В этой статье я рассажу о конкретной сделке на вторичном рынке недвижимости, проведённой мною в конце 2020 года. После достаточно продолжительных поисков выбор моего клиента пал на квартиру, которая была в залоге у АКБ «Абсолют Банк», стоимость квартиры составляла 6400000 рублей, не погашенная часть кредита составляла 3400000 рублей, у моего клиента-покупателя прямые деньги. Конечно, идти по пути, когда сначала из средств покупателя гасится долг банку по ипотеке, снимается обременение в Росреестре, а только потом происходит регистрация перехода права по договору купли-продажи, совсем не хотелось. Выдать продавцу всю сумму долга в виде аванса, тоже рискованное мероприятие, потому что поручится за поведение продавца невозможно, гарантий никаких! Хорошо, попался очень адекватный продавец, и мы с ним договорились, если банк будет настаивать на схеме, которая описана выше, мы откажемся от покупки и аванс он нам вернёт. Зафиксировали всё в договоре аванса и начали переговоры с банком.
Первоначально продавец должен написать заявление в банк на разрешение ему сделки купли-продажи объекта недвижимости, который находится в залоге. После того, как банк рассмотрит это заявление и даст положительный ответ, можно двигаться дальше. В нашем случае, банк рассматривал заявление, которое было написано продавцом ещё до аванса, более 7-ми дней, которые положены по закону. И продавец вынужден был «настоятельно» просить руководство банка решить данный вопрос. Когда разрешение на сделку было получено, нам прислали три схемы сделок. Я была приятно удивлена, что банк предлагает выбрать любую, которая подходит покупателю и продавцу.
Вариант 1: Погашение кредита через текущий счет.
Необходимо назначить дату сделки и сообщить дату погашения не менее, чем за 3 рабочих дня до сделки, погашение кредита возможно в любом отделении Банка. В день сделки (день погашения) вы подходите к операционистам, пишите заявление-поручение на полное досрочное погашение кредита, вносите денежные средства на счёт заемщика (продавца) в размере, необходимом для полного досрочного погашения кредита. В течение ~1,5 часов будут проведены проводки, будет закрыт кредит. После погашения кредита заемщику выдаётся закладная с отметкой о погашении (при ее наличии), доверенность на подписанта, а также заемщику выдаётся справка о полном погашении кредита у операционистов в любом отделении Банка. Далее в МФЦ снимать обременение об ипотеке, а только потом регистрировать переход права.
Это, как раз, и есть та схема, которая нам не подходила!
Вариант 2: Погашение через аккредитив.
Необходимо назначить дату сделки. Для назначения сделки, необходимо предоставить на электронную почту сотрудника банка следующий список документов: составленный вами Договор купли-продажи квартиры, с пунктом об обременении банком (наличие данного пункта в ДКП обязательно!) и паспорта всех и контактные номера телефонов участников сделки.
В день сделки в назначенное время вы приходите в отделение к операционистам. Они открывают два аккредитива: один аккредитив на сумму кредитной задолженности, второй - собственные средства. На аккредитиве с кредитными средствами должна быть сумма, которой будет достаточно для погашения кредита в последний день срока действия аккредитива. (основной долг + сумма ежемесячного платежа). Мы открывали аккредитивы на 3 месяца, чтобы успеть зарегистрировать переход права, а потом зарегистрировать снятие обременения об ипотеке, но уложились в 1,5 месяца, потому что попали в новогодние праздники. В обычное время можно всё сделать за 3-4 недели. Доступ для раскрытия аккредитивов выписка из ЕГРН и/или оригинал ДКП с отметкой о регистрации для первого аккредитива с обременением, а для второго без обременения. Здесь ещё хочу сказать, что в квартире были прописаны два совершеннолетних сына продавца и вставал вопрос, либо брать у них нотариально заверенные обязательства о снятии с регистрационного учёта или вписывать в доступ к второму аккредитиву с собственными средствами выписку из домовой книги, где зарегистрированных нет. Я выбрала второй вариант, он гораздо надёжнее и стимулирует продавца на выписку пользователей квартиры.
Далее, продавцу квартиры банк выдал разрешение на регистрацию сделки купли-продажи и копию доверенности на подписанта, который подписал разрешение на сделку. И мы пошли в МФЦ регистрировать переход права. Без данного согласия банка на регистрацию сделки возможна приостановка.
После оформления покупателем документов на свое имя (зарегистрированный ДКП с обременением, ЕГРН с обременением), продавец возвращается в банк, чтобы погасить задолженность по кредитному договору. Необходимо заранее с операционистами обговорить день раскрытия первого аккредитива.
На основании зарегистрированного ДКП с обременением, заполненного заявления на досрочное погашение, раскрывается аккредитив на кредитные средства. В течение ~1,5 часов будут проведены внутренние проводки, будет закрыт кредит. После погашения кредита продавцу выдаются документы: справка о полном погашении и закладная с отметкой о погашении (при ее наличии), доверенность на подписанта. Получить документы для снятия обременения может только продавец - заемщик при личном визите в офис банка, либо доверенное лицо с соответствующими полномочиями на основании нотариальной заверенной доверенности. На этом первый этап сделки закончен.
Теперь второй этап: снятие обременение с недвижимости. Продавец - заёмщик полученные документы: закладную с отметкой о погашении (при ее наличии), доверенность на подписанта, справка об отсутствии задолженности по кредиту, после закрытия кредитного договора передаёт покупателю! Данное условие мы зафиксировали в дополнении к Договору аванса, кто, кому, когда и что передаёт! Покупатель с документами идет в МФЦ и снимает обременение с недвижимости. Далее покупатель и продавец встречаются в банке, и покупатель передаёт продавцу выписку из ЕГРН без обременения и продавец, в нашем случае, прикладывает выписку из домовой книги, где прописанных в квартире нет и раскрывает с этими документами второй аккредитив.
У банка есть и Вариант 3: Погашение через ячейки. Это такая же схема сделки, как вариант 2, только вместо аккредитивов используются ячейки. На этом сегодня вся информация. Статья получилась большая, за то обстоятельная. Надеюсь, она была вам полезна.
Подписывайтесь на мой канал, чтобы получать актуальную и полезную информацию, которая вам обязательно пригодиться!
Как выбрать себе квартиру читайте здесь и здесь, про 3 заблуждения об ипотеке - здесь, о 14 видах правоустанавливающих документов - здесь.
Заходите на мой сайт https://realtor-sv.ru и Instagram @realtor.sv.moscow пишите в Директ или Whatsapp, ссылка в шапке профиля.
Заказывайте ЭКСПРЕСС ПРОВЕРКУ квартиры и записывайтесь на бесплатную 15 минутную консультацию. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает.