Эксперты обсудили наиболее актуальные вопросы загородной недвижимости на круглом столе «Рынок загородной недвижимости: новые правила игры», организованном оргкомитетом премии «Поселок года» совместно с информационно-аналитическим порталом Cottage.ru. Мероприятие прошло 7 июня в ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити».
Законодательные предложения
Начал обсуждение председатель секции Экспертного совета комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ Валерий Казейкин. По его словам, правительство РФ подготовило поправки в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, отменяющие в ряде случаев принцип «один девелопер — одно разрешение на строительство» (сам закон должен вступить в силу уже с 1 июля текущего года).
Чиновника привел пример с компанией, которая строит тысячу квадрохаусов. Получается, она должна создать тысячу юридических лиц, с директорами, бухгалтерами, офисами и т. д. Каждая из этой тысячи компаний должна иметь как минимум трехлетний опыт работы и ввести, по меньшей мере, 10 тыс. кв. м жилья. Если все окажется действительно именно так, то работать станет просто невозможно.
Несмотря на то, что многоэтажному строительству в России оказывается поддержка с посредством нескольких национальных проектов, таких как «Формирование комфортной городской среды», «Ипотека и арендное жилье», а также программа «Жилище», все они действуют для городов с населением более 200 тыс. человек. А вот «малоэтажке», несмотря на то, что она фактически занимает половину строительного рынка, государственная поддержка практически не оказывается. Чтобы исправить ситуацию, депутаты Госдумы в свое время сформулировали проект «Свой дом», благодаря которому было изменено 12 законов, которые стали стимулировать малоэтажное строительство. А сейчас по инициативе заинтересованных сторон формируется национальная программа поддержки малоэтажного строительства. Общероссийский Народный Фронт ее уже поддержал. Скоро будет заседание Госсовета. «Будем надеяться на то, что это все-таки сыграет свою роль», – заявил Валерий Казейкин.
Статистика подмосковной «элитки»
По итогам I квартала 2018 года средняя стоимость проданного дома на загородном рынке Подмосковья в сегменте отдельно стоящих домов стоимостью от 30 млн руб. выросла до 105,5 млн. руб. Об этом рассказал директор Департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Хотя на Новой Риге средняя цена сократилась с 95 до 83 млн руб., однако на Рублевке она возросла со 141 млн до 201 млн. руб. При этом количество сделок снизилось на 7 %.
«Кроме того, совокупная стоимость всех домов, проданных на подмосковном элитном рынке, достигла 6,6 млрд. руб. Причем более 50% проданных домов были готовы «под ключ», а средний срок экспозиции проданного объекта увеличился почти на 352 дня», — рассказал эксперт.
При этом количество продаж на элитном загородном рынке Подмосковья неуклонно демонстрирует отрицательную динамику. Если в 2013 году в сегменте отдельно стоящих домов стоимостью от 30 млн руб. было реализовано 524 лота, то в 2014 году число сделок уменьшилось до 503. В 2015 году было продано 483 лота, в 2016 - 409, а в 2017 году количество сделок и вовсе упало до 282 лотов. В I квартале 2018 года было продано всего 63 дома.
Эксперт делает неутешительный прогноз на будущее: до 2020 года на фоне отсутствия новых элитных проектов, рынок продолжит сужаться, количество сделок будет падать.
Сергей Колосницын считает, что на фоне растущего качественного и доступного предложения в городе, покупатели будут искать новые форматы и новые сочетания продуктов на элитном загородном рынке. По его мнению, точками роста рынка могли бы стать новые продукты не на привычных направлениях, поскольку этот рынок переполнен предложением на вторичном рынке, а в неосвоенных под элитную аудиторию локациях. Таким продуктом нового образца могла бы стать так называемая курортная недвижимость.
В качестве примера можно привести курорт «Завидово», расположенный в 97 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Дорога от города на автомобиле занимает чуть более 1 часа. При этом временные затраты сполна компенсируется отличной экологией. Территория курорта насчитывает 2 500 га. Из них природный парк занимает 150 га. Здесь есть всевозможные опции для отдыха, такие, как яхт-клуб, гольф-клуб, рестораны, прогулочные зоны, прокаты и т. д. Всего насчитывается 30 развлекательных опций. Кроме того, часто проходят различные развлекательные мероприятия, тест-драйвы автомобилей, мастер-классы по водным видам спорта и т. д.
