Чек-лист основных проблем, с которыми мне приходилось сталкиваться в ходе своей деятельности.
Исчерпывающий перечень проблем
1. Несоответствие фактических границ и границ по документу-основанию
В ситуации, когда на интересующей территории утвержден проект межевания территории или утвержден генеральный план поселения (СНТ), образовывать земельный участок необходимо в строгом соответствии с представленными там сведениями.
Если что-то не устраивает (конфигурация неподходящая или площадь), то без внесения изменений в проект межевания территории или генеральный план поселения внести желаемые границы не получится, если мы говорим о первичном образовании земельного участка;
2. Земельный участок, из которого образуется интересующий участок, не уточнен
Законодательно нет ни одного препятствия для образования такого участка без проведения предварительного межевания исходного земельного участка.
Даная проблема касается Москвы и частично Московской области (частично, потому что не во всех филиалах Росреестра сидят отбитые регистраторы, но во многих).
Прежде, чем образовывать земельный участок из исходного Росреестр обяжет сперва уточнить исходный земельный участок, потому что, по размышлениям Росреестра, раз границы не определены, то и образовать что-то из этих границ нельзя;
3. Если планируется образование земельного участка с последующим выкупом, то Вас ждет сюрприз
Как правило, люди, которые образуют земельный участок с целью последующего выкупа, уже имеют на этом участке какой-то объект, чтобы иметь преимущественное право выкупа без торгов.
Смех в том, что для цели выкупа, орган местного самоуправления, в ведении которого находятся земли интересующей территории, даст образовать земельный участок исключительно в границах такого объекта – ни больше, ни меньше.
Что делать?
В этой ситуации я рекомендую образовывать земельный участок для цели последующей аренды. После заключения договора аренды и наличия на земельном участке объекта капитального строительства, находящегося в собственности, владелец такого объекта капитального строительства будет иметь преимущественное право выкупа земельного участка;
4. Через интересующую территорию проходят охранные зоны
Охранные зоны – это особый вид территории, в пределах которой устанавливается режим охраны земель. Охранные зоны, как правило, образуются под какие-то объекты капитального строительства, например газопровод.
В ситуации, когда через наш будущий земельный участок проходит охранная зона, необходимо параллельно с образованием земельного участка, образовывать и часть земельного участка для установления обременения в виде прохождения охранной зоны;
5. Нет доступа к общим землям
При образовании земельного участка обязательным является раздел «обеспечение доступа к земельному участку».
Если такого доступа напрямую нет, то необходимо обеспечить доступ через чужие земельные участки посредством установления сервитута.
Для подтверждения факта, что впоследствии будет образован сервитут, необходимо в составе межевого плана предоставить соглашение, подписанное между собственником существующего земельного участка, через который будет обеспечен проход и собственника будущего земельного участка, к которому будет обеспечен проход;
6. Невозможность образования земельного участка по документу-основанию
Очень часто, особенно остро это касается г. Москвы, проект межевания территории вроде бы утвержден, но по сведениям ЕГРН уже стоят участки совсем не так.
Это получилось за счет неразберихи в самом Росреестре в период передачи сведений о ранее учтенных земельных участках, которые клепались на публичную кадастровую карту как придется.
Парадокс в том, что сам Росреестр в лице государственных регистраторов прав чихать хотел на проблемы простых смертных в контексте допущенных им же самим ошибок такого характера.
В рамках этого, необходимо пробовать образовывать земельный участок частично в соответствии с проектом межевания территории (не выходя за его границы), описывая ситуацию в заключении кадастрового инженера в контексте невозможности соблюдения проекта межевания территории.
Данный вариант останется на усмотрение неуважаемого мной государственного регистратора прав, который(ая), в большинстве случаев, укажет на необходимость внесения изменений в проект межевания территории;
7. Уже приевшийся пункт «обезьяна с гранатой»
Мое мнение о том, как я рассматриваю данный пункт, описано здесь.
Я буду повторять как мантру, что
Государственные регистраторы прав работают с одной целью – как человек на кассе в пятерочке: брать и пробивать товар без инакомыслий и препятствованию реализации законных прав по распоряжению и пользованию объектом недвижимости, тем более, не имея ни малейшего представления о том, как осуществляются геодезические работы, кадастровые работы, как составляется межевой план.
Слишком много власти у обезьяны с гранатой…
