Текст: Александр и Григорий Исаковские
Какие бывают жилые дома? Если задать такой вопрос прохожим на улице, то самые популярные ответы будут:
– «многоквартирные»;
– «индивидуальные» (или, в просторечии, «частные»).
Конечно, будут ответы: «красивые», «тёплые», «новые» и т.д.
Но вряд ли мы услышим ответ, что жилые дома бывают «блокированные». Или это будет самый редкий ответ. Но некоторым гражданам данный термин всё же известен, и часто это связано с негативными и даже судебными ситуациями. Проезжая по загородным посёлкам, нередко можно увидеть странные дома, состоящие из двух половинок, иногда из трёх или четырёх составных частей. Части таких домов имеют различную отделку, окраску и состояние, что сразу бросается в глаза. По внешнему облику таких домов можно сделать утвердительный вывод: в таких домах живёт несколько разных семей с разными подходами к жизни, вкусами и доходами. По своей экспертной работе мне часто приходится сталкиваться с такими домами и с жителями таких домов. В этой статье я постараюсь изложить основные выводы по судебной практике в отношении «малоквартирных блокированных жилых домов» (1-2-этажных жилых домов, состоящих из нескольких квартир). Такие объекты следует отличать от малоэтажных многоквартирных домов, которые изначально строились и проектировались как многоквартирные дома. Объекты исследования данной статьи – малоквартирные дома, которые в силу жизненных обстоятельств превратились из одноквартирных индивидуальных домов в многоквартирные дома, состоящие из двух и более квартир (в моей практике – до 6 квартир).
Многие читатели наверняка сразу подумают, что эта тема им неинтересна, и они никогда не будут иметь дело с блокированными жилыми домами. Не спешите делать вывод сразу. Некоторые граждане думали так же, пока не получили в наследство часть дома с массой сопутствующих проблем.
Так что же такое блокированный жилой дом? Идеальную трактовку дают нам СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»:
«Блокированные дома – дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков (квартир), каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
Блок жилой – автономная часть блокированного жилого дома, включающая одну квартиру и, при необходимости, другие помещения».
Наиболее типичный пример блокированных домов – широко распространённые таунхаусы, которые изначально проектируются и строятся блокированными домами. Ещё на стадии проектирования решаются все проблемы будущего совместного проживания:
– отдельные и разнесённые на расстояние входы в блоки;
– блоки имеют чёткие вертикальные границы, все помещения одного блока располагаются чётко в пределах секции;
– автономные (или, точнее сказать, изолированные) инженерные коммуникации блоков.
Но у нас часто встречаются дома, которые когда-то были одноквартирными, но впоследствии были поделены на части – комнаты и квартиры, принадлежащие разным владельцам или собственникам на праве пользования или праве долевой собственности. Наиболее распространённый пример – наследование детьми родительского дома с разделением его на доли и определением права пользования. С одной стороны, такие варианты наследования и разделения вполне демократичные и правильные, но, с другой стороны, они порождают массу проблем для новых собственников:
– собственники получают вертикальные доли в праве собственности, но не идеальные доли в доме, им ещё предстоит определиться с порядком пользования домом, вспомогательными строениями и земельным участком;
– пользоваться долей дома можно без физического разделения и организации отдельного входа и изолированных инженерных коммуникаций;
– существует определённый порядок выделения части дома в собственность с оформлением регистрационных документов на право собственности на конкретную часть жилого дома и земельного участка (домовладения), но это сложный и не всегда возможный вариант;
– процесс совместного проживания сособственников в общедолевом доме или в разделённом на части доме сопряжён с множественными проблемами, спорами и судами.
