Регистрация доп. соглашения к договору аренды – процедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.
Предоставляем услуги по регистрации доп. соглашения к договору аренды:
- Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
- Подготовим пакет документов для регистрации;
- Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
- После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.
Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.
Зададимся вопросом – всегда ли нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды? Забегая вперед, ответим – не всегда.
Значение имеет:
- срок, на который заключен договор аренды;
- существо вносимых изменений.
По закону, если договор аренды заключен на срок более, чем на 1 год, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Уверены, что наверняка многие слышали об этом реестре. Но есть и еще одно важное положение, предписывающее, что соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона или договора не вытекает иное.
Из этих двух положений вытекает важное обстоятельство – законодатель обязывает арендодателя и арендатора регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды, если договор аренды тоже был зарегистрирован.
Однако важно учитывать и существо вносимых изменений. Например, изменение размера или формы арендных платежей не обязательно регистрировать даже при зарегистрированном договоре аренде. А вот соглашение о расторжении договора аренды или изменений каких-либо условий, например, в части ответственности или размера арендуемого помещения, обязывает сторон регистрировать доп. соглашение к договору аренды.
Перейдем теперь непосредственно к порядку регистрации доп. соглашения к договору аренды.
Первый шаг – разработка доп. соглашения
Обязательно нужно указать следующее:
- Факт заключения договора аренды с указанием статуса сторон (кто арендодатель, а кто арендатор);
- Реквизиты договора аренды (номер и дата);
- Редакцию измененных пунктов/новые пункты;
- Реквизиты сторон для идентификации;
- Дату вступления в юридическую силу
Второй шаг – формируем пакет документов:
- Подписанное двумя сторонами заявление о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды;
- Документ, удостоверяющий личность (для ИП – паспорт, для юридических лиц – учредительные документы);
- Оригиналы доп.соглашения в 3 экземплярах (2 для сторон и один для Росреестра);
- Оригинал подписанного договора аренды;
- Доверенность, в случае, если стороны действуют через представителя;
- Квитанция об уплате гос.пошлины (оплатить обязательно, прилагать не обязательно, все фиксируется в специальной электронной системе, но квитанцию лучше сохранить).
Остановимся на гос.пошлине немного подробнее, потому что частый вопрос – каков размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды.
Разъясним сразу и по поводу регистрации самого договора аренды, и поводу государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды. И там, и там уплата обязательная. Кто-то может подумать, что зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды можно и без уплаты налогового сбора, но такое мнение ошибочно. Единственное, размер такого сбора будет существенно ниже, чем при регистрации самого договора.
При регистрации договора аренды, заключенного между юридическими лицами, уплачивается госпошлина в размере 22 000 рублей. Существенно, не так ли? Для граждан – 2000 рублей.
Размер госпошлины при регистрации доп. соглашения к договору аренды значительно ниже для юридических лиц, и составляет 1000 рублей, а для физических лиц – 350 рублей.
Третий шаг – обращаемся в уполномоченный орган (Росреестр, можно через МФЦ)
Подать заявление с пакетом документов можно в:
- отделение Росреестра;
- МФЦ;
- Лично или через представителя;
- По почте России или через электронную почту (электронный документооборот возможен только с применением квалифицированной электронной подписи).
Наш опыт
На самом деле клиенты очень часто обращаются к нам с целью регистрации доп. соглашения к договору аренды. В одном из таких случаев к нам обратилась медицинская компания, которая заключила договор аренды на нежилое помещение сроком на 10 (!) лет, откуда она, собственно, и оказывала гражданам медицинские услуги. Не трудно догадаться, что и адресом места нахождения медицинской компании стал адрес арендуемого помещения, и в таком качестве он был зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Встает резонный вопрос, а что делать после прекращения действия договора? Навряд ли арендодателю выгодно, чтобы принадлежащее ему помещение было зарегистрировано на третье лицо. Но стороны договора аренды стали об этом задумываться ближе к истечению срока действия договора. При заключении гражданских сделок, особенно на такие длительные сроки, очень сложно просчитать все риски наперед.
Вот и решили стороны зарегистрировать доп. соглашение к договору аренды, в котором арендодатель обязал нашего клиента в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора аренды изменить в ЕГРЮЛе адрес места нахождения.
Забегая за рамки обозначенной темы, необходимо сказать следующее: регистрация доп. соглашение к договору аренды – процедура, вне всяких сомнений, нужная и популярная, но мы хотим Вас обезопасить и донести до Вас, что всего этого можно избежать, если при заключении самого договора аренды будет участвовать профессиональное лицо – Юрист. Системное знание российского (и не только) законодательства – важный элемент правового анализа на предмет рисков для клиента.
В приведенном кейсе необходимость смены адреса юридического лица, не сказать, что была мало очевидной. Компетентный юрист бы просчитал это наперед, так как любая регистрация влечет правовые последствия как на собственника имущества, так и на зарегистрированное лицо. Одно дело, когда возникла объективная необходимость внесения изменений, другое дело, когда необходимость продиктована несовершенством юридической техники.
Безусловно, Дополнительное соглашение к договору – такой же важный документ, как и сам договор. Ошибочно полагать, что дополнительное соглашение обладает меньшей юридической силой, чем сам договор. В связи с этим, важно его правильно составить. Договор аренды обладает своей спецификой, и в равной степени она должна быть отражена и в доп. соглашении к нему.
Что включает в себя заключение договора аренды с участием юриста?
- Анализ рисков, их минимизация
Здесь все просто, например, договор может содержать неоправданно крупную неустойку за просрочку исполнения (не в срок оплатили аренду), «нагромождающие» пункты, которые вовсе не нужны, либо наоборот – много пробелов, и как следствие – перевес интересов в пользу контрагента.
- Сбор документов для регистрации договора аренды, если он заключен сроком выше, чем на 1 год. (перечень документов почти такой же, как и при регистрации доп.соглашения, но понадобится еще и документ, подтверждающий право собственности на арендуемое помещение.
- Взаимодействие с гос.органами (сами подаем в Росреестр, следим за внесением сведений и соблюдением сроков);
- Получаем выписку из ЕГРН и передаем ее Вам.
Вам ничего не нужно делать, только содействовать в формировании пакета документов, так как доступ к необходимым документам есть только у Вас.
Плюс ко всему, важно проверить помещение на юридическую чистоту сделки. Конечно, подобная необходимость более актуальна при покупке недвижимости, но обременение третьими лицами арендуемого помещения может сказаться и на правах арендатора, и это тоже входит в услугу.
Участие юриста в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды – вне всяких сомнений, правильная инвестиция, которая обезопасит Вас от нежелательных правовых исходов и сэкономит Ваше время.
