ВОПРОС:
ИП является собственником помещения на 1-м этаже в жилом доме. При этом имеется договор, заключенный с компанией на вывоз мусора. Должен ли он платить за лифт и мусоропровод, которыми не пользуется?
ОТВЕТ:
Да, несмотря на неиспользование лифта и мусоропровода, собственник помещения на 1-м этаже многоквартирного дома обязан нести подобные расходы, поскольку эти объекты включаются в состав общего имущества, содержание которых подлежит оплате всеми собственниками.
Объясним подробнее.
Нормы статьи 249 ГК РФ, а также ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ определяют соразмерное участие собственников в содержании имущества. В пункте 28 правил содержания общего имущества также установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
Состав общего имущества в МКД определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также п. 2 правил содержания общего имущества и является, по мнению Минстроя, исчерпывающим (письмо от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04). Согласно пункту 2 правил в состав общего имущества включаются в том числе лифты, лифтовые шахты и мусоропроводы.
Таким образом, вне зависимости от фактической возможности использования таких объектов МКД, собственники обязаны нести расходы на их содержание.
Это подтверждается и судебной практикой, например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 № А27-6190/2013 отмечается: «то обстоятельство, что нежилое помещение ответчика находится на первом этаже и имеет отдельный вход, не освобождает его от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома».
Исключением можно считать случай, когда речь идет о пристроенном к МКД объекте, не имеющем общих сетей и обслуживаемом по отдельным договорам.
Такой случай был рассмотрен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2018 № Ф07-13145/2018. Суд отметил, что принадлежащее обществу нежилое помещение является пристройкой к дому, имеет свой фундамент, собственные несущие ограждающие стены и крышу; данный пристрой имеет свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания пристройки не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома; в отношении указанного помещения заключены самостоятельные договоры с поставщиками соответствующих ресурсов; над его кровлей отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного дома; местами общего пользования многоквартирного дома ответчик не пользуется. То есть если пристройка не является помещением, обслуживающим жилой дом, и носит иной функциональный характер, является конструктивно обособленным объектом капитального строительства и не входит в состав многоквартирного дома.