Новостройки растут в Москве как грибы после дождя, но как определить, какие из них имеют наибольшую инвестиционную привлекательность? Опытный грибник не тратит много времени на поиски грибного места — он находит их по приметам. В Москве главной приметой для инвестора является наличие станций метро — как уже запущенных, так и тех, что только обещают построить.
Если в районе нет метро, а потом на муниципалитет все-таки пролился дождь из московских денег и оно появилось, — цены на недвижимость в округе вырастают, как правило, на 15-20%. Если же пока метро строили, средние цены тоже росли, то вот и доходность 30-40% за 2-3 года вырисовывается. Нормальные такие «белые грибы» в корзину, да? Обычно у инвестора «портфель», а в нашем случае будет «корзина».
Правда, всегда надо держать в голове и худший вариант развития событий, когда «дождя» не случилось. Например, мои родственники купили квартиру в Жулебино, а метро им построили на 15 лет позже, чем обещали. Но ведь на то они и инвестиции, чтобы рисковать, так?
Волшебное превращение электричек в МЦД увеличивает доходность инвестиций на 10-15% за те же несколько лет — это тоже «белые», но размером поменьше. Остальное улучшение и развитие инфраструктуры дают значительно менее ощутимый эффект — это «лисички», их тоже стоит подобрать.
Если говорить об инвестиционной привлекательности объектов под сдачу в аренду, то, как ни странно, квартиры в центре города проигрывают окраинам: на дорогое жилье дольше искать арендаторов, инвестиционная отдача тоже ниже.
Но транспортная доступность все равно стоит на первом месте: малогабаритные квартиры, студии, обычные однушки и евродвушки — всегда будут в топе. Студии особенно популярны около университетов, евродвушки — в обжитых районах с обилием детских садов и школ.
Если говорить о Москве в пределах МКАД, то это от 4 млн за студию и от 5 млн за однушку. Но если рассматривать объекты с максимально удачным расположением, то стоит, пожалуй, взять 6-7. С меньшим бюджетом можно отправиться в Новую Москву — вот уж где поле непаханное (во всех смыслах) для инвестиций.
Естественно, все это речь об инвестициях на «этапе котлована», иначе такой высокой доходности не достигнуть, и без использования заемных средств — рисковать лучше своими, чем потом остаться должником.
Размышлениями о "грибных местах" поделился эксперт ongrad.ru
А вы бы купили квартиру на котловане в районе, где еще нет, но обещают метро? Возможно, у вас уже есть опыт инвестиций в такие проекты? Напишите в комментариях.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить самое интересное о недвижимости Москвы и Подмосковья.