Рассмотрим основные правила распоряжения домом при его разделе на доли или на части (советы для наследников или покупателей):
– постарайтесь объективно оценить ситуацию и состояние разделяемого дома и участка;
– если без внесения изменений в планировочные решения дома и без строительных работ нет возможности разделить дом – стоит очень серьёзно задуматься о том, чтобы дом достался одному собственнику, а другому (другим) – денежная компенсация; а если такой вариант не получается – лучше продать домовладение и поделить вырученную сумму;
– если дом большой и в нём хватает места всем – чётко и документально закрепите порядок пользования (договором, заверенным у нотариуса) и постарайтесь избежать оформления общедолевой собственности – лучше сразу выделить части дома и части земельного участка, и зарегистрировать право собственности уже на выделенные части домовладения. На выделяемые части дома составляются свои Технические паспорта БТИ, на выделяемые земельные участки оформляются кадастровые планы. После такой процедуры выделения и оформления вы становитесь полновластным собственником части домовладения, а не виртуальной доли в общедолевой собственности.
К сожалению, в реальной жизни на первоначальном этапе раздела дома между родственниками происходит оформление общедолевой собственности и устное закрепление порядка пользования такой собственностью. Но со временем родственные чувства изменяются, доли дарятся и продаются. В общедолевой собственности появляются совсем чужие сособственники. Дома достраиваются и перестраиваются. От первоначального дома и первоначальной общедолевой собственности остаются только старые свидетельства на доли в собственности, а общедолевой дом уже совсем другой. И на определённой стадии непременно возникают споры о долях, частях дома пользователей, о реконструкции одним собственником в нарушение прав других и т.д. И неизбежно обращение в суд, который для разрешения спора и для обеспечения доказательств назначает судебную строительно-техническую экспертизу о возможности раздела домовладения и выделе долей. Суд выносит определение с перечнем вопросов эксперту и передаёт материалы дела, относящиеся к предмету экспертизы, строительно-техническому эксперту.
В подтверждение своих слов о распространённости данного вида экспертиз приведу тот факт, что есть даже такая экспертная специальность No 16.3 «Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов указанного раздела». Всего существует 6 экспертных специальностей по строительно-технической экспертизе, одна из которых по разделу домовладений. Такая специальность была разработана с учётом важности и распространённости судебных процессов по разделу домовладений.
Суд обычно ставит следующие вопросы перед экспертом:
1. Соответствуют ли выполненная реконструкция и перепланировка в доме по адресу...
2. Повлияла ли выполненная реконструкция и перепланировка жилого дома по указанному адресу на устойчивость и несущую способность конструкций здания.
3. Создаёт ли выполненная реконструкция и перепланировка жилого дома угрозу жизни и здоровью граждан...
4. Возможен ли технически раздел дома с учётом сложившегося между сторонами порядка пользования домом и в соответствии с долями сторон в праве собственности на дом.
5. Представить варианты раздела дома с учётом сохранения произведённой реконструкции и без учёта самовольно возведённых строений.
6. Определить размер компенсаций и стоимость работ по переоборудованию дома по представленным вариантам раздела.
Первые три вопроса неизбежно возникают в суде из-за самовольных перепланировок домов после оформления общедолевой собственности.
Для ответов на вопросы эксперт проводит исследование представленной документации из материалов дела и исследование домовладения с проведением экспертного обследования.
Из представленной документации устанавливается размер идеальных долей собственников, планировочные решения домовладения на момент оформления общедолевой собственности, выявляются возможные перепланировки и реконструкции.
По результатам экспертного обследования устанавливается:
– фактическое состояние объекта,
– выявляются самовольные перепланировки и переустройства,
– выявляются дефекты и нарушения требований строительных норм и правил,
– выявляются конструктивные схемы здания,
– определяется сложившийся порядок пользования помещениями,
– определяется наличие, типы и конфигурации инженерных коммуникаций и оборудования.
Обследование проводится в соответствии с положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». По результатам обследования определяется категория технического состояния жилого дома и вспомогательных строений из 5 возможных нормативных категорий:
– исправное состояние,
– работоспособное состояние,
– ограниченно работоспособное состояние,
– недопустимое состояние,
– аварийное состояние.
