Попытка оценить «рыночную цену» квартиры были всегда. Всем нужно была «именно» рыночная цена. Чтобы продать как можно быстрее и по максимальной возможной цене. Или купить «недооценённую» квартиру.
Сервисы оценки «рыночно стоимости» появились относительно давно. Рассмотри одного «ветерана» и еще один известный сайт по размещению объявлений о сделках с недвижимостью.
IRN - заслуженный ветеран оценки стоимости квартиры
Первым известным был сайт irn.ru.
Все было и остается красиво оформленным проектом, которому хочется верить. И многие верили. И в 2004 году, и сейчас.
Но очень мало кто задавался вопросом, откуда берутся данные для расчетов и каким способом получаются итоговые цифры.
А это главные вопросы, которые надо изучать первым делом. Именно изучать, а не просто прочитать. На сайте irn.ru методология расчета изложена здесь.
Прочитайте на досуге. Если вы не любитель высшей математики и теории вероятностей, вы бросите читать на первом абзаце. Потому что сложно, непонятно и совсем не в духе «объясните мне, как ребенку, чтобы я понял».
Но если вы продеретесь сквозь дебри формул, то увидите, что:
1) Цены на квартиры берутся рекламные, а не цены продажи. Это критически важно.
2) Используемый подход хорошо работает на больших объёмах данных (почему его собственно и используют в irn). Но для конкретной квартиры этот метод может не работать с нужной точностью.
3) IRN рассчитывает все свои ценовые показатели по своей системе, раскрывать которую не хочет. Но призывает просто верить.
Повторюсь, многие верят до сих пор.
Берут цену за 1 кв.м из данных на irn по своему району, умножают на площадь своей квартиры. Радуются полученной цифре и выставляют по этой цене на продажу. А потом удивляются, что никто не хочет даже звонить.
И да, естественно, все ваши выводы на основе данных портала вы делаете на свой страх и риск.
Циан – красиво, максимально просто и… бесполезно.
Циан – пожалуй, один из двух сервисов по размещению рекламных объявлений по недвижимости, который дает результаты. И почти любые затраты на него с лиховой окупаются.
Уже несколько лет в ЦИАНЕ есть своя «аналитика цен», которая доступна на странице продаваемой квартиры.
Вы видите, что, судя по графику, цена квартиры намного ниже «рекомендованной рыночной цены».
Но как ЦИАН определяют «рыночную цену»? Прямого ответа на странице с графиком нет, есть только «Смотреть полный отчет». Нажимаем и получаем:
Ага, тут есть волшебная кнопка «О методе расчета оценки». Жмем и переходим на заветную страницу .
Что мы там видим:
1) В основе оценки Циан лежит набор методов машинного обучения, позволяющий вычислить наиболее близкую к рыночной цене стоимость квадратного метра жилой площади для сценария прямой продажи в стандартные сроки.
2) Главный инструментарий (подход) математического алгоритма заключается в анализе квартир – аналогов, которые имеют схожие с оцениваемой характеристики, начиная с географического расположения дома и заканчивая наличием специфического ремонта.
И снова - за расчет «рыночной цены берутся РЕКЛАМНЫЕ ЦЕНЫ.
Самое интересное что ЦИАН идет дальше и даже указывает за какое время можно продать квартиру
Ну не чудо ли? Теперь у продавца есть все данные что бы выставить квартиру за «рыночную цену» и быть уверенным, что продать квартиру он сможет за 4 месяца!
Проблема только одна – данная квартира продается уже год. Даже по более низкой цене, чем рекомендаванная «рыночная цена» Циана.
И это не единичный случай. Это тенденция, которую Циан либо игнорирует, либо намеренно оставляет на своем портале заведомо завышенные цены, чтобы продавцы бежали размещать свои объявления.
С учетом того, что «рыночные цены» на Циане превосходят реальные цены продаж года три минимум, я склоняюсь ко второй версии.
Итог
Нет пока в России сервиса по оценке реальной «рыночной цены» квартиры на вторичном рынке или хотя бы диапазона этой цены. Пролема тут не в сервисах, а в данных
В России нет открытых данных по ценам продаж квартир на вторичным рынке как минимум.
Почему государство не хочет делиться этой информацией – мне непонятно.