Государственная Дума одобрила в первом чтении законопроект о т.н. «микродолях в квартирах». По сути, он является логичным продолжением закона «о резиновых квартирах», который был принят еще в 2013 году.
Все эти меры направлены на то, чтобы пресечь незаконную регистрацию в жилой недвижимости, когда происходит своего рода «прописка ради прописки» – то есть без намерения фактически проживать по месту регистрации.
С 2014 года были введены жесткие правила регистрации в квартире только с согласия собственника, а также суровые меры ответственности для тех, кто фиктивно регистрирует на своей жилплощади большое количество граждан.
Однако по сей закон не запрещает собственникам жилья продавать в них доли любой величины – и 1/2, и 1/200, и даже 1/2000. И многие собственники очень выгодно этой лазейкой пользуются.
Например: покупается квартира в крупном городе площадью 35 кв метров – условно, за 5 млн рублей. Затем распродаются доли в этой квартире – допустим, по 1/100 доли за 100 тысяч рублей.
Таким образом, квартира не только окупается, но и приносит огромную прибыль (100%). А покупатели находятся – и нужна им не доля, т.к. жить, конечно же, на площади в 0,35 кв. метра невозможно, а регистрация.
Владелец доли имеет законное право без согласия остальных сособственников зарегистрироваться в квартире. В итоге и образуются т.н. «резиновые квартиры», где проживает по документам огромное количество человек.
Что же предлагается в том самом законопроекте?
Вводится принципиально новая концепция распределения долей в жилых помещениях: доля может сформироваться только при условии, что ее размера будет достаточно для вселения в квартиру.
При этом общая площадь занимаемого помещения на каждого жильца (после вселения) не должна стать меньше учетной нормы (это минимум жилплощади на человека, снижение которого влечет постановку семьи на очередь по улучшению жилищных условий).
Значение учетной нормы утверждается на уровне каждого муниципалитета. Например, в Москве учетная норма составляет 10 кв метров на человека.
Таким образом, минимальной долей в квартире, которой можно будет свободно распоряжаться, станет доля, соразмерная величине учетной нормы.
Доли, которые окажутся меньше этого значения, ни продать, ни подарить, ни разделить на части иным образом будет нельзя – сделку признают ничтожной.
По всей видимости, продать такую долю другим сособственникам с целью приращения будет разрешено.
А вот если никто из сособственников не согласится выкупить долю, то избавиться от нее больше никак не получится. Поэтому такие доли, как 1/100, 1/200 и т.п., должны остаться в далеком прошлом.
Исключения предусмотрены лишь в отношении долей, которые образовались в результате наследования, приватизации жилья или в силу прямого указания закона. К последнему случаю относится раздел супружеской собственности при разводе.
Все эти доли, как и прежде, можно будет и дарить, и продавать не только другим сособственникам, но и третьим лицам.
А вот тот, кто приобретет такую долю, уже попадет под общий запрет на дальнейший раздел, если доля окажется меньше установленного предела.
К чему все это приведет в итоге? Очевидно, что желающих приобрести «микродоли» в квартирах станет существенно меньше.
Если в результате деления наследства кому-то перейдет такая «микродоля», то кроме как хлопот, она ничего, по сути, не принесет.
Продать ее будет невозможно, т.к. неликвидный товар никому не нужен, вселиться в квартиру и зарегистрироваться она также не позволит (запрет на регистрацию владельцев микродолей отдельно предусматривается в законопроекте).
Выход на сегодняшний день видится один – как можно скорее продавать небольшие доли, пока закон еще не принят.
Хотя ситуации бывают разные и подвести их под одно решение было бы некорректно.