Покупатели уходят в интернет
Несмотря на неутешительную статистику на элитном рынке Подмосковья, объем запросов в интернете, связанных с покупкой дома, коттеджа или участка с начала 2018 года растет относительно аналогичного периода 2017 года, рассказал директор по маркетингу информационно-аналитического портала Cottage.ru Кирилл Зиняков.
По его словам, распространение интернета среди жителей России увеличивается быстрыми темпами. Сейчас оно составляет порядка 74%. Три четверти россиян более 15-20 минут в день пользуется интернетом. Из них уже к концу 2017 года порядка 50% из них были приоритетными пользователями мобильных телефонов. «То есть мы сейчас двигаемся от компьютера, как точки выхода в интернет к телефонам, планшетам и т.д.» - рассказал эксперт.
Все это повлекло вполне логичные последствия для рекламного рынка. По словам Кирилла Зинякова, в течение последних 3-4 лет рекламные инвестиции в традиционные масс-медиа сокращаются. Это значит, что застройщикам следует уделять все больше внимания продвижению в интернете.
«Советские дачи» уходят в прошлое
Поскольку дача не является предметом первой необходимости, платить за неудобную и неликвидную недвижимость никто не хочет. В результате спрос на характерные «советские дачи» в 2018 году сократился с 28% до 19%. Об этом рассказал руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов.
По его словам, старые «советские» дачи стремительно теряют актуальность и, соответственно, позиции на рынке. Это морально устаревший формат, который можно сопоставить с «хрущевками» в городской застройке: мало места, отсутствует элементарный комфорт, велик риск неблагополучного соседства.
В то же время, большинство коттеджных поселков — это самые настоящие дачные поселки новой формации. Они часто располагаются именно на землях для ведения дачного хозяйства. При этом в 99% случаев они используются для сезонного проживания и отдыха по выходным.
В поселках проекта «Истринская долина» создана богатая инфраструктура для активной дачной жизни, рассказал Михаил Африканов. Она включает в себя центр активного отдыха «Zorino», где есть своя лыжня, каток и тюбинг, конноспортивный клуб, где проходит обучение, в том числе и занятия для детей, имеется спортивный клуб Fitness One, и многое другое.
Некоторые девелоперы все же проявляют некоторую активность
В частности, в коттеджном поселке «Новые Вешки» планируется строительство пятой очереди на 100 домов, сообщила заместитель директора по продажам КП «Новые Вешки» Аина Алымкулова. К настоящему времени в поселке, расположенном на Алтуфьевском шоссе, построено 450 домов и практически все они распроданы. Общая площадь поселка составляет 70 га, 6 из которых отданы под парки и рекреационные зоны. Проект стартовал в 2007 году по проекту канадских архитекторов. Инфраструктура поселка включает международную гимназию, футбольное поле, теннисный корт, баскетбольную площадку, а также два ресторана.
Польза сарафанного радио
По словам известного маркетера, автора и издателя Игоря Манна, правильно выстроенная работа над лояльностью позволяет девелоперским компаниям серьезно увеличивать объемы продаж за счет хороших рекомендаций покупателей.
Некоторые девелоперы из числа клиентов компании «Манн, Черемных и партнеры» при правильно поставленном маркетинге и правильно организованной работе в области лояльности делают продажи по рекомендациям на уровне 15-37%. «То есть 37% вашего поселка может быть продано за счет рекомендаций покупателей», — рассказал эксперт.
Кроме работы над лояльностью Игорь Манн выделил целый ряд аспектов, тщательная проработка которых необходима для успешной работы на рынке недвижимости. Это бренд компании, качество продукта, маркетинговая упаковка продукта, лидген, точки захвата покупателей.
Делаем выводы
Технический прогресс затрагивает все сферы экономики. И рынок недвижимости не исключение. Несмотря на отрицательную динамику продаж в элитных сегментах Подмосковья, количество интернет-запросов касаемо всех сегментов загородного жилья только увеличивается. И чтобы сохранить конкурентоспособность в кризисные времена, компании должны уделять особое внимание новым способам коммуникаций с потенциальными клиентами. Кстати, покупатели стали более продвинутыми не только в плане технологий, но и в плане своих вкусов и предпочтений, так что устаревшие дачи советского типа пользуются у них все меньшим спросом. Ну а в дорогом сегменте может получить популярность так называемая курортная недвижимость, примером которой является комплекс отдыха «Завидово».
Вместе с тем, практика показывает: даже в стремительно меняющемся мире такие инструменты, как сарафанное радио, продолжают отлично работать. Видимо, есть вещи, которые останутся на все времена.