕСЬ, мы говорили об общих последствиях коронавирусного кризиса и в целом сделали ВЫВОД, что рынки всегда так или иначе восстанавливались. Как говорится, за ночью следует день и жизнь продолжается. Никогда не стоит излишне драматизировать обстоятельства, все пройдет.
В данном посте рассмотрим более подробно, какое конкретно влияние коронавирус оказал на рынок недвижимости за текущий 2020 год. И попробуем сделать некоторые выводы относительно ближайших нескольких месяцев, о возможных последствиях такого влияния.
Если брать статистику за 2020 год, с начала года недвижимость подорожала порядка на 20%. На разных сайтах стоимость указывается разная, но полагаем, что так оно и есть. Мы это видим по ценам на недвижимость, которая выставлялась на продажу.
При этом, за тот же период по официальным данным инфляция составила немногим больше 3%. Как бы некоторые «сторонники заговора» ни старались подвергнуть сомнению данные государственной статистики, однако очевидно, что продукты питания и другие жизненно необходимые товары за этот период явно не выросли на 20% в цене. То есть, определенная разница есть. Фактически цена на недвижимость росла быстрее, чем цена на другие товары.
Если посмотреть динамику, которую тоже можно найти в интернете, основной прогресс увеличения цены пришелся на вторую половину года. Если за первую половину года цена увеличилась примерно сопоставимо с размерами инфляции, буквально на несколько процентов, то со второй половины года возник резкий рост, который привел к современным данным. Это можно объяснить тем, что с марта месяца, с момента объявления карантина, сделки с недвижимостью были практически заморожены, рынок недвижимости «стоял». Не работали МФЦ, сделки физически проводить было невозможно. Большинство сделок не состоялось.
После прекращения карантинных мер рынок оживился. Но в июне-июле было незначительное повышение цен на недвижимость. И, наконец, с августа пошло значительное повышение цен на недвижимость.
Мы полагаем, это было последствием ожидания второй волны коронавируса, которая наступила сейчас. Недвижимость выполняет примерно такую же роль, как золото, страхуя риски людей, от внезапного повышения цен и кризисов. Кстати, стоимость золота в в том же сентябре также резко возросла до 2000 долларов США за тройскую унцию. Поэтому связь очевидна.
В страхе перед будущими потрясениями многие решили закупиться недвижимостью впрок. Все это вызвало ажиотажный спрос, что мы и видим. Как следствие, любой повышенный спрос порождает повышение цены, причем цена выросла существенно.
Другим фактором, который повлиял на ситуацию, являются принятые правительством меры поддержки населения, среди которых, между прочим, имеется и льготная ипотека, со ставкой 6,5%. По сути, правительство за свой счет дотирует данную сферу и вкладывает туда свои деньги.
Исходя из простой экономики, если на какой-то рынок «закачивается» больше денег при неизменном предложении, цена возрастает. Товара столько же, а денег больше - просто делим повышенное количество денег на прежнее количество товара и на единицу приходиться больше. В отличии от денег, которые можно эмитировать или направить практически мгновенно, строительство новых домов долгий процесс. От любых решений правительства не могло появится больше новых квартир, максимум, правительство может создавать условия. Однако для их действия требуется несколько лет, т.к. строительство дома от проектирования до заселения занимает 3-4-5 лет.
Действия правительства вполне объяснимы и адекватны той чрезвычайной ситуации, которая сложилась в результате эпидемии коронавируса. Нужно было не допустить резкого обвала и скатывания экономики на дно.
В то же время, надо понимать, что правительство не волшебник и не может взмахом руки остановить негативные тенденции в экономике. Все, что оно может, так это перенести негатив немного на более позднее время и растянуть его по времени, что бы он был не такой резкий. Кроме того, экономика напоминает одеяло, которое правительство слегка подтягивает в ту или иную сторону, т.е. помогая одним, фактически отнимаешь у других.
Это напоминает ситуацию со льготами, которые могут существовать только за счет других. Если льготу дать всем, то смысл льготы исчезает. Аналогично, количество попрошаек на улице пропорционально благосостоянию населения - т.е. его способности прокормить нахлебников. И если вдруг все резко обеднеют, желание подавать милостыню так же резко поубавится - подавать-то нечего.
Если рассматривать действия правительства с этой точки зрения, то становиться понятно, что спасти всех оно в тот момент не могло. Приходилось выбирать.
Спасая отрасль строительства правительство стремилось не допустить его остановки. Для этого нужно было увеличить спрос на недвижимость, что в конечном итоге и было достигнуто. Путем предоставления льгот по ипотеке на рынок было привлечено более бедное население, т.е. клиентская база была увеличена. И спрос возрос.