Не буду приводить определения категорий, их легко найти в вышеуказанном документе в открытых источниках. От категории технического состояния зависит возможность раздела дома, возможность дальнейшей безопасной эксплуатации и возможность раздела домовладения. Дома в аварийном и недопустимом состоянии разделу не подлежат. Их безопасная эксплуатация невозможна. При таком состоянии ни один суд не примет решение о разделе. К сожалению, довольно часто в таких домах живут люди и пытаются ещё их делить, вместо того чтобы заняться капитальным ремонтом дома.
Если при обследовании существенные дефекты и нарушения несущей способности не выявляются (обычно проводятся поверочные расчёты несущей способности основных конструкций здания), то дому присваивается категория «работоспособное состояние». В доме можно безопасно проживать, дом можно делить, самовольная реконструкция дома выполнена качественно и подлежит «узакониванию» – вновь созданные помещения будут зарегистрированы. Но здесь есть одно «но» – дом должен соответствовать требованиям СНиП (строительных норм и правил). А у нас таких СНиПов великое множество. Эксперты в один голос говорят о чрезмерности формулировки вопроса про соответствие СНиП. Но суды продолжают ставить такие вопросы. Эксперты в данном случае исследуют домовладение на соответствие разделяемого дома основным СНиП:
– СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
– СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;
– СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
Но даже в этих документах содержатся требования, которые и для новых домов довольно жёсткие и суровые (в частности, по составу помещений выделяемых частей, по санитарным требованиям, по теплоизоляции ограждающих конструкций и т.д.). А для старых домов с большими сроками эксплуатации многие требования просто невыполнимы. Хорошо если в разделяемом доме не было самовольных перепланировок, и существующий дом без переустройств можно разделить. Но такое бывает крайне редко.
Таким образом, практика показывает, что раздел домов на части с соблюдением требований строительных норм и правил зачастую просто невозможен. Собственникам и дальше приходится довольствоваться правами долевой собственности со всеми ограничениями в организации ремонта, реконструкции и продажи собственности. Данный факт должен послужить предостережением при покупке доли в общедолевой собственности на индивидуальный жилой дом.
Если же эксперт пришёл к выводу о технической возможности раздела дома, ему предстоит решить несколько вопросов о вариантах раздела и о предстоящих строительных работах по разделу дома.
Какие возможны варианты:
– по сложившемуся фактическому порядку пользования домовладением,
– по вариантам раздела, предлагаемым сторонами (сособственниками),
– по варианту, наиболее близкому к идеальным долям в праве общедолевой собственности.
При любом варианте, как правило, не соблюдаются идеальные доли, и эксперту приходится считать компенсацию за отступление от идеальных долей; приходится определять рыночную стоимость дома и компенсацию за отступление от идеальных долей (долей в праве собственности); если требуется провести работы по приведению дома после раздела в соответствии с СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», которые регламентируют требования и к жилым блокированным домам.
Эксперту при проведении исследований приходится учитывать последующую процедуру раздела земельного участка с организацией доступа на выделяемые участки из частей дома и прилегающей улицы или улиц.
При разногласиях собственников идеальных долей эксперту найти вариант раздела, объективно устраивающий всех собственников, практически невозможно – невозможно идеально разделить на квартиры дом, который строился как одноквартирный! Эксперт, конечно, по результатам исследований находит и обосновывает оптимальные варианты или вариант раздела дома, суд выносит решение, но споры и суды с апелляциями в большинстве случаев продолжаются.
Такие вот неприятности поджидают собственников долей в праве на индивидуальный жилой дом. Поэтому мой совет потенциальным собственникам долей – постарайтесь не приобретать такую собственность. Мой совет фактическим собственникам – не доводите споры до суда, не спорьте в суде. Конечно, раздел дома формально также предстоит решать в суде, и суд также назначит экспертизу.
Суд вынесет решение о разделе дома, если эксперт по результатам исследований придёт к выводу о возможности раздела дома. Вы зарегистрируете право собственности на часть дома, точнее, на помещения части дома. Но смежные стены, фундаменты под ними останутся формально в общей собственности.
