На прошлой неделе один из московских девелоперов, Level Group, получил разрешение на строительство нового жилого комплекса Причальный, это на набережной Москвы-реки на Северо-западе города. Площадка, судьбу которой я наблюдаю на протяжении последних лет 6-7. Кроме того, мне в целом нравится продукт, который делает Level Group и я покупал у них уже квартиры в другом доме, поэтому я попросил их прислать цены на новый проект. (Ну мало-ли, приглянется что-то).
На всякий случай предупрежу, этот пост - не реклама, как и не антиреклама. Скорее, просто мои наблюдения.
Сам по себе дом - довольно большой, хорошо проработанная территория, неплохие планировки. Квартиры в основном маленькие, средний размер 50 кв.м. Архитектура на мой вкус подкачала, архитектурное бюро Остоженка выдало помесь Пресня Сити и стеклянного офисного здания.
Однако, мне есть где жить и этот проект я рассматриваю исключительно как инвестиционный. Как инвестиционный, будут его рассматривать и большое количество других покупателей, потому что в этом классе жилья (среднем), количество тех, кто покупает квартиры себе, невелико. Ведь это же знаменитый своей малочисленностью средний класс, люди, зарабатывающие больше 300 тысяч в месяц на семью. Поэтому чаще покупают в таких домах те, кто сам живет в доме классом повыше, а эти квартиры берут для сдачи в аренду или перепродажи. Да и размер квартир подтверждает стратегию продаж инвесторам, квартир площадью больше 80 квадратных метров очень мало.
Цены на старте оказались следующими - самые дешевые лоты стоят 265 тысяч, самые дорогие выше 400 тысяч рублей за метр. 107 метровая квартира на среднем этаже стоит около 300 тысяч за метр. По ценам - вполне себе бизнес-класс.
В другом районе было бы сложнее понять, дорого это или нет, но Шелепихинская набережная - район с приличной конкуренцией. Соседняя площадка - проект Дон-строя «Сердце Столицы» с несколькими фазами, через реку реализованный ONLY от Central Properties и Филиград MR Group. Все достойные и понятные девелоперы, у которых ценообразование, также как у Level Group, взято не с потолка. Так вот, все соседние проекты финишировали с ценами от 240 до 280 тысяч за метр и было это всего пару лет назад. "Сердце столицы" еще достраивает последние фазы и текущие цены 300 тысяч за метр.
Получается, что проект Level Причальный, выходит в продажи по цене, равной справедливой цене уже готового метра. Может, у них там случился коронавирус и главный по ценообразованию временно выбыл из строя? Может, конкуренты заслали казачка в компанию, чтобы смешать все карты и вывести компанию их игры? Но нет, все у них в полном порядке. Просто на этом проекте девелоперу стало понятно, что имея финансирование Сбербанка и не имея доступа к деньгам покупателей, лежащих на эскроу счетах, нет никакого смысла стимулировать спрос ценой. Поэтому дом сразу продается по цене, не предусматривающей роста в процессе строительства.
Как я ванговал, что это повсеместно начнет происходить из-за введения эскроу счетов, так теперь предсказываю, что через два года экспериментов с фиксированной ценой, на рынок вернется гибкое ценообразование. Почему я так думаю? Потому что скоро все девелоперы, кроме строящих эконом-класс, поймут, что без инвесторов на нашем рынке нет достаточного спроса на такое жилье. А инвесторам нужен апсайд, рост цены.
Дорогие друзья, пишите свои вопросы, оставляйте комментарии и не забывайте подписываться на канал! Здесь мы говорим о недвижимости и не только.
автор Романтика в бетоне🐱🏍 @RomantikVBetone