Государство, конечно, взяло на себя дополнительные расходы в виде компенсации части процентов, однако в целом количество льготников не такое значительное. В то же время вызванное этим увеличение стоимости недвижимости коснулось всех, включая тех, кто льготами не пользовался, т.е. основные расходы реально переложены на других лиц.
В конечном итого, рост цен убивает желание для льготников брать ипотеку, поскольку возросшая цена становится неподъемной для них даже с льготной ипотекой. Фактически увеличение цены действует в противоположную сторону, сокращая до максимума, для широких масс возможность брать ипотеку. Что мы сейчас и видим.
Налицо временный характер действия любой льготы, но для того она и вводилась - падение отрасли в марте предотвратили, последствия растянули по времени. На текущий момент принято решение о продлении льготной ипотеки, однако, полагаю, ресурс льготы практически исчерпан.
В какой-то момент меры поддержки государства все равно перестанут действовать, и тогда положение еще более ухудшится. Поскольку без льготной ипотеки уже никто не будет брать ничего.
Если мы рассматриваем ситуацию с другой стороны, получается, что в одной из сфер «закачано» денег больше, чем действовала бы нормальная инфляция. Фактически в этой сфере образовался классический пузырь.
Естественно, за этим периодом его надувания когда спрос порождал новый спрос, последует период рецессии, когда пузырь надо будет «сдуть». Сделается это либо резким обвалом, кризисом, за которым следует такой же резкий рост. Либо постепенным выравниванием ситуации, но тогда на рынке наступает стагнация.
Полагаем, что резкого кризиса правительство не допустит. Кризис не случился (во всяком случае в виде обвала) во время пандемии, и тем более не случится сейчас. Не для того боролись с первым кризисом, что бы угодить в другой - тогда уже надо было сразу крушить рынок. Для этого хотя бы была объективная причина в виде эпидемии. Сейчас же вроде и вакцина появилась и оживление какое-то на рынках, Китай тот же восстанавливается.
Таким образом, считаем, что правительство пойдет по пути которым пошла Япония, в свое время в 80-х годах, после своего кризиса, когда у них «надулся» рынок акций. Акций было выпущено столько, что неоткуда было взять денег для выплаты дивидендов. Получилось, что под увеличенную денежную массу, выраженную в акциях, надо было создать увеличенное предложение либо обесценить сами акции.
Естественно, что печатать деньги или выпускать акции гораздо легче, чем создавать реальные производственные мощности, которые должны эти акции обеспечивать доходностью. Не допустив обвала и обесценивания, японская экономика уже лет 20 топчется на месте, хотя когда-то была второй экономикой мира, а теперь только четвертая. Они просто сдувают пузырь постепенно уравнивая денежную массу, выраженную в акциях, с медленно растущими производственными мощностями.
Если мы говорим о рынке недвижимости, то для улучшения ситуации должно увеличиться количество предложений. То есть, под эту увеличенную денежную массу должно быть настроено соответствующее жилье. Быстро это сделать невозможно ни за год, ни за два. Соответственно, ожидаем, что в следующем году будет некая стагнация на рынке недвижимости, цены замрут.
Исходя из этих выводов, можно предположить следующий сценарий на ближайшее будущее.
1. На ближайший месяц, в течение декабря, цена недвижимости вырастет еще более значительно. Исходя из динамики годовых цен рост составит до 5% за месяц.
Влияние на это помимо льгот, окажут Новогодние праздники. Из года в год, все люди почему-то под Новый год хотят решить все свои вопросы. Эту тенденцию в своей работе мы видим на протяжении многих лет.
2. Меры поддержки продлены до середины следующего года, однако, считаем, что их действие исчерпает себя уже в январе – феврале 2021 года. Они перестанут оказывать воздействие. Рынок вернется к стагнирующему состоянию и спрос упадет.
3. Соответственно ожидаем небольшого падения цен на недвижимость после Нового года. Оно не будет большим, считанные проценты. В основном оно коснется застройщиков, которые не могут ждать и будут предоставлять какие-то скидки и т.п. Физические лица просто заморозят цены и будут выжидать.
4. Отсюда простейшие ВЫВОД, что в течение декабря недвижимость лучше не приобретать, она будет стоить неоправданно дорого. Конкуренция и другие названные выше причины заставят вас купить жилье по цене, дороже обычной. Подождите пару-тройку месяцев и цена уменьшится. Причем продавцы будут гораздо более сговорчивыми.
5. В более долгосрочном периоде, до конца 2021 года, полагаем, что все-таки драйверы роста цен на недвижимость с середины года возобновятся. Рост будет на уровне инфляции, в районе 3-5 процентов в год